SCPI Cœur de Ville : Dividende porté à 3,26 € / part au 3T 2025

Le 3e trimestre 2025 marque une nouvelle étape pour la SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, avec un dividende fixé à 3,26 € par part, en progression par rapport à l’année précédente. Cette évolution s’inscrit dans un contexte où les commerces de proximité et les commerces de périphérie, au cœur de la stratégie d’investissement, continuent d’afficher une résilience notable.

La solidité des fondamentaux, associée à un taux d’occupation élevé et à un patrimoine diversifié, met en évidence une trajectoire stable pour la SCPI dans un contexte économique exigeant.

Des indicateurs opérationnels solides au 30 septembre 2025

Un patrimoine de 30 actifs à forte dimension commerciale

Au 30/09/2025, la SCPI Cœur de Ville détient :

• 30 actifs immobiliers
• 11 729 m² de surface globale
• 33 entreprises locataires
• Une forte présence en province (83,0 %)
• Une exposition Paris représentant 17,0 %

La typologie du portefeuille montre une orientation claire vers les murs de magasins, segment historiquement recherché pour sa stabilité.

Répartition sectorielle du patrimoine

• Commerces alimentaires : 48,28 %
• Commerces non alimentaires : 27,72 %
• Services : 20,72 %
• Santé et éducation : 3,27 %

Cette distribution traduit un choix d’actifs ancrés dans les besoins essentiels des ménages, avec une forte présence du commerce de proximité.

Une occupation exemplaire

La SCPI affiche :

• Taux d’occupation financier (TOF) : 98,31 %
• Taux d’occupation physique (TOP) : 96,89 %
• Taux de recouvrement des loyers au 3T 2025 : 98,6 %

Ces niveaux témoignent d’une dynamique locative très favorable, renforcée par la présence de commerces essentiels.

Le trimestre est également marqué par la cession d’un actif situé à Douai (59).

Dividende du 3T 2025 : progression confirmée

Un dividende de 3,26 € par part

Pour le 3e trimestre 2025, la SCPI verse :

• Dividende par part : 3,26 €
• Dont 0 % de revenus non récurrents
• Dont 0 % de fiscalité payée par le fonds

La progression du dividende trimestriel confirme la dynamique enclenchée en 2024.

Composition du dividende par type de revenus

Cette orientation fait apparaître une rémunération stable, avec un prochain versement prévu en janvier 2026.

Performances financières et indicateurs clés

Un taux de distribution 2024 de 5,30 %

La SCPI Cœur de Ville affiche :

• Taux de distribution 2024 : 5,30 %
• Performance Globale Annuelle 2024 : 5,30 %
• TRI 10 ans : 4,67 %

Ces indicateurs reflètent la cohérence de la stratégie menée depuis plusieurs années, notamment l’accent mis sur les commerces essentiels, moins sensibles aux fluctuations économiques.

Prix de la part et valeurs de référence au 30/09/2025

• Prix de souscription : 210 €
• Commission de souscription : 25,20 €
• Valeur de retrait : 184,80 €
• Valeur de réalisation : 179,62 €
• Valeur de reconstitution : 221,67 €

Ces données traduisent la structuration du prix autour d’un patrimoine dont la valeur de reconstitution reste supérieure au prix de part.

Capitalisation, effectifs et évolution du marché des parts

Une capitalisation en croissance

Au 30 septembre 2025, la SCPI totalise :

• Capitalisation : 28 522 200 €
• Nombre de parts : 135 820
• Nombre d'associés : 628
• Effet de levier : 15,62 %

Cette croissance progressive montre un rythme de développement maîtrisé.

Souscriptions et retraits au cours des derniers trimestres

Aucune part n’est en attente de retrait au 30/09/2025, un point important pour la liquidité du marché interne.

Zoom sur le positionnement stratégique

Une SCPI axée sur les besoins quotidiens

L’orientation vers les actifs liés aux besoins quotidiens — notamment les commerces alimentaires, les commerces de proximité, les pieds d’immeuble et les commerces de périphérie — apparaît clairement dans la stratégie d’investissement.

La répartition typologique confirme ce positionnement :

• Pieds d’immeuble : 48,15 %
• Commerces de périphérie : 26,01 %
• Commerces indépendants : 23,36 %
• Centres commerciaux : 2,48 %

Cette stratégie s’inscrit dans une tendance structurelle : la recherche d’actifs résilients en période d’incertitude et liés à des besoins non substituables.

Localisation des actifs

Les actifs sont répartis sur de nombreuses grandes villes françaises :

• Marseille
• Montpellier
• Toulouse
• Bordeaux
• Lyon
• Paris
• Nantes
• Lille
• Strasbourg
• Brest
• Cannes

Cette diversification géographique permet de répartir les risques locatifs et de s’appuyer sur plusieurs bassins de consommation.

Focus sur la distribution et le fonctionnement

Modalités de souscription et de jouissance

• Prix de la part : 210 €
• Délai d’entrée en jouissance : 1er jour du 4e mois
• Minimum de souscription : 10 parts pour chaque nouveau souscripteur

Modalités de retrait

• Rachat par la SCPI possible (capital variable)
• Ou cession entre associés / tiers
• Frais de mutation : 120 € TTC

La SCPI rappelle que la revente n’est pas assurée.

Cession, démembrement et éclairages complémentaires

Cession d’immeubles

En septembre 2025, la SCPI a :

• cédé un bien à Douai (59)

Investissement en démembrement

Les principes clés du démembrement temporaire mettent en avant un mécanisme permettant d’optimiser la fiscalité ou de préparer des revenus futurs.

Tableau récapitulatif des données clés au 30/09/2025

Analyse et perspectives

Le 3e trimestre 2025 confirme la cohérence de la stratégie : une orientation vers les commerces essentiels, un taux d’occupation élevé, une croissance maîtrisée de la capitalisation et une distribution trimestrielle stable.

Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, les indicateurs témoignent d’une gestion prudente et structurée.

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