SCPI Sofidy Europe Invest : 25,2 M€ investis en Espagne au 1T 2026

Dans un environnement immobilier européen encore chahuté, Sofidy Europe Invest continue d'avancer à contre-courant. Alors que les investisseurs restent prudents face à la hausse des prix de l'énergie, au retour des craintes inflationnistes et à la remontée des taux d'intérêt, la SCPI gérée par Sofidy (groupe Tikehau Capital) a choisi de renforcer sa présence sur l'un des marchés aujourd'hui jugés les plus dynamiques du continent : l'Espagne.

Au premier trimestre 2026, Sofidy Europe Invest a ainsi engagé 25 197 041 € dans deux actifs de commerce espagnols, à des rendements moyen de 7,5 %. Une stratégie assumée de diversification géographique et sectorielle, adossée à des fondamentaux opérationnels globalement solides : taux d'occupation financier (TOF) de 95,59 %, capitalisation de près de 414 M€ et patrimoine valorisé à 403,9 M€ au 31 mars 2026.

Dans ce contexte, la question clé pour l'épargnant est double : ces nouveaux investissements en Espagne renforcent-ils effectivement la résilience de la SCPI ? Et où se situe Sofidy Europe Invest dans le paysage actuel des SCPI européennes ?

Un contexte européen tendu, mais porteur pour l'immobilier tertiaire sélectif

Le premier trimestre 2026 s'inscrit dans la continuité de 2025 : tensions géopolitiques persistantes, volatilité des marchés financiers, remontée des taux d'intérêt et regain d'inflation alimenté notamment par la hausse des prix du pétrole. Dans ce décor, l'immobilier tertiaire européen n'est pas épargné : volumes d'investissement en retrait par rapport aux années de taux zéro, exigences de rendement accrues, revalorisations sélectives concentrées sur les actifs les mieux situés.

Pour autant, plusieurs économies européennes – dont l'Espagne – continuent d'afficher une relative stabilité macroéconomique et un dynamisme sectoriel (tourisme, commerce, activités de services) qui soutiennent les marchés locatifs. C'est sur ce différentiel de résilience que Sofidy Europe Invest entend capitaliser, avec une stratégie claire :

• cibler les grandes agglomérations ou zones commerciales bénéficiant d'une bonne accessibilité ;
• privilégier des locataires solides, à baux longs, offrant une bonne visibilité sur les revenus ;
• profiter de niveaux de rendement plus attractifs qu'en France, tout en diversifiant le risque pays.

Les chiffres du 1T 2026 confirment cette ligne de conduite, avec des investissements exclusivement réalisés en Espagne, à des rendements initiaux acte en main de 7,4 % et 7,5 %.

Un véhicule de diversification européenne en phase de montée en puissance

Lancée en 2021, Sofidy Europe Invest s'impose de plus en plus comme une SCPI paneuropéenne dédiée aux actifs tertiaires. Au 31 mars 2026, son profil se structure autour de plusieurs caractéristiques clés.

Un patrimoine en croissance et déjà significativement mutualisé

Au 31 mars 2026, la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI atteint 403,9 M€, répartis sur 38 actifs représentant 371 unités locatives. Rapportée à la capitalisation de 413 974 120 € (1 761 592 parts), cette taille reste intermédiaire, mais permet déjà une bonne mutualisation des risques locatifs et géographiques.

La trajectoire est clairement ascendante : les investissements poursuivis en 2025 et début 2026, notamment en Espagne, traduisent une phase de développement, typique des jeunes SCPI diversifiées à vocation européenne.

Une diversification géographique assumée, avec l'Espagne en première ligne

La répartition géographique de Sofidy Europe Invest au 31 mars 2026 illustre la vocation véritablement européenne du véhicule :

Deux constats dominent :

• L'Espagne devient la première zone d'implantation de la SCPI, devant les Pays-Bas, avec plus d'un tiers du patrimoine.
• Le portefeuille est volontairement excentré de la France, permettant une exposition à des marchés souvent moins concurrentiels, et parfois plus porteurs, que l'Hexagone.

Pour l'investisseur, cette diversification géographique vise deux objectifs :

• lisser les risques entre des cycles immobiliers nationaux non synchrones ;
• capter des différentiels de rendement, l'Espagne offrant actuellement des primes de risque plus attractives sur le commerce qu'un marché comme l'Allemagne ou les Pays-Bas.

Une allocation sectorielle dominée par les bureaux… mais où le commerce prend du poids

Sofidy Europe Invest ne se limite pas au commerce. Au contraire, sa philosophie est celle d'une diversification sectorielle à l'échelle européenne :

On observe ainsi :

• Un socle de bureaux structurant, autour d'un tiers du patrimoine.
• Un poids significatif des actifs commerciaux (moyennes surfaces, commerces de centre-ville, galeries et centres commerciaux), qui, cumulés, représentent près de 43 %.
• Une exposition hôtelière notable (18,7 %), cohérente avec la présence forte de la SCPI en Espagne, pays à vocation touristique majeure.

Les acquisitions du 1T 2026, exclusivement orientées vers les commerces espagnols, renforcent encore cette dimension commerciale, tout en restant dans une logique de diversification globale : deux actifs différents, deux typologies (moyenne surface spécialisée et centre commercial) et des localisations dans des zones attractives et fréquentées.

Deux acquisitions en Espagne pour 25,2 M€ : un pari sur le commerce de destination

Le premier trimestre 2026 est dominé par deux opérations espagnoles totalisant 25 197 041 € frais inclus : un commerce à Crevillent loué à Brico Dépôt et une participation dans le centre commercial Imaginalia à Albacete. Au-delà des chiffres, elles illustrent la philosophie d'investissement de Sofidy Europe Invest : rendement immédiat élevé, baux fermes longs et emplacement travaillé.

Crevillent : un actif de périphérie adossé à un locataire solide, Brico Dépôt

La première acquisition est un actif commercial situé à Crevillent, Avenida Maria Zambrano, 50, dans le sud de l'Espagne, sur un axe structurant reliant Alicante à Murcie. Construit en 2009, l'immeuble est entièrement loué à Brico Dépôt, enseigne de bricolage bien connue en Europe (groupe Kingfisher).

Principales caractéristiques :

• Type d'actif : commerce (moyenne surface spécialisée)
• Surface : 6 405 m²
• Prix d'acquisition frais inclus : 7 360 000 €
• Date d'acquisition : 28 janvier 2026
• Rendement initial acte en main : 7,4 %
• Durée résiduelle du bail : supérieure à 14 ans, échéance mars 2039

Ce positionnement coche plusieurs cases recherchées dans un contexte de remontée des taux :

• Une localisation en périphérie sur un axe majeur, avec zone de chalandise large.
• Un locataire unique, reconnu, adossé à un groupe international, dont l'activité (bricolage, aménagement de la maison) s'est montrée particulièrement résiliente ces dernières années.
• Un bail long, qui apporte une visibilité sur les revenus locatifs jusqu'en 2039, tout en offrant un rendement immédiat élevé.

Pour l'investisseur, ce type d'actif combine ainsi un couple rendement / visibilité attractif, à condition que la zone demeure dynamique et que l'enseigne maintienne son positionnement sur le site.

Albacete : participation dans le centre commercial Imaginalia, un actif de destination

La seconde opération, d'un montant plus significatif, concerne l'acquisition d'une participation de 33 % dans le centre commercial Imaginalia, à Albacete, dans le sud-est de l'Espagne. L'opération est menée aux côtés de deux autres fonds gérés par Sofidy, illustrant une logique de co-investissement à l'échelle du groupe.

Le centre commercial accueille de grandes enseignes internationales, parmi lesquelles :

• MediaMarkt
• Alcampo
• Halfprice
• Cine Yelmo
• Kiabi
• Tedi

Le taux d'occupation atteint 98,3 % et l'actif bénéficie d'un historique de plus de 20 ans d'exploitation.

Caractéristiques de l'opération :

• Localisation : Albacete (Espagne)
• Type d'actif : centre commercial
• Surface : 14 847 m²
• Nombre de locataires : 52
• Prix d'acquisition frais inclus : 17 837 041 €
• Date d'acquisition : 26 mars 2026
• Rendement initial acte en main : 7,5 %

Avec 52 locataires, l'actif offre une forte mutualisation du risque locatif à l'échelle d'un seul site. Le niveau de rendement initial, élevé pour un centre commercial, s'explique par l'environnement de marché : le commerce de destination reste segmenté, avec un tri sélectif entre actifs fragilisés et centres bien implantés, dynamiques et rénovés.

La combinaison Crevillent + Albacete se traduit donc par :

• 21 252 m² acquis au total ;
• deux profils d'actifs complémentaires (moyenne surface / centre commercial) ;
• une exposition renforcée au commerce espagnol, à des rendements initiaux avoisinant 7,5 %, dans un pays considéré comme l'un des plus résilients d'Europe.

Des fondamentaux opérationnels globalement solides

Au-delà des investissements, la photographie opérationnelle de Sofidy Europe Invest au 1T 2026 témoigne d'une bonne tenue de la SCPI dans un contexte pourtant exigeant.

Un taux d'occupation financier élevé, malgré une légère érosion

Le taux d'occupation financier (TOF) moyen du trimestre atteint 95,59 %. Il reste donc très élevé, même s'il s'inscrit dans une tendance légèrement baissière sur un an :

Cette érosion modérée s'explique principalement par des libérations commerciales sur un actif détenu indirectement à Zoetermeer (Pays-Bas). Rien de structurel à ce stade, davantage un ajustement normal sur un portefeuille en croissance.

Dans le détail, au 1T 2026 :

• 95,04 % du patrimoine est occupé ;
• 4,41 % correspond à des locaux vacants en recherche de locataires.

La durée moyenne résiduelle ferme des baux atteint 6,1 ans, ce qui offre une bonne visibilité sur la pérennité des flux locatifs.

Des loyers en progression et un recouvrement correct

Sur le trimestre, les loyers encaissés s'élèvent à 5 591 K€. Le taux de recouvrement atteint 91,4 %, niveau satisfaisant dans un contexte où certains locataires restent fragilisés par l'environnement économique et la montée des charges. La SCPI n'a pas signalé d'événements majeurs de gestion locative sur les immeubles détenus en direct, ce qui conforte l'idée d'une situation globalement stabilisée.

Une valorisation du patrimoine en hausse de 4,2 %

Les travaux de valorisation réalisés à la fin de l'exercice 2025 ont fait ressortir une hausse de 4,2 % des actifs immobiliers de Sofidy Europe Invest. Cette progression, notable dans un environnement de remontée des taux où de nombreux véhicules subissent au contraire des corrections de valeurs, permet :

• le maintien du prix de souscription de la part à 235 € ;
• la fixation du prix de retrait par part à 213,85 €.

Les valeurs de référence au 31 décembre 2025 s'établissent à :

• Valeur de réalisation : 196,26 €
• Valeur de reconstitution : 228,77 €

Le prix de souscription, légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution, traduit une marge de sécurité raisonnable et reflète la stratégie de gestion de la SCPI dans un marché encore volatil.

Distribution et performance : une trajectoire maîtrisée

Un acompte trimestriel stable au 1T 2026

Au titre du premier trimestre 2026, Sofidy Europe Invest a versé un acompte de 2,40 € par part ayant pleine jouissance, soit un niveau strictement identique à celui du 1T 2025. Ce maintien illustre une volonté claire : préserver un niveau de distribution régulier, sans surexposer la SCPI à des risques locatifs supplémentaires.

Une prévision de dividende 2026 entre 10,50 € et 11,30 €

Pour l'exercice 2026, la société de gestion vise une fourchette prévisionnelle de dividende comprise entre 10,50 € et 11,30 € par part. Cette estimation demeure indicative et dépendra :

• de la poursuite de la collecte ;
• du calendrier d'investissement des capitaux levés ;
• de l'évolution de la situation locative sur les différents marchés européens.

À ce stade, cette guidance s'inscrit dans la continuité des niveaux de rendement déjà observés.

Rappel des performances 2025

En 2025, Sofidy Europe Invest a affiché :

• un taux de distribution de 5,41 % brut de fiscalité ;
• un taux de distribution de 4,70 % net de fiscalité ;
• une performance globale annuelle de 5,41 %.

Dans un environnement marqué par la remontée des taux et les premières corrections de valeur sur certains marchés immobiliers, ces chiffres situent la SCPI dans le segment des SCPI européennes de rendement offrant encore un rendement supérieur à 5 %, avec un prix de part resté stable.

7. Une structure financière prudente : 100 % de dette à taux fixe

Au 31 mars 2026, la dette bancaire de Sofidy Europe Invest atteint 79,5 M€, soit 19,7 % de la valeur du patrimoine. Cet endettement reste modéré et maîtrisé, loin des niveaux de levier observés avant la remontée des taux sur certaines stratégies plus opportunistes.

Quelques caractéristiques clés :

• Taux moyen des emprunts : 4,17 %
• Maturité moyenne : 6 ans et 11 mois
• 100 % de la dette à taux fixe
• 0 % de dette à taux variable

Dans le contexte actuel, ce choix d'une dette intégralement à taux fixe est stratégique : il met la SCPI à l'abri d'un renchérissement supplémentaire de ses coûts de financement si les taux restaient élevés, voire montaient encore, et permet à la gestion d'ajuster ses décisions d'investissement sans pression immédiate sur le service de la dette.

Une SCPI labellisée ISR immobilier, au cœur des enjeux de durabilité

Sofidy Europe Invest bénéficie du label ISR immobilier, qui traduit l'intégration systématique de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion du portefeuille.

La SCPI vise notamment :

• la réduction des consommations énergétiques de ses immeubles ;
• la diminution des émissions de gaz à effet de serre ;
• la préservation de la biodiversité ;
• le développement de services de proximité pour les occupants et les riverains.

Dans la pratique, cela se traduit par des audits techniques, des plans d'amélioration énergétique, des travaux ciblés sur les bâtiments les plus énergivores, ainsi que par une attention particulière portée à la mobilité, à l'accessibilité et aux services. Pour l'investisseur, la démarche ISR est doublement stratégique : elle répond aux attentes des locataires et des pouvoirs publics, tout en visant à maintenir la liquidité et la valeur des actifs à long terme dans un contexte de durcissement réglementaire (taxonomie européenne, normes environnementales, etc.).

Une collecte toujours dynamique au 1T 2026

La SCPI a poursuivi sa croissance au 1er trimestre 2026, avec une collecte nette encore positive. Les chiffres sont les suivants :

• Montant collecté : 8 567 630 €
• Montant retiré : 747 406 €
• Parts nouvelles souscrites : 36 458
• Parts retirées : 3 495
• Parts en attente : 0

La capitalisation atteint ainsi 413 974 120 € au 31 mars 2026, pour un total de 1 761 592 parts. L'absence de parts en attente montre un marché secondaire fluide, soutenu par la demande des nouveaux souscripteurs.

Cette collecte, bien qu'inférieure aux flux records observés en période de taux bas, reste un facteur clé : elle alimente la capacité d'investissement de la SCPI, comme en témoigne l'engagement des 25,2 M€ en Espagne sur le trimestre, et permet de mutualiser progressivement le risque sur un nombre accru d'actifs et de locataires.

Conclusion : Sofidy Europe Invest, une montée en puissance européenne portée par l'Espagne

Le premier trimestre 2026 confirme la trajectoire de Sofidy Europe Invest comme SCPI paneuropéenne de rendement, avec une coloration de plus en plus marquée en faveur de l'Espagne. Les deux acquisitions réalisées à Crevillent et à Albacete – 25,2 M€ investis, 21 252 m², rendements initiaux de 7,4 % et 7,5 % – renforcent le poids du commerce dans le portefeuille, tout en s'appuyant sur des fondamentaux jugés solides : emplacements travaillés, locataires de premier plan, baux à long terme.

Dans un environnement toujours incertain, plusieurs éléments plaident en faveur de la résilience du véhicule :

• un taux d'occupation financier supérieur à 95 %, malgré une légère érosion ponctuelle ;
• une valorisation du patrimoine en hausse de 4,2 % en 2025, permettant le maintien du prix de part à 235 € ;
• une distribution stable, avec un acompte trimestriel de 2,40 € par part et une guidance de dividende 2026 comprise entre 10,50 € et 11,30 € ;
• une dette entièrement à taux fixe, à un niveau modéré (19,7 % de la valeur du patrimoine) ;
• une démarche ISR structurée, gage de pérennité dans un cadre réglementaire de plus en plus exigeant.

Pour l'épargnant en quête de diversification, Sofidy Europe Invest se positionne comme un outil d'exposition à l'immobilier tertiaire européen, alliant rendement cible supérieur à 5 %, diversification géographique (Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni, Irlande, Belgique) et allocation sectorielle équilibrée (bureaux, commerces, hôtels, logistique). Les investissements réalisés en Espagne au 1T 2026 confirment la conviction de la société de gestion sur ce marché, considéré comme l'un des plus vigoureux d'Europe, et marquent une nouvelle étape dans la construction d'un portefeuille paneuropéen à la fois diversifié et orienté rendement.

Reste, comme toujours, à rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, que le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti et que la liquidité, bien que actuellement satisfaisante, demeure dépendante de l'équilibre entre souscriptions et retraits. Dans ce cadre, la capacité de Sofidy Europe Invest à poursuivre des acquisitions ciblées, créatrices de valeur, tout en maîtrisant sa dette et son risque locatif, sera le principal enjeu des prochains trimestres.