SCPI Cœur de Ville : Un taux d’occupation proche de 98 % au 1T 2026

La SCPI Cœur de Ville aborde 2026 dans la continuité d'une trajectoire déjà bien installée : un positionnement très lisible sur les commerces du quotidien, une gestion locative active et des indicateurs d'occupation qui demeurent parmi les plus élevés du marché des SCPI de commerces. Au 1^er trimestre 2026, la société de gestion Sogenial Immobilier met en avant un taux d'occupation financier (TOF) proche de 98 % et un taux d'occupation physique (TOP) au‑delà de 98 %, confirmant la bonne résistance de ce segment de l'immobilier d'entreprise dans un environnement toujours exigeant.

Dans ce contexte où les questions de vacance locative, de recouvrement des loyers et de valorisation des parts sont au cœur des préoccupations des investisseurs, Cœur de Ville illustre le rôle défensif que peuvent jouer les commerces ancrés dans l'économie réelle et les besoins récurrents des ménages.

Cœur de Ville poursuit son développement au 1er trimestre 2026

Au 31 mars 2026, la SCPI Cœur de Ville affiche une capitalisation de 28 837 620 €, en progression par rapport aux 28 718 550 € constatés au 31 décembre 2025. La collecte demeure mesurée mais régulière, ce qui permet à la société de gestion de poursuivre une politique d'investissement sélective sans pression excessive de capitaux à déployer.

Le patrimoine se compose désormais de 32 biens immobiliers loués à 36 entreprises locataires, pour une surface globale de 13 234 m². Ce développement – 1 actif supplémentaire sur le trimestre – s'accompagne d'une diversification continue du risque locatif, avec un nombre de locataires en hausse et aucun retrait en attente au 31 mars 2026. Le nombre d'associés atteint 643, pour un total de 137 322 parts en circulation.

Cette croissance progressive, sans changement brutal d'échelle, s'inscrit dans la philosophie de Sogenial Immobilier : faire grandir la SCPI par petites touches, en privilégiant la cohérence du portefeuille plutôt que la course à la capitalisation.

Une SCPI de commerces résolument orientée vers l'économie réelle

Une stratégie axée sur les commerces du quotidien

Cœur de Ville reste fidèle à son ADN : une SCPI de commerces de proximité et de centre-ville, positionnée sur des activités directement liées à l'économie réelle et aux besoins essentiels des consommateurs. Au 1^er trimestre 2026, la répartition typologique de son patrimoine reflète cette orientation :

• Commerces alimentaires : 55,87 %
• Commerces non alimentaires : 25,67 %
• Services : 15,80 %
• Santé et éducation : 2,66 %

Le poids très significatif de l'alimentaire demeure un atout dans un contexte où les arbitrages de consommation peuvent être défavorables à certains segments non essentiels (mode, décoration, biens durables), mais beaucoup moins aux dépenses de première nécessité. En ciblant des enseignes et concepts répondant à des besoins récurrents, la SCPI cherche à sécuriser ses flux de loyers et à limiter la vacance structurelle.

Les commerces non alimentaires et de services complètent ce socle en apportant de la diversification sectorielle, tout en restant positionnés sur des activités pour lesquelles la fréquentation physique reste difficilement substituable au e‑commerce (salles de sport, services du quotidien, restauration, etc.). Les quelques actifs liés à la santé et à l'éducation, encore minoritaires, ajoutent une dimension résiliente supplémentaire au portefeuille.

Une présence majoritaire en régions

Sur le plan géographique, la SCPI confirme son ancrage en régions : 80,2 % de la valeur du patrimoine se situe en province contre 19,8 % en Île‑de‑France. Parmi les villes où Cœur de Ville est présente, on retrouve notamment :

• Lille
• Rouen
• Paris
• Strasbourg
• Lyon
• Bordeaux
• Toulouse
• Montpellier
• Marseille
• Cannes

Cette répartition répond à une logique de diversification des bassins de consommation, mais aussi à une recherche de rendements plus attractifs que dans les cœurs hyper‑prime parisiens, où la compression des taux et la hausse des valeurs locatives limitent souvent la rentabilité nette pour les investisseurs. En ciblant des zones de chalandise dynamiques dans les grandes métropoles régionales et les villes intermédiaires, Cœur de Ville tente de concilier rendement et profondeur de marché locatif.

Des indicateurs locatifs élevés au 1er trimestre 2026

Un taux d'occupation financier de 97,63 % et un TOP de 98,08 %

Au 31 mars 2026, les indicateurs d'occupation restent très élevés :

• Taux d'occupation financier (TOF) : 97,63 %
• Taux d'occupation physique (TOP) : 98,08 %

Le TOF mesure la part des loyers facturables effectivement perçus par rapport au potentiel locatif théorique du patrimoine, tandis que le TOP rapporte la surface effectivement occupée à la surface totale détenue par la SCPI. Dans un marché tertiaire où de nombreuses SCPI ont vu leur TOF reculer ces dernières années, rester durablement autour de 98 % constitue un signal clair de la bonne adéquation entre le portefeuille et la demande locative.

La répartition des surfaces illustre le faible niveau de vacance :

• 1,92 % en recherche de locataire
• 0,84 % en renégociation ou relocation
• 1,53 % sous franchise ou palier de loyer

Les surfaces sous franchise de loyer correspondent à des biens déjà loués mais pour lesquels le locataire bénéficie temporairement d'un loyer réduit ou d'une période de gratuité, pratique classique pour accompagner une installation ou un repositionnement commercial. Si elles pèsent sur le TOF à court terme, elles n'indiquent pas une vacance réelle et peuvent contribuer à sécuriser le locataire sur la durée.

Une WALB longue : 6,89 ans

Autre indicateur clé, la WALB (Weighted Average Lease Break), c'est‑à‑dire la durée moyenne pondérée restant à courir avant la première échéance de résiliation possible des baux, s'établit à 6,89 ans au 31 mars 2026.

Concrètement, cela signifie que, en moyenne et en tenant compte du poids de chaque bail, les locataires ne pourront pas remettre en cause leurs engagements avant près de sept ans. Pour un investisseur en SCPI, une WALB longue est synonyme de meilleure visibilité sur les flux futurs, à condition bien sûr que les locataires restent solvables et que les emplacements demeurent adaptés à leur modèle économique.

Sur le trimestre, le montant des loyers encaissés atteint 509 114 €, avec un taux de recouvrement de 90,4 %. Ce niveau, inférieur à celui observé au pic post‑Covid (où certains trimestres dépassaient 98 % de recouvrement), mérite d'être suivi dans la durée. Il peut refléter des décalages de paiement ou des situations individuelles en cours de traitement, sans remettre en cause pour l'instant le niveau d'occupation global. La gestion active de Sogenial Immobilier, qui souligne régulièrement son travail de proximité avec les locataires, sera déterminante pour maintenir ce taux sur une trajectoire favorable en 2026.

Une capitalisation en hausse et une structure financière saine

Au‑delà des seuls indicateurs locatifs, la SCPI poursuit son développement de manière graduelle :

• Capitalisation : 28 837 620 € au 31/03/2026 (vs 28 718 550 € au 31/12/2025)
• Nombre d'associés : 643 (+0,16 % en 2026)
• Nombre de parts : 137 322
• Prix de souscription : 210 €
• Valeur de reconstitution : 224,28 € au 31/12/2025

L'écart de 6,37 % entre la valeur de reconstitution et le prix de la part place Cœur de Ville dans une configuration intéressante pour l'investisseur : le prix de souscription est significativement inférieur à la valeur patrimoniale économique estimée par l'expert, tout en restant dans les bornes réglementaires :

• Borne basse : 201,85 €
• Borne haute : 246,71 €

Rémi Danowski, Responsable Administratif et Financier commente : 

Le prix de la part de Coeur de Ville est fixé à 210 €, soit à un niveau inférieur à la valeur de reconstitution. L’écart, d’environ 6,37 %, reflète une approche mesurée et un point d’entrée attractif pour les investisseurs.

Tant que le prix reste dans ce corridor, la société de gestion conserve la faculté de le maintenir, de l'ajuster à la baisse ou à la hausse en fonction de l'évolution de la valeur d'expertise et de sa stratégie commerciale. Le fait qu'aucune part ne soit en attente de retrait au 31 mars 2026, et qu'aucune cession de gré à gré ne soit signalée, témoigne d'un marché secondaire fluide – un point de vigilance essentiel pour les SCPI à capital variable depuis le durcissement des conditions de financement et la baisse de liquidité observée sur certains véhicules.

Une distribution stable et un rendement toujours compétitif

Un dividende trimestriel de 3,26 € par part

Sur le 1^er trimestre 2026, Cœur de Ville verse un dividende de 3,26 € par part, pour un prix de souscription maintenu à 210 €. La composition de ce dividende se décompose ainsi :

• Revenus fonciers : 3,05 €
• Revenus financiers : 0,21 €
• Revenus distribués totaux : 3,26 €

La distribution est intervenue en avril 2026, le prochain versement étant programmé pour juillet 2026. En rythme annualisé, si ce niveau de dividende devait être reconduit sur l'ensemble de l'exercice, il serait cohérent avec la performance servie en 2025, sous réserve de l'évolution des loyers, du recouvrement et des éventuelles opérations d'investissement ou d'arbitrage.

Un taux de distribution 2025 de 6,20 % et un TRI 10 ans de 4,70 %

En 2025, la SCPI a affiché un taux de distribution de 6,20 %, identique à la Performance Globale Annuelle 2025 et obtenu sans recours à des revenus non récurrents. Ce point est clé : il signifie que la performance distribuée n'a pas été artificiellement gonflée par des plus‑values de cession exceptionnelles ou par des ponctions sur les réserves.

Le TRI 10 ans (taux de rendement interne) ressort à 4,70 %, intégrant à la fois les dividendes versés et l'évolution du prix de la part sur la période. Dans un environnement de remontée des taux, où la prime de risque immobilière a été mise sous pression et où de nombreuses SCPI ont dû réajuster leur prix de part à la baisse, maintenir un TRI de cet ordre sur une trajectoire longue demeure une performance notable pour une SCPI essentiellement investie en commerces.

Une politique d'investissement active : acquisition et renouvellement de bail

Une acquisition à Lampertheim : Quick rejoint le portefeuille

Le 1^er trimestre 2026 a été marqué par une acquisition ciblée à Lampertheim, dans le Bas‑Rhin : un actif de commerce loué à l'enseigne Quick. 

Les caractéristiques de l'opération sont les suivantes :

• Surface : 399 m²
• Prix d'acquisition AEM (acte en mains) : 1,3 M€
• Taux de rendement AEM : 5,98 %

Cette acquisition s'inscrit pleinement dans la stratégie de la SCPI : commerces implantés dans des zones de chalandise dynamiques, locataire identifié, bail sécurisé et rendement en ligne avec les objectifs de distribution. À l'heure où certains segments de l'immobilier tertiaire souffrent (bureaux, logistique surcotée, résidentiel survalorisé), ces actifs de commerce de périphérie alimentaire ou de restauration à emporter constituent souvent des points d'ancrage locaux robustes, notamment lorsqu'ils sont opérés par des enseignes nationales.

Basic‑Fit renouvelle son bail à Dole

Côté locatif, la principale actualité du trimestre concerne le renouvellement du bail de l'enseigne Basic‑Fit à Dole, pour une durée ferme de 6 ans à compter du 1^er mars 2026. Ce renouvellement confirme l'attractivité de l'emplacement pour le locataire et renforce la visibilité sur les recettes futures de la SCPI.

Dans un environnement où certains bailleurs sont contraints de consentir des efforts significatifs (remises de loyers, refontes de baux, participation à des travaux) pour conserver leurs locataires, la capacité de Cœur de Ville à sécuriser un exploitant comme Basic‑Fit sur une durée ferme longue témoigne de la pertinence des actifs sélectionnés.

Un pipeline d'investissement déjà identifié

Au 31 mars 2026, plusieurs opportunités d'investissement sont à l'étude :

• 1 opportunité en exclusivité pour un montant de 2,1 M€
• 3 autres opportunités en cours d'analyse, représentant 1,5 M€

Ces dossiers restent soumis aux conditions suspensives usuelles et aux validations internes, mais ils indiquent que la société de gestion dispose encore d'un deal flow alimenté, ce qui est indispensable pour continuer à investir la collecte et à maintenir le niveau de rendement dans la durée.

Tableau récapitulatif au 31 mars 2026

Pour synthèse, les principaux indicateurs de la SCPI Cœur de Ville au 1^er trimestre 2026 sont les suivants :

Conclusion : une SCPI de commerces qui confirme sa résilience en 2026

Au terme du 1^er trimestre 2026, Cœur de Ville se distingue par un ensemble de signaux convergents : taux d'occupation financier de 97,63 %, taux d'occupation physique de 98,08 %, WALB de près de 7 ans, absence de retraits en attente et écart positif de plus de 6 % entre la valeur de reconstitution et le prix de la part. Dans un environnement immobilier où la volatilité des valorisations et les incertitudes sur la demande locative continuent de peser, ces éléments constituent un socle de stabilité apprécié des investisseurs.

La SCPI reste cependant concentrée sur un segment – les commerces – qui n'est pas exempt de risques, notamment face aux mutations structurelles des modes de consommation. Mais la stratégie adoptée par Sogenial Immobilier, centrée sur les commerces du quotidien, les zones de chalandise dynamiques et une forte présence en régions, vise précisément à se positionner sur la partie la plus résiliente de ce marché.

Avec un taux de distribution de 6,20 % en 2025, un TRI 10 ans de 4,70 % et un début 2026 marqué par la stabilité, Cœur de Ville confirme son profil de SCPI de rendement orientée " économie réelle ", adaptée aux investisseurs recherchant des revenus réguliers et un couple rendement/risque maîtrisé, à condition de s'inscrire dans un horizon de détention long et de l'intégrer comme un maillon diversifié au sein d'un portefeuille immobilier global.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.