SCPI Epsicap Nano : premier hôtel Travelodge en Écosse en 2025

Epsicap Nano, SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) spécialisée dans les actifs tertiaires de petite et moyenne taille en Europe, marque une étape stratégique majeure avec l'acquisition de son premier hôtel. Situé au cœur d'Inverness en Écosse, cet actif de 4,7 millions d'euros représente une diversification vers le secteur hôtelier, complétant un portefeuille de 52 immeubles et une capitalisation de 183,6 M€ au 30 novembre 2025.

Cette opération, annoncée par la société de gestion Epsicap REIM, s'inscrit dans une stratégie " smallcaps " axée sur des biens inférieurs à 10 millions d'euros, renforçant ainsi la présence de la SCPI au Royaume-Uni et sa diversification géographique.

L'actif acquis : un hôtel stratégique à Inverness

L'hôtel, entièrement restructuré en 2017, offre une surface de 2 212 m² répartie sur 54 chambres. Acquis pour 4,7 M€ (équivalent à environ 4,1 M£ au taux de change actuel), cet actif hôtelier bénéficie d'un bail long terme avec Travelodge, deuxième chaîne hôtelière économique du Royaume-Uni.

À la date d'acquisition, 20 ans fermes restaient sur ce contrat, permettant des revenus stables et prévisibles pour la SCPI et une bonne visibilité locative sur le long terme.

Inverness, capitale des Highlands écossais, est un hub touristique dynamique. Avec une population d'environ 47 000 habitants, la ville attire plus de 2 millions de visiteurs par an, boostés par :

• le tourisme vert (Loch Ness, randonnées) ;
• les événements culturels ;
• sa position stratégique sur la route des distilleries de whisky.

Cet emplacement central maximise le potentiel locatif, Travelodge y opérant un modèle économique éprouvé axé sur des tarifs abordables (moyenne de 80-100 £/nuit) et une clientèle à la fois loisirs et affaires.

Les partenaires de l'opération

Les partenaires impliqués soulignent la qualité de la transaction et le professionnalisme de la structuration :

• Vendeur : Maven Capital Partners.
• Conseil acquéreur / Agent : Welbeck Real Estate Advisors LLP (Rod Leslie).
• Conseil juridique : DWF (Gary Georgeson, Robin Watt).
• Audit technique : Jones Hargreaves (Peter Hargreaves, Daniel Little).

Cette acquisition porte à 3 le nombre d'actifs écossais dans le portefeuille d'Epsicap Nano, aux côtés de commerces à Glasgow et d'industriels à Aberdeen, illustrant une exposition croissante au Royaume-Uni (Angleterre et Écosse).

Florian Le Quéré, Directeur des investissements et Associé d'Epsicap REIM, résume cette opération : 

Ce premier hôtel pour la SCPI Epsicap Nano reflète parfaitement notre stratégie pour ce type d'actif : format économique, enseigne nationale/internationale et marché présentant des indicateurs solides (taux d'occupation et ADR élevés). Nous sommes donc ravis de cette acquisition qui renforce la diversification du fonds tant sur le plan de la typologie de ses actifs que de leurs localisations géographiques. 

Le locataire : Travelodge, un pilier de l'hôtellerie budget

Travelodge domine le segment économique britannique avec plus de 580 hôtels et 44 000 chambres. Deuxième acteur derrière Premier Inn, la chaîne génère un chiffre d'affaires annuel dépassant 1 milliard de livres sterling.

Son modèle repose sur des baux fermes à long terme, attractifs pour les investisseurs immobiliers comme Epsicap Nano, offrant notamment :

• une protection contre les vacances locatives ;
• une indexation des loyers sur l'inflation ;
• une visibilité accrue sur les flux de revenus.

En Écosse, Travelodge exploite une vingtaine d'établissements, profitant d'une demande touristique stable malgré les fluctuations économiques, ce qui renforce le profil défensif de l'actif pour la SCPI.

Le contexte sectoriel : une diversification opportune pour les SCPI

Le marché hôtelier européen connaît une embellie, portée par la reprise des voyages d'affaires et du tourisme international. Dans ce contexte, les investisseurs recherchent des actifs refondus et à revenus sécurisés.

Pour les SCPI comme Epsicap Nano, labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) et bien notée par les épargnants, entrer dans l'hôtellerie permet de :

• diversifier les risques par rapport aux bureaux et commerces ;
• profiter de baux longs avec des enseignes solides ;
• capter des rendements potentiellement attractifs dans un secteur en croissance.

Epsicap Nano affiche une performance globale annuelle de 8,07 % en 2024, avec une stratégie européenne (Portugal, Royaume-Uni) centrée sur des actifs résilients et une taille moyenne d'immeuble de 3,89 M€. Le patrimoine génère 16,3 M€ HT de loyers annuels, avec 102 locataires rigoureusement sélectionnés et plus de 4 300 associés.

Florian Le Quéré, Directeur des investissements et Associé d’Epsicap REIM : 

Ce premier hôtel pour la SCPI Epsicap Nano reflète parfaitement notre stratégie pour ce type d’actif : format économique, enseigne nationale/internationale et marché présentant des indicateurs de marché solides (taux d’occupation et ADR élevés). Nous sommes donc ravis de cette acquisition qui renforce la diversification du fonds tant sur le plan de la typologie de ses actifs que de leurs localisations géographiques.

Risques et perspectives

Investir en SCPI reste un engagement long terme (plus de 8 ans), comportant des risques de perte en capital, de liquidité et de fluctuation des revenus. Le capital n'est pas garanti, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La diversification sectorielle et géographique, illustrée par cette entrée dans l'hôtellerie économique au Royaume-Uni, contribue toutefois à renforcer la résilience du portefeuille sur le long terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse des actifs et des locataires.

Conclusion

L'entrée d'Epsicap Nano dans l'hôtellerie via cet hôtel Travelodge à Inverness consolide sa diversification européenne et son attractivité pour les investisseurs patrimoniaux. Dans un marché hôtelier en croissance, cet actif sécurisé renforce la résilience du portefeuille, tout en invitant à une analyse approfondie des risques inhérents aux SCPI.

Pour l'investisseur, il s'agit d'une opportunité pédagogique pour repenser l'immobilier tertiaire à long terme, en intégrant à la fois diversification sectorielle, dimension européenne et exigences de sélectivité des locataires.