SCPI Immorente : 55,2 M€ investis au 1er trimestre 2026

La SCPI Immorente aborde 2026 en maintenant un rythme d'investissement soutenu, fidèle à sa stratégie historique de diversification géographique et sectorielle. Au 1er trimestre 2026, elle a engagé 55,2 M€ dans quatre acquisitions en France et en Espagne, pour une surface totale de 17 256 m², avec un rendement moyen de 6,8 %. Cette dynamique intervient dans un contexte immobilier européen encore contrasté, entre normalisation progressive des taux et persistance de tensions géopolitiques et inflationnistes.

Commercialisée sous la marque Sofidy, Immorente est gérée par Tikehau Investment Management, qui pilote l'un des plus importants véhicules de " pierre-papier " du marché français, orienté rendement et diversification de long terme.

Un premier trimestre 2026 placé sous le signe de l'investissement

55,2 M€ déployés sur quatre actifs

Entre le 1er janvier et le 31 mars 2026, Immorente a investi 55 232 480 € dans 4 acquisitions, représentant 17 256 m². Ces investissements ont été réalisés avec un taux de rendement moyen immédiat de 6,8 %, calculé comme le rapport entre les loyers annuels à la date d'acquisition et le prix d'acquisition (frais inclus).

Ce rendement moyen est à interpréter comme un indicateur de la qualité des flux locatifs associés aux nouveaux actifs, et non comme le taux de distribution de la SCPI, qui dépend de l'ensemble du portefeuille, des charges et de la politique de distribution.

Une stratégie de diversification confirmée

Depuis plus de trente ans, Immorente se distingue par une stratégie de diversification :

• géographique : montée en puissance de l'international, désormais près d'un quart du patrimoine hors de France ;
• sectorielle : poids significatif des bureaux, commerces, hôtellerie de plein air, logement, coliving, etc.

Dans un environnement européen encore fragile, marqué par des tensions au Moyen-Orient, la volatilité du pétrole, le retour des craintes inflationnistes et la remontée des taux d'intérêt, la SCPI entend tirer parti d'un point d'entrée jugé attractif sur l'immobilier, après la correction des valeurs observée entre 2022 et 2023.

Un patrimoine massif, diversifié et en croissance

Capitalisation et structure du portefeuille

Au 31 mars 2026, Immorente affiche une capitalisation de 4 391 494 060 €, répartie entre :

• 994 immeubles
• 3 261 unités locatives
• 50 244 associés

La valeur du patrimoine immobilier s'élève à 4 152 M€, reflet d'un portefeuille profondément mutualisé, autant par le nombre d'actifs que par la variété des locataires et des secteurs.

Diversification géographique : la montée en puissance de l'Europe

La répartition géographique du patrimoine est la suivante :

• France : 78,9 %
• International : 21,1 %

Dans cette poche internationale, la SCPI est présente dans neuf pays européens, avec les principales expositions suivantes :

• Pays-Bas : 8,3 %
• Allemagne : 4,1 %
• Royaume-Uni : 3,2 %
• Belgique : 2,9 %
• Italie : 1,1 %
• Irlande : 0,6 %
• Espagne : 0,4 %
• Reste de l'Europe : 0,5 %

L'arrivée de l'Espagne dans le portefeuille au T1 2026, via l'acquisition du centre commercial d'Albacete, illustre la poursuite d'une logique d'européanisation déjà à l'œuvre depuis plusieurs années au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Italie ou encore en Belgique.

Allocation sectorielle : un mix équilibré

Immorente conserve une allocation sectorielle très équilibrée, avec une forte granularité qui réduit le risque spécifique :

Cette répartition permet :

• de mutualiser les risques locatifs (différents types de locataires, de baux et de cycles économiques) ;
• de lisser les effets des crises sectorielles (par exemple sur les bureaux, qui manquent encore parfois de visibilité sur certaines zones) ;
• de bénéficier de moteurs de performance différenciés : commerces prime, hôtellerie de plein air, coliving, etc.

Zoom sur les quatre acquisitions du 1er trimestre 2026

Espagne : première implantation avec le centre commercial Imaginalia (Albacete)

L'opération la plus emblématique du trimestre est l'acquisition d'une participation de 33 % dans le centre commercial Imaginalia, à Albacete, dans le sud-est de l'Espagne.

Caractéristiques de l'actif :

• Ouverture : 2004
• 57 unités commerciales
• Taux d'occupation : 98,3 %
• Présence d'enseignes internationales : MediaMarkt, Alcampo, Kiabi, Tedi, etc.
• Investissement pour Immorente : 17 837 041 €
• Surface : 14 847 m²

Cette transaction :

• marque l'entrée d'Immorente sur le marché espagnol ;
• renforce la poche centres commerciaux dans des zones à potentiel, avec une fréquentation soutenue ;
• illustre la recherche de rendements immédiats attractifs, dans des marchés où les valorisations ont davantage corrigé.

Deux opérations dans le coliving : Aix-en-Provence et Cachan

Immorente poursuit le développement d'un segment en pleine structuration : le coliving, en particulier via des partenariats avec des opérateurs spécialisés déjà évoqués dans les rapports précédents (Colive, Habyt).

Aix-en-Provence

• Surface : 2 160 m²
• Prix d'acquisition : 11 503 810 €
• Projet : transformation en 4 unités de coliving seniors
• Calendrier : 16 mois de travaux
• Sécurisation locative : bail en état futur d'achèvement (BEFA) d'une durée ferme de 12 ans signé avec Senioryta

Ce montage illustre une stratégie value-add maîtrisée : création de valeur via la transformation d'usage, tout en sécurisant en amont le locataire et le loyer futur.

Cachan

• Actif : résidence de coliving
• Surface : 249 m²
• Investissement : 1 333 424 €
• Localisation : proximité immédiate du RER
• Exploitant : Colive
• Bail : 12 ans fermes, portant sur 11 chambres

Cette opération renforce l'exposition d'Immorente à un segment résidentiel géré, à la croisée du logement, de l'hôtellerie et des services, porteur d'une demande structurelle (jeunes actifs, étudiants, mobilité professionnelle).

Hôtellerie de plein air : le camping " Plage et Bord de Mer " (Vendres, Hérault)

Immorente consolide également son positionnement sur l'hôtellerie de plein air, un secteur qui a démontré sa résilience post-Covid et bénéficie d'un tourisme domestique soutenu.

• Actif : camping " Plage et Bord de Mer " à Vendres (Hérault)
• Opération : sale & leaseback avec Homair Vacances
• Investissement : 24 558 205 €
• Capacité : 665 emplacements

L'exploitant vise une montée en gamme de l'établissement, avec l'obtention de deux étoiles supplémentaires, stratégie susceptible d'accroître le pouvoir de fixation des loyers et la valeur de l'actif à terme.

Un pipeline déjà alimenté pour la suite de l'année

Au-delà des acquisitions finalisées, Immorente dispose, au 31 mars 2026, de 25,0 M€ de projets d'investissement déjà engagés, confirmant que le T1 n'est pas un coup d'arrêt mais une étape dans une trajectoire d'investissement soutenue.

Une gestion locative active et un taux d'occupation stable

Une activité locative soutenue

Depuis le début de l'année 2026, Immorente a mené une gestion locative très active :

• 41 actes de gestion (renouvellements, relocations, renégociations)
• 26 346 m² concernés
• 64 M€ de loyers encaissés sur la période

Cette activité contribue à maintenir un taux d'occupation financier (TOF) élevé, tout en ajustant les loyers aux conditions de marché.

Principales opérations locatives

Parmi les mouvements significatifs :

• Puteaux (bureaux) : relocation de deux surfaces, pour un loyer total de 1 119 K€, soit une hausse de 13,7 %.
• Pays-Bas : relocation de 9 330 m², avec une hausse de loyer de 3,3 %.
• Bordeaux (commerce) : relocation avec une progression de loyer de 79,5 %.
• Toulouse (commerce) : augmentation de 38,6 %.
• Nîmes : hausse plus modérée de 1,6 %.

Dans d'autres cas, des renouvellements ou relocations ont été acceptés à des loyers inférieurs aux précédents, afin de rester en ligne avec le marché local et limiter la vacance. Cette flexibilité fait partie des leviers classiques de gestion des SCPI diversifiées.

Taux d'occupation : 91,21 % et vacance maîtrisée

Au 31 mars 2026 :

• Taux d'occupation financier : 91,21 %, stable par rapport au trimestre précédent.
• Vacance répartie sur 511 unités locatives.

Ce niveau de TOF est cohérent avec l'historique de la SCPI et témoigne de la capacité de la gestion à maintenir un bon taux de recouvrement dans un environnement encore chahuté.

Poursuite de la politique d'arbitrage

Cessions du trimestre

En parallèle des investissements, Immorente poursuit une politique d'arbitrage sélective, visant à :

• céder les actifs les moins stratégiques ou les plus matures ;
• réallouer le capital vers des actifs mieux alignés avec les critères actuels (rendement, emplacement, potentiel de revalorisation).

Au cours du 1er trimestre 2026 :

• 5 actifs ont été cédés ;
• pour un montant total de 9,0 M€ ;
• à des prix supérieurs de 1,5 % en moyenne aux valeurs d'expertise ;
• générant une plus-value nette de fiscalité de 0,8 M€.

Des promesses de vente pour 4,7 M€ étaient également en cours au 31 mars 2026.

Cette politique prolonge la démarche déjà observée sur 2024–2025, période durant laquelle les cessions ont généralement été réalisées à des prix supérieurs aux valeurs d'expertise, contribuant à préserver la qualité du portefeuille.

Valorisation du patrimoine et prix de part

Hausse de 1,6 % des valeurs d'expertise

Les travaux de valorisation menés à la fin de l'exercice 2025 ont fait ressortir une hausse de 1,6 % de la valeur des actifs immobiliers sur un an. Cette progression traduit :

• la résilience du portefeuille, après la correction observée sur certains segments à partir de 2022 ;
• la capacité de la SCPI à se positionner sur des actifs offrant un bon couple rendement/risque.

Un prix de souscription maintenu

Cette hausse de valeur a permis de maintenir le prix de souscription de la part à 340 €, niveau stable depuis plusieurs années. Les principaux indicateurs au 31 mars 2026 sont :

L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution reste raisonnable, ce qui limite le risque de devoir ajuster brutalement le prix de la part à court terme, sous réserve de l'évolution future des marchés et des expertises.

Performances et perspectives 2026

Bilan 2025 : un taux de distribution de 5,00 %

En 2025, Immorente a délivré :

• un taux de distribution de 5,00 % brut de fiscalité ;
• un taux de distribution net de fiscalité de 4,81 % ;
• une performance globale annuelle (PGA) de 5,00 % ;
• un taux de rendement interne (TRI) depuis l'origine de 9,33 % au 31 décembre 2025.

Ces chiffres confirment le positionnement d'Immorente parmi les grandes SCPI de rendement offrant un couple rendement/risque attractif et relativement stable dans le temps.

Dividende 2026 : fourchette et acompte du T1

Pour 2026, la SCPI vise une fourchette prévisionnelle de dividende annuel comprise entre 15,50 € et 16,50 € par part. L'acompte versé au titre du 1er trimestre 2026 s'élève à 3,51 € par part.

Comme toujours, il est rappelé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et que le dividende final dépendra :

• du niveau de collecte et des conditions d'investissement ;
• de l'évolution des taux d'occupation ;
• des éventuelles nouvelles valorisations d'expertise.

Ce qu'il faut retenir du 1er trimestre 2026

Les chiffres clés du trimestre

• 55,2 M€ investis
• 4 acquisitions réalisées
• 17 256 m² acquis
• 25,0 M€ de projets d'investissement déjà engagés
• 91,21 % de taux d'occupation financier
• 9,0 M€ d'arbitrages réalisés
• 4 391 M€ de capitalisation
• 994 immeubles détenus
• 50 244 associés

Enjeux pour l'investisseur

Pour un associé ou un candidat à l'investissement, ce début d'année 2026 met en avant plusieurs points structurants :

• une stratégie claire, centrée sur la diversification européenne et sectorielle ;
• des investissements à rendement immédiat élevé (6,8 % à l'acquisition) dans un contexte de marché redevenu plus favorable à l'acheteur;
• une gestion locative active, capable d'ajuster les loyers et de maintenir un TOF supérieur à 90 % ;
• une valorisation du patrimoine en hausse (+1,6 % sur un an) permettant le maintien du prix de part ;
• une continuité de performance, avec un taux de distribution de 5,00 % en 2025 et une cible similaire pour 2026, sous réserve des conditions de marché.

Immorente continue ainsi de s'affirmer comme une SCPI de référence pour les investisseurs recherchant un revenu régulier, une forte mutualisation des risques et une exposition équilibrée aux marchés immobiliers français et européens.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.