La SCPI Cœur de Régions investit dans un restaurant à Beauvais

La SCPI Cœur de Régions, gérée par Sogenial Immobilier, poursuit son déploiement sur l'immobilier commercial en régions avec l'acquisition d'un restaurant Buffalo Grill à Beauvais (Oise), au cœur de la ZAC de Ther, principal pôle commercial de l'aire urbaine beauvaisienne. Cette opération illustre à la fois le développement du segment restauration dans le portefeuille de la SCPI et la recherche d'actifs offrant une visibilité élevée sur les revenus locatifs grâce à des baux fermes de longue durée.

Au-delà de l'anecdote immobilière locale, cet investissement s'inscrit dans une stratégie structurée de diversification régionale, déjà matérialisée par l'acquisition de trois autres Buffalo Grill en Normandie et dans les Hauts-de-France. Il éclaire aussi les choix tactiques des gérants de SCPI face au nouveau contexte de l'immobilier de commerce : privilégier des locataires nationaux solides, positionnés sur des zones commerciales établies, avec des engagements locatifs sécurisants.

La SCPI Cœur de Régions renforce son exposition au secteur de la restauration

La SCPI Cœur de Régions a acquis un restaurant exploité sous l'enseigne Buffalo Grill à Beauvais pour le compte de ses associés, via sa société de gestion Sogenial Immobilier. L'actif développe une surface de 629 m² et est présenté comme récemment rénové, conformément au nouveau concept Buffalo Grill, ce qui lui permet de répondre aux derniers standards de l'enseigne et d'offrir un cadre modernisé à la clientèle.

En investissant dans cet établissement, la SCPI renforce sa présence dans le secteur de la restauration commerciale, un segment déjà présent dans son patrimoine, notamment à travers un portefeuille de restaurants signés ces dernières années en régions. Cette typologie d'actif répond à plusieurs objectifs récurrents des SCPI de rendement :

• Diversification des typologies au-delà des seuls bureaux et commerces de pied d'immeuble ;
• Mutualisation sectorielle du risque locatif, en intégrant la restauration à table dans le mix d'actifs ;
• Recherche de baux longs fermes pour stabiliser les flux de loyers.

L'opération illustre également le positionnement revendiqué de Cœur de Régions : privilégier des actifs en régions, occupés par des enseignes nationales reconnues, implantés dans des zones de chalandise dynamiques.

Une quatrième acquisition avec Buffalo Grill

Continuité d'une relation locative déjà éprouvée

L'acquisition du restaurant de Beauvais constitue le quatrième actif détenu par Cœur de Régions loué à l'enseigne Buffalo Grill. La SCPI avait déjà investi dans trois restaurants Buffalo Grill totalisant 1 882 m² en Normandie et dans les Hauts-de-France, dans le cadre d'une opération antérieure annoncée par Sogenial Immobilier. Ces trois premiers actifs sont situés à :

• Montivilliers : 542 m² ;
• La Glacerie – Cherbourg-en-Cotentin : 705 m² ;
• Lezennes : 635 m².

L'ajout de Beauvais vient compléter ce dispositif, avec un quatrième établissement, toujours loué à Buffalo Grill, ce qui confirme la relation partenariale entre la société de gestion et le groupe de restauration.

Pour la SCPI, multiplier les opérations avec un même locataire national présente plusieurs avantages :

• Meilleure visibilité sur le risque crédit de l'enseigne ;
• Simplification de la gestion locative en travaillant avec un interlocuteur unique sur plusieurs sites ;
• Capacité à négocier des baux de long terme sur des conditions homogènes.

Un actif ancré dans les Hauts-de-France

Ce nouveau restaurant est implanté à Beauvais, dans la région Hauts-de-France, consolidant ainsi l'exposition régionale de Cœur de Régions sur ce territoire déjà ciblé par la SCPI pour ses acquisitions commerciales. L'actif :

• est situé au sein de la ZAC de Ther, présentée comme le principal pôle commercial de l'aire urbaine de Beauvais ;
• développe une surface totale de 629 m² ;
• offre une capacité d'accueil de 260 places assises.

Par sa taille, sa capacité d'accueil et sa localisation, le restaurant s'inscrit pleinement dans le modèle Buffalo Grill : établissement mono-locataire, dédié à la restauration assise, bénéficiant d'une visibilité routière et d'un large parking partagé avec les autres enseignes de la zone.

Un emplacement au sein d'une zone commerciale particulièrement attractive

Un environnement composé de nombreuses enseignes nationales

Le restaurant s'intègre dans un environnement commercial qualifié d'attractif, composé de nombreuses enseignes nationales qui structurent la zone de chalandise. Parmi les enseignes présentes dans la ZAC de Ther, on retrouve notamment :

• Mr. Bricolage
• Boulanger
• Conforama
• But
• Cultura
• Grand Frais
• Action
• C&A
• Gifi
• Darty
• Chaussea
• Kiabi

À ces enseignes s'ajoutent deux locomotives alimentaires majeures :

• Carrefour
• Auchan

L'ensemble de ces commerces génère d'importants flux de clientèle sur la zone, ce qui constitue un facteur clé pour un restaurant de type Buffalo Grill, dont l'activité repose en partie sur la fréquentation des zones commerciales périphériques.

Pour une SCPI de rendement, ce type de localisation présente plusieurs attraits :

• Forte mutualisation des flux de clientèle générés par différentes enseignes ;
• Exposition à des pôles commerciaux déjà installés, plutôt qu'à des développements encore en phase de montée en puissance ;
• Résilience accrue face aux changements de comportements de consommation, les retail parks offrant une complémentarité entre restauration, équipement de la maison, loisirs et alimentaire.

Une visibilité optimale en bordure d'un axe structurant

Le restaurant profite d'une excellente visibilité en bordure de l'avenue Rhin-et-Danube, un axe structurant qui relie le centre-ville de Beauvais à l'autoroute A16. Cette configuration offre :

• Un flux routier important et régulier ;
• Une accessibilité aisée aussi bien pour la clientèle locale que pour le trafic de passage et les usagers de l'autoroute ;
• Une exposition commerciale renforcée, soutenue par une forte identité architecturale du bâtiment.

Pour Cœur de Régions, ce niveau de visibilité s'inscrit dans sa stratégie de sélection d'actifs commerciaux bien situés, dans des environnements présentant des fondamentaux solides (accessibilité, parking, visibilité, mix commerçant).

Un restaurant modernisé selon le nouveau concept Buffalo Grill

Une rénovation récente au standard de l'enseigne

L'actif a fait l'objet d'une modernisation selon le nouveau concept Buffalo Grill. La chaîne a, ces dernières années, engagé un vaste programme de rénovation de ses restaurants pour :

• Moderniser l'identité visuelle et architecturale ;
• Optimiser les circulations et le confort des salles ;
• Améliorer l'expérience client (mobilier, décoration, organisation des espaces).

Le restaurant de Beauvais est récemment rénové, ce qui constitue un atout pour la SCPI :

• Limitation du risque de travaux lourds à court terme ;
• Attractivité renforcée pour la clientèle, donc meilleure pérennité de l'exploitation ;
• Alignement avec la stratégie de montée en gamme et de modernisation de l'enseigne.

Un engagement locatif ferme de 12 ans

Le restaurant est loué dans le cadre d'un engagement locatif ferme de 12 ans, sans faculté de résiliation anticipée pour le locataire sur cette durée. Ce point est central dans la lecture de l'opération du point de vue d'un investisseur en SCPI :

• Il sécurise les flux de loyers sur une période longue ;
• Il renforce la prévisibilité des revenus locatifs, enjeu clé pour une SCPI de rendement ;
• Il permet à la SCPI de se positionner sur un actif à profil de cash-flow stabilisé, aligné avec sa stratégie de distribution de revenus réguliers.

Pour Buffalo Grill, ce bail long accompagne sa stratégie de déploiement et de modernisation de son parc de restaurants en France, en sécurisant l'occupation de sites stratégiques comme celui de Beauvais.

Une acquisition pleinement cohérente avec la stratégie de Cœur de Régions

La direction des investissements de Sogenial Immobilier souligne que cette opération s'inscrit pleinement dans la stratégie de la SCPI Cœur de Régions, qui vise en priorité :

• Des actifs exploités par des enseignes reconnues ;
• Des emplacements à forte visibilité, dans des zones commerciales dynamiques ;
• Des baux longs offrant une bonne lisibilité sur les revenus locatifs futurs.

Comme le rappelle Sami Fajri, Directeur des Investissements:  

Cette acquisition s’inscrit pleinement dans la stratégie de la SCPI Cœur de Régions, qui privilégie des actifs exploités par des enseignes reconnues et offrant une bonne visibilité sur les revenus locatifs. Elle témoigne également de notre volonté d’accompagner sur le long terme les acteurs de référence de leur secteur. 

Dans le contexte actuel d'ajustement des valeurs de l'immobilier commercial, la stratégie de Cœur de Régions repose sur plusieurs piliers :

• Proximité et granularité : privilégier un nombre important d'actifs de taille moyenne plutôt que quelques très gros ensembles, afin de diversifier les risques locatifs et géographiques ;
• Rendement : viser des actifs offrant des rendements acte en main attractifs, souvent supérieurs à 6 %, en contrepartie d'une gestion active et d'une sélection fine des locataires ;
• Ancrage régional : investir majoritairement en régions, au plus près des bassins d'activité et de consommation, plutôt que de se concentrer sur les seuls marchés prime franciliens.

L'exposition au secteur de la restauration via Buffalo Grill s'insère dans cette logique, aux côtés d'autres acquisitions récentes en bureaux, locaux d'activités et commerces, qui ont contribué à faire croître la capitalisation de Cœur de Régions à 435 631 144 € et un parc de 93 actifs au 31/03/2026.

Les intervenants de l'opération

Comme souvent pour ce type de transaction, plusieurs conseils spécialisés ont accompagné la société de gestion :

• Notaire : Maître Alexandre LEROY PELISSIER – AFFIDAVIT NOTAIRES ;
• Conseil technique : Olivier MICHOT – IMETIS ;
• Brokers : Pierre ROCHARD et Thibault CORNILLAT – Arthur Loyd.

Ces intervenants ont contribué aux différentes phases de l'opération : audit juridique et technique, structuration de la transaction, intermédiation entre vendeur et acquéreur. Leur présence illustre la professionnalisation croissante des chaînes d'investissement en immobilier commercial, y compris pour des actifs unitaires de taille intermédiaire.

Tableau récapitulatif de l'acquisition

Conclusion

L'acquisition par la SCPI Cœur de Régions d'un restaurant Buffalo Grill à Beauvais illustre une double dynamique : d'un côté, la montée en puissance d'une stratégie d'investissement régional granulaire, adossée à des enseignes nationales solides ; de l'autre, le choix assumé d'actifs de commerce et de restauration implantés dans des zones commerciales établies, offrant à la fois flux de clientèle et baux longs sécurisés.

Avec un restaurant récemment rénové, une capacité de 260 places, un bail ferme de 12 ans et un emplacement au cœur de la ZAC de Ther, Cœur de Régions consolide ainsi son positionnement de SCPI de rendement tournée vers les régions, tout en approfondissant son partenariat avec l'enseigne Buffalo Grill, désormais locataire de quatre de ses actifs.

Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.