SCPI Cœur de Régions : Acquisition d’un ensemble immobilier en Vendée

La SCPI Cœur de Régions renforce son portefeuille avec l'acquisition d'un ensemble immobilier de 9 050 m² situé à La Roche-sur-Yon - Aizenay, en Vendée. Entièrement loué à Enedis, ce site de bureaux et d'activités prend place au cœur des Pays de la Loire, dans un bassin économique décrit comme dynamique. L'opération combine implantation régionale, occupation intégrale, durée résiduelle ferme du bail de 9 ans et programme de modernisation des bâtiments.

Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie régionale de Cœur de Régions, orientée vers les métropoles et les agglomérations attractives. Elle prolonge les travaux déjà réalisés sur le site entre 2017 et 2019 et intègre un nouveau volet de rénovation technique et énergétique, dans un environnement local en phase de modernisation.

Un ensemble immobilier de 9 050 m² en Pays de la Loire

L'actif repris par la SCPI Cœur de Régions se situe à La Roche-sur-Yon - Aizenay, en Vendée, dans la région des Pays de la Loire. L'ensemble immobilier est implanté sur une parcelle de 36 465 m², pour une surface bâtie totale de 9 050 m². Les bâtiments se répartissent entre des espaces de bureaux et des locaux d'activités, réunissant ainsi, sur une même implantation, différents usages professionnels.

Le site dispose de 317 places de stationnement extérieures, directement intégrées à l'ensemble immobilier. Cette capacité de stationnement accompagne le fonctionnement quotidien des bureaux et des activités, avec un parc de places adapté à la surface bâtie et aux usages du site.

L'opération porte sur la totalité de cet ensemble vendéen. Elle contribue à accroître l'exposition de Cœur de Régions aux territoires régionaux ciblés dans sa stratégie, à travers un actif situé dans l'aire de La Roche-sur-Yon - Aizenay. L'implantation en Pays de la Loire s'inscrit dans une logique de diversification géographique, centrée sur les métropoles et les agglomérations reconnues pour leur attractivité.

Caractéristiques clés de l'acquisition

Les principales données de l'opération peuvent être synthétisées dans le tableau ci-dessous :

Cette configuration associe une surface bâtie significative, une adresse positionnée sur un axe structurant de La Roche-sur-Yon et une occupation complète par un locataire unique. Les données de parcelle, de stationnement et de durée de bail décrivent un actif conçu pour des usages pérennes de bureaux et d'activités, dans un environnement régional porteur.

Enedis, locataire historique du site depuis 1982

L'ensemble immobilier est intégralement occupé par Enedis, gestionnaire du réseau public de distribution d'électricité sur une grande partie du territoire français. L'entreprise est présente sur le site depuis 1982, ce qui inscrit la relation entre le locataire et l'actif dans une durée de plus de 40 ans.

Le bail en cours affiche une durée résiduelle ferme de 9 ans. Cette caractéristique place la situation locative au cœur de l'opération : les espaces ne sont ni vacants ni multiplement occupés, mais intégralement loués à un occupant unique. Les bâtiments de bureaux et d'activités sont ainsi en adéquation avec les besoins opérationnels d'Enedis, dont la présence historique confère une continuité d'usage au site.

Sami Fajri, Directeur des Investissements, souligne la logique de ce positionnement : 

Cette acquisition illustre la volonté de la SCPI Cœur de Régions de poursuivre son développement sur des actifs offrant des fondamentaux solides et des revenus sécurisés. Le site bénéficie d'un ancrage historique d'ENEDIS depuis plus de 40 ans et s'inscrit dans un bassin économique régional dynamique, porté par l'attractivité de la Vendée et des Pays de la Loire. 

Cette intervention relie la qualité des fondamentaux immobiliers, la durée d'occupation et le contexte économique local.

Un site connecté aux grands axes du Grand Ouest

Situé au 1 rond-point de l'Atlantique, l'ensemble immobilier bénéficie d'une accessibilité excellente et d'une visibilité stratégique. La proximité immédiate des autoroutes A87 et A83 constitue un point fort de la localisation. L'autoroute A87 relie Angers aux principaux pôles économiques du Grand Ouest, tandis que l'A83 assure une connexion similaire au départ de Nantes.

Cette desserte inscrit le site dans les flux régionaux des Pays de la Loire. La présence simultanée de bureaux et de locaux d'activités trouve ainsi un prolongement naturel dans un réseau d'infrastructures facilitant les déplacements et les échanges à l'échelle du Grand Ouest. La situation à proximité de ces deux axes majeurs accompagne les usages professionnels de la propriété et place l'ensemble dans le prolongement des principaux pôles économiques desservis.

Préfecture de la Vendée, La Roche-sur-Yon constitue un pôle économique régional structurant. Le territoire est porté par une croissance démographique soutenue et par un tissu d'entreprises diversifié. Trois secteurs principaux illustrent cette diversité :

• les activités industrielles ;
• les activités logistiques ;
• les services.

L'environnement immédiat de l'actif est engagé dans une phase de modernisation, avec un programme de rénovation des infrastructures et le développement de nouveaux espaces d'activités. Ces évolutions participent à l'attractivité du secteur et au dynamisme du périmètre dans lequel se situe l'ensemble immobilier acquis par la SCPI Cœur de Régions.

Un programme de travaux pour renforcer les performances du site

Le site a déjà bénéficié d'importantes interventions entre 2017 et 2019. Cette première phase de travaux a concerné plusieurs composantes de l'enveloppe et de la structure des bâtiments. Les opérations réalisées ont porté sur la rénovation des bardages et des menuiseries, la réfection de la couverture ainsi que le renforcement de différentes structures.

Un nouveau programme vient compléter ces travaux antérieurs. Les interventions prévues visent à améliorer les performances techniques des bâtiments, les conditions de travail et plusieurs équipements intérieurs. Elles comprennent :

• l'amélioration des performances thermiques et acoustiques des bâtiments ;
• la modernisation des bureaux ;
• la réfection des sanitaires et des vestiaires ;
• le remplacement des menuiseries extérieures.

Le dispositif de rénovation prolonge les interventions déjà conduites tout en élargissant leur périmètre. Les travaux réalisés entre 2017 et 2019 se concentraient sur les éléments extérieurs et structurels, tels que les bardages, la couverture, les menuiseries et certaines structures porteuses. La nouvelle étape intègre désormais les qualités thermiques et acoustiques, l'aménagement intérieur des bureaux et la remise à niveau d'espaces de vie professionnelle comme les sanitaires et les vestiaires.

Les investissements programmés doivent permettre de porter l'actif vers un niveau renforcé de performance technique et énergétique, en phase avec les exigences actuelles du marché immobilier. La démarche associe modernisation des locaux, intervention sur l'enveloppe extérieure et amélioration des conditions d'usage des différents bâtiments, dans un contexte de valorisation progressive du site.

Les conseils mobilisés pour l'acquisition

L'entrée de l'ensemble immobilier vendéen dans le portefeuille de Cœur de Régions s'est accompagnée de l'intervention de plusieurs conseils spécialisés. Sogenial Immobilier a été entourée d'un conseil notarial et d'un conseil technique, mobilisés sur leurs domaines respectifs.

Les intervenants sont les suivants :

• Notaires : Maître Sandrine Karnik – DNA Haussmann ;
• Conseil technique : Ludovic Letellier et Nicolas Gouron – IREO.

Ces professionnels ont pris part au processus d'acquisition, contribuant à la structuration juridique et technique de l'opération. Leur présence illustre l'importance accordée à l'encadrement des transactions, à la sécurisation des aspects notariaux et à l'expertise sur l'état et les performances du bâti.

Sogenial Immobilier : une société de gestion aux 40 ans d'expérience

Sogenial Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis 2012, porte l'acquisition réalisée pour la SCPI Cœur de Régions. L'entreprise propose des services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers à une clientèle d'investisseurs et d'épargnants. Son expérience dans l'investissement et l'asset management immobilier s'étend sur plus de 40 ans.

La société structure une gamme complète de solutions immobilières présentées comme accessibles et adaptées à chaque profil. Son savoir-faire se matérialise par un accompagnement sur mesure, allant de la définition de la stratégie immobilière jusqu'à la constitution et la gestion d'un portefeuille d'actifs. Les véhicules gérés couvrent notamment des Clubs Deals, des OPPCI, des SLP, un FCPR, un SICAV-SIF, un RAIF luxembourgeois ainsi que deux GFI.

Plusieurs SCPI complètent cette gamme de fonds :

• Cœur de Ville ;
• Cœur de Régions ;
• Cœur d'Europe ;
• Cœur d'Avenir.

En septembre 2025, Sogenial Immobilier a adhéré au Pacte Mondial des Nations Unies, marquant un engagement renforcé en faveur d'un immobilier responsable. L'acquisition vendéenne intègre ainsi le portefeuille de Cœur de Régions, l'un des quatre véhicules de SCPI de la gamme, dans une dynamique qui associe stratégie régionale et inscription dans une démarche de responsabilité.

Cœur de Régions et le renforcement de sa présence régionale

Avec cet ensemble de bureaux et de locaux d'activités situé à La Roche-sur-Yon - Aizenay, Cœur de Régions consolide sa présence dans les métropoles et agglomérations régionales attractives. L'opération réunit un site intégralement occupé, un locataire installé de longue date, une desserte à proximité immédiate des autoroutes A87 et A83 et un programme de modernisation appelé à prolonger les travaux déjà réalisés entre 2017 et 2019.

L'acquisition s'inscrit dans la stratégie régionale de la SCPI, tout en intégrant une nouvelle étape de valorisation technique et énergétique de l'actif. Elle associe les usages existants du site, son implantation vendéenne et les transformations programmées pour adapter les bâtiments aux attentes actuelles du marché immobilier.

Attention : l'investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Les performances et investissements passés ne préjugent pas des performances et investissements futurs. La durée d'investissement recommandée est d'au moins 10 ans. L'ensemble des risques et des frais figure dans la Note d'Information et le DIC disponibles auprès de Sogenial Immobilier.