SCPI Eurovalys : Des signaux de reprise en Allemagne au 1T 2026

La SCPI Eurovalys aborde le 1er trimestre 2026 dans un contexte plus porteur pour l'immobilier d'entreprise en Allemagne. Après deux années de tension marquées par la hausse rapide des taux, la baisse des valorisations et la prudence des investisseurs, le marché allemand semble entrer dans une phase de normalisation progressive. Pour une SCPI investie à 100 % outre-Rhin, cette inflexion est stratégique.

Gérée par Advenis REIM, Eurovalys reste l'une des rares SCPI françaises investies exclusivement en Allemagne, avec une forte dominante bureaux. Au 31 mars 2026, elle affiche une capitalisation proche du milliard d'euros, un dividende trimestriel maintenu, et un patrimoine composé de 36 actifs répartis dans plusieurs grandes métropoles allemandes.

Dans un environnement économique qui s'améliore graduellement, la question centrale n'est plus seulement celle de la résilience du véhicule, mais bien celle de sa capacité à capter la reprise en cours. Eurovalys profite-t-elle réellement du retour progressif des investisseurs en Allemagne ? Les indicateurs du 1T 2026 permettent d'apporter des éléments de réponse.

Un marché immobilier allemand en voie de normalisation

Les investisseurs reviennent progressivement sur les actifs core

Le 1er trimestre 2026 marque un point d'inflexion pour l'immobilier d'entreprise allemand. Les volumes investis en Allemagne atteignent entre 8 et 9 milliards d’euros sur le trimestre, soit une progression comprise entre +15 % et +20 % sur un an, traduisant un retour progressif des investisseurs sur le marché.

Cette amélioration ne signifie pas un retour à la pleine puissance du marché, mais elle confirme une stabilisation après une phase de fort ralentissement. Le mouvement est particulièrement visible sur les actifs core, c'est-à-dire les immeubles les plus liquides, situés dans des localisations solides et présentant des fondamentaux locatifs robustes.

Le segment des bureaux retrouve une place centrale avec près de 2,5 milliards d'euros investis, soit environ 24 % du marché au trimestre. Cette évolution traduit un retour sélectif des investisseurs sur les immeubles de qualité, dans un contexte où les taux de rendement se stabilisent enfin après leur remontée brutale.

Le retail reste également bien orienté, avec environ 1,1 milliard d'euros investis, principalement sur les actifs alimentaires et les retail parks. Dans un contexte de consommation plus résiliente que redouté, ces segments conservent leur attrait.

Des perspectives 2026 mieux orientées

Le redémarrage de l'investissement est encore progressif, mais il s'inscrit dans une tendance plus large de normalisation du marché immobilier. Les perspectives pour l'ensemble de l'année sont désormais estimées entre 35 et 40 milliards d'euros de volumes investis, ce qui traduirait une nette amélioration par rapport à la phase de creux observée durant le resserrement monétaire.

Cette reprise reste toutefois sélective. Les investisseurs privilégient :

• les actifs bien situés ;
• les immeubles bien loués ;
• des locataires solides ;
• des perspectives de revalorisation claires.

Dans ce contexte, les SCPI exposées à l'Allemagne doivent démontrer leur capacité à gérer activement leur patrimoine, à sécuriser les revenus et à limiter la vacance.

L'économie allemande retrouve un peu de visibilité

Une croissance encore modérée, mais mieux orientée

Le soutien macroéconomique est un élément clé de cette reprise. Selon les projections de la Commission européenne, le PIB allemand devrait progresser d'environ +1,2 % en 2026, après seulement +0,3 % en 2025.

Même si l'activité demeure modérée, plusieurs indicateurs avancés traduisent une amélioration graduelle de la confiance des entreprises et des ménages. Ce point est important pour l'immobilier tertiaire, car la demande locative dépend directement du cycle économique, des décisions d'investissement des entreprises et de la visibilité sur l'emploi.

Les premières mises en œuvre du plan de relance allemand jouent également un rôle d'amortisseur. Les investissements publics dans les infrastructures, la transition énergétique et l'appareil productif commencent à irriguer l'économie. À court terme, ces effets sont encore partiels, mais ils renforcent la lisibilité du cadre macroéconomique.

Un contexte monétaire plus favorable qu'en 2023-2024

Même si l'environnement de taux d'intérêt reste plus élevé qu'avant le cycle de resserrement, la stabilisation des conditions financières a un impact direct sur l'investissement immobilier. Une fois la phase de réévaluation des actifs passée, les acheteurs peuvent réintégrer le marché avec davantage de visibilité sur les valeurs et sur le coût du financement.

C'est l'un des points de soutien majeurs pour les actifs core. Quand les taux se stabilisent, les prix cessent de décrocher brutalement. Cela permet aux investisseurs de se repositionner, notamment sur des portefeuilles offrant des revenus récurrents, comme ceux détenus par Eurovalys.

Eurovalys maintient ses principaux indicateurs au 1T 2026

Une capitalisation proche du milliard d'euros

Au 31 mars 2026, Eurovalys affiche une capitalisation de 950 976 960 €, pour 990 601 parts détenues par 16 307 associés. Cette taille place la SCPI dans la catégorie des véhicules de premier plan sur le segment de l'immobilier allemand.

Le prix de souscription reste stable à 960 € par part, tandis que la valeur de retrait s'établit à 850,56 €. La valeur de reconstitution ressort à 961,23 €, ce qui suggère un niveau de prix proche de sa valorisation technique.

Voici les principaux chiffres clés du 1T 2026 :

Une SCPI proche de la barre symbolique du milliard

Le niveau de capitalisation témoigne d'une collecte et d'une profondeur de marché solides, malgré les turbulences du secteur. Pour une SCPI internationale concentrée sur un seul pays, cette taille constitue un atout : elle permet de mieux mutualiser les risques, de financer les arbitrages et de piloter les relocations avec davantage de souplesse.

Mais la taille ne suffit pas. Dans le contexte actuel, la qualité du taux d'occupation et la capacité à préserver la distribution sont déterminantes. C'est là que le 1T 2026 apporte un signal plus nuancé.

Une distribution trimestrielle stable, mais sous surveillance

Un dividende brut maintenu à 11,30 € par part

La distribution versée au titre du 1er trimestre 2026 s'élève à 11,30 € brut par part en pleine jouissance, versée le 30 avril 2026. Elle se décompose en 11,03 € nets de fiscalité étrangère et 0,27 € correspondant à l'impôt étranger supporté dans le pays investi.

Cette stabilité du dividende est un point important : elle montre que la SCPI parvient encore à dégager un revenu régulier, malgré une situation locative contrastée.

Le taux brut de distribution 2025 ressortait à 4,98 %, ce qui situe Eurovalys dans une zone de rendement correcte pour une SCPI investie sur un marché allemand encore en phase d'ajustement.

Historique récent des dividendes trimestriels

On observe une relative stabilité de la distribution, avec un pic au 4T 2025, puis un retour à un niveau plus habituel au 1T 2026. Pour l'investisseur, cela confirme que la performance d'Eurovalys reste liée à la capacité de la SCPI à maintenir ses loyers et à maîtriser la vacance.

Un patrimoine immobilier concentré sur les bureaux allemands

36 actifs dans les principales métropoles

Le patrimoine d'Eurovalys est composé de 36 immeubles, exclusivement situés en Allemagne, pour une valeur vénale de 1 129 M€ hors droits au 31 mars 2026.

Les actifs sont répartis dans plusieurs grandes villes allemandes :

• Cologne
• Munich
• Francfort
• Düsseldorf
• Hambourg
• Stuttgart
• Berlin
• Hanovre
• Wolfsburg
• Brême

Cette géographie présente un intérêt évident : elle diversifie l'exposition au sein même du marché immobilier allemand, en ciblant des métropoles économiques fortes et des bassins d'emploi profonds.

Une forte domination des bureaux

Le portefeuille demeure très majoritairement exposé aux bureaux, qui représentent 83,77 % du patrimoine en valeur vénale.

Répartition du patrimoine par typologie d'actifs :

Cette concentration sur les bureaux est à la fois une force et un risque :

• une force, car le portefeuille cible des immeubles généralement plus liquides et adaptés à une stratégie core ;
• un risque, car le bureau reste un segment exposé aux arbitrages des entreprises, à l'évolution des usages et aux enjeux de vacance locative.

Une situation locative encore contrastée

Un TOF ASPIM de 89,32 %

Au 1er trimestre 2026, le taux d'occupation financier (TOF) ASPIM atteint 89,32 %. C'est un niveau qui traduit encore des fragilités locatives, malgré une gestion active du portefeuille.

La répartition des surfaces est la suivante :

• 88,73 % des locaux sont occupés ;
• 10,68 % sont vacants en recherche de locataire ;
• 0,59 % correspondent à des locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire.

Pour une SCPI, le TOF est un indicateur central, car il mesure directement la capacité du patrimoine à générer du revenu. À moins de 90 %, l'enjeu n'est plus seulement de préserver les loyers, mais de relouer rapidement les surfaces vacantes et d'éviter une érosion prolongée du revenu distribué.

Des négociations locatives en cours

La société de gestion indique que plusieurs discussions commerciales sont engagées, avec environ 3 000 m² en cours de négociation et environ 5 600 m² en négociation sur l'actif de Neubiberg.

Ces perspectives sont importantes, car elles pourraient contribuer à une amélioration progressive de la situation locative au cours de l'année 2026. Le marché allemand se redresse, mais la traduction opérationnelle dans les SCPI prend du temps : entre la reprise macroéconomique, les décisions de location et l'effet sur le taux d'occupation, le décalage peut être de plusieurs trimestres.

Un trimestre marqué par des mouvements locatifs significatifs

Une vacance encore élevée

Le trimestre a enregistré plusieurs mouvements locatifs et des travaux de valorisation du patrimoine. Les chiffres clés montrent cependant un certain déséquilibre entre les libérations et les relocations.

Activité locative du trimestre :

Ces données illustrent un point de vigilance important : la vacance reste significative, et les relocations réalisées au trimestre ne compensent pas encore pleinement les surfaces libérées.

Une pénalité liée au départ anticipé d'un locataire

Le bulletin fait également état d'une pénalité liée au départ anticipé d'un locataire sur l'immeuble de Feldkirchen, pour un montant de 1,12 M€.

Ce type d'événement rappelle qu'une SCPI immobilière n'est jamais un actif de rendement " passif ". Elle dépend de la solidité de ses locataires, de leur capacité à honorer les baux, et de l'agilité de la gestion pour absorber les départs anticipés.

Des locataires de premier plan, gage de robustesse relative

Un portefeuille locatif diversifié

Malgré les tensions de vacance, Eurovalys bénéficie d'un portefeuille locatif composé de grands groupes allemands et internationaux, ce qui constitue un soutien structurel pour la qualité des revenus.

Top 10 des locataires en part des loyers :

La présence de grands noms industriels, technologiques et publics est un élément rassurant. Elle limite le risque de défaut isolé et renforce la lisibilité des flux locatifs. En revanche, la concentration sur le bureau et la qualité hétérogène des actifs imposent une gestion rigoureuse de chaque échéance.

Une stratégie ESG toujours mise en avant

Label ISR renouvelé en 2025

Eurovalys poursuit sa trajectoire ESG. La SCPI est labellisée ISR depuis février 2022, et le label a été renouvelé en 2025.

La stratégie repose notamment sur :

• la conciliation entre performance financière et extra-financière ;
• une approche " Best-in-progress " ;
• des investissements dans des actifs à fort potentiel d'amélioration ESG.

Le fonds est également classé article 8 SFDR.

Dans l'univers des SCPI, l'ESG n'est plus un simple argument marketing. En Allemagne en particulier, la rénovation énergétique, la qualité technique des immeubles et leur conformité environnementale deviennent des critères de valorisation et de liquidité de plus en plus structurants.

Conclusion : Eurovalys profite-t-elle du retour des investisseurs ?

Eurovalys entre dans 2026 avec une position lisible : un patrimoine exclusivement allemand, une taille significative, un dividende maintenu et une exposition à un marché immobilier qui redonne enfin des signes de normalisation.

Le 1T 2026 confirme que l'Allemagne attire de nouveau les investisseurs, surtout sur les actifs core et les bureaux bien situés. Dans ce contexte, Eurovalys dispose d'atouts réels : un ancrage géographique cohérent, des locataires de qualité, une stratégie ESG lisible et un niveau de capitalisation proche du milliard d'euros.

Mais la prudence reste de mise. Le TOF à 89,32 %, la vacance encore élevée et les libérations du trimestre montrent que la reprise macroéconomique ne se traduit pas encore pleinement dans l'exploitation du portefeuille. La SCPI est donc dans une phase de transition : suffisamment solide pour traverser le cycle, mais encore dépendante de la réussite des relocations en cours.

En résumé, Eurovalys profite bien du retour progressif des investisseurs en Allemagne, mais la transformation de cette amélioration de marché en performance locative durable reste le véritable test des prochains trimestres.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.