Cœur d'Europe acquiert un actif à Waterloo loué à BNP Paribas Fortis

La SCPI Cœur d'Europe poursuit son développement sur le marché de l'immobilier tertiaire européen avec une nouvelle opération emblématique en Belgique : l'acquisition d'un immeuble de bureaux à Waterloo, intégralement loué à BNP Paribas Fortis. Portée par Sogenial Immobilier, cette acquisition illustre la stratégie de diversification européenne de la SCPI, désormais bien identifiée comme une SCPI européenne tournée vers les marchés de la zone euro.

Au-delà de la seule annonce, cette opération met en lumière plusieurs tendances de fond : recherche de revenus stables, sélection d'actifs sécurisés, importance croissante des critères ESG et rôle des marchés belges dans les portefeuilles paneuropéens.

La SCPI Cœur d'Europe renforce sa présence en Belgique

L'investissement immobilier en Belgique constitue un axe stratégique pour la SCPI Cœur d'Europe, déjà présente sur plusieurs marchés européens (Espagne, Portugal, Belgique, etc.). Gérée par Sogenial Immobilier, la SCPI a été créée en 2021 avec un positionnement clair : investir à 100 % en zone euro (hors France) dans des actifs diversifiés (bureaux, commerces, locaux d'activités, logistique).

Dans ce cadre, l'acquisition d'un immeuble de bureaux à Waterloo, au sein du Waterloo Office Park (WOP), répond à plusieurs objectifs :

• Renforcer l'exposition de la SCPI au marché belge, considéré comme l'un des plus matures et des plus stables d'Europe pour les bureaux.
• Cibler un actif tertiaire occupé par un locataire " investment grade " (BNP Paribas Fortis).
• Sécuriser des revenus locatifs pérennes grâce à un bail long terme.

L'actif s'inscrit dans une stratégie de rendement stabilisé, en ligne avec l'orientation générale de la SCPI Cœur d'Europe, qui vise à offrir un couple rendement/risque attractif via un patrimoine diversifié en Europe.

Pourquoi la SCPI Cœur d'Europe a choisi Waterloo ?

Une implantation au cœur d'un secteur tertiaire établi

Située au sud de Bruxelles, Waterloo bénéficie d'un positionnement recherché par les entreprises : proximité de la capitale belge, excellente desserte routière et environnement tertiaire structuré. Le site profite notamment de la connexion rapide aux axes E411 et N5, qui facilitent les déplacements vers Bruxelles et le reste du pays.

Cette localisation offre également un accès aisé à :

• L'aéroport de Bruxelles ;
• Les principaux pôles économiques de la région bruxelloise ;
• Le réseau autoroutier national et européen.

Pour les entreprises, cette accessibilité renforce l'attractivité du secteur, critère essentiel pour une stratégie d'investissement immobilier Belgique orientée vers les bureaux.

Le Waterloo Office Park se distingue par :

• Un environnement paysager qualitatif ;
• Un cadre de travail apprécié des salariés ;
• Une offre de services dédiée aux entreprises (restauration, services de proximité, etc.) ;
• Une image établie sur le marché des bureaux en Belgique.

Ce type de parc tertiaire, bien identifié par les utilisateurs et les investisseurs, contribue à la résilience locative des actifs qui y sont implantés.

Un parc tertiaire apprécié des entreprises

Le Waterloo Office Park fait partie de ces parcs tertiaires périurbains qui ont su conserver une attractivité forte grâce à plusieurs éléments clés :

• Accessibilité routière de premier plan ;
• Proximité immédiate de Bruxelles, tout en offrant des conditions d'occupation souvent plus compétitives que le centre-ville ;
• Environnement paysager soigné, facteur de confort au travail ;
• Présence de services adaptés aux entreprises et aux salariés ;
• Capacité de stationnement importante, particulièrement recherchée dans ce type de localisation ;
• Reconnaissance du site sur le marché tertiaire belge, avec une base d'occupants composée de grands utilisateurs.

Pour une SCPI comme Cœur d'Europe, qui doit arbitrer entre rendement, liquidité future et risque locatif, cet environnement constitue un signal fort en termes de pérennité de la demande locative.

Un immeuble de bureaux entièrement loué à BNP Paribas Fortis

Un actif de 2 005 m² réparti sur deux niveaux

L'actif acquis par la SCPI Cœur d'Europe au sein du Waterloo Office Park est un immeuble de bureaux d'environ 2 005 m². Construit en 1995, il se développe sur deux niveaux, avec des caractéristiques techniques standards pour ce type de parc tertiaire.

L'ensemble comprend 43 places de stationnement, intérieures et extérieures, un point particulièrement important dans un environnement tertiaire où l'automobile reste le principal mode d'accès pour les salariés.

Ce profil d'actif correspond à la typologie cible de la SCPI :

• Actif tertiaire de taille moyenne ;
• Bien positionné sur un marché établi ;
• Potentiel d'évolution via des améliorations techniques et environnementales.

Un locataire présent depuis plus de 20 ans

Le principal atout de ce patrimoine immobilier réside dans le profil de son occupant : l'immeuble est intégralement loué à BNP Paribas Fortis, acteur bancaire majeur en Belgique.

Plusieurs éléments sont à souligner :

• BNP Paribas Fortis occupe les lieux depuis plus de 20 ans ;
• La banque s'inscrit dans une logique d'implantation durable au sein du Waterloo Office Park ;
• Le risque de vacance locative est structurellement réduit par ce type de locataire, au profil financier solide et aux besoins immobiliers stables.

Pour une SCPI de rendement, la présence d'un locataire historique de cette qualité est un facteur clé de sécurisation des flux de loyers.

Une visibilité locative à long terme

Le bail en cours présente une durée résiduelle de 9 ans, dont 6 ans ferme. Ce type d'engagement est particulièrement recherché par les SCPI dans un contexte de marché où la visibilité sur les revenus est un critère central pour les investisseurs.

Les implications pour les porteurs de parts sont multiples :

• Visibilité locative sur plusieurs années, réduisant le risque de baisse des loyers à court terme ;
• Stabilité potentielle du taux de distribution, dans la mesure où l'actif contribue à un socle de revenus récurrents ;
• Meilleure lisibilité des cash-flows, facilitant la gestion du patrimoine à l'échelle de la SCPI.

Dans la gestion d'un portefeuille d'immobilier tertiaire européen, ce type de bail long terme constitue un pilier important de la stratégie de rendement.

Tableau récapitulatif de l'acquisition

Une acquisition en ligne avec la stratégie européenne de la SCPI

Une stratégie de diversification géographique assumée

La SCPI Cœur d'Europe a été conçue pour investir dans différents marchés de la zone euro, hors France, en visant des actifs à rendement stabilisé. Elle s'est déjà illustrée par des acquisitions en Espagne (industriel et logistique, commerce) et au Portugal. Cette opération à Waterloo s'inscrit dans cette diversification européenne :

• Répartition des investissements entre plusieurs pays (Espagne, Portugal, Belgique, etc.) ;
• Exposition à des cycles économiques et immobiliers différenciés ;
• Réduction du risque spécifique à un marché national.

Dans un contexte où certaines SCPI historiquement très exposées à la France cherchent à rééquilibrer leurs portefeuilles, la stratégie de Cœur d'Europe confirme son positionnement de SCPI européenne assumée.

Une sélection ciblée d'actifs tertiaires

L'acquisition de Waterloo illustre la politique de sélection de la SCPI :

• Implantation dans un secteur tertiaire historique, reconnu par les utilisateurs ;
• Occupation intégrale de l'actif ;
• Locataire de premier plan (BNP Paribas Fortis) ;
• Durée résiduelle du bail significative (9 ans, dont 6 fermes) ;
• Perspectives d'amélioration de l'actif, notamment sur le plan environnemental.

Cette combinaison répond aux critères classiques d'une gestion de SCPI orientée vers la qualité du patrimoine et la résilience du rendement. Les plateformes spécialisées soulignent d'ailleurs que Cœur d'Europe vise un rendement compétitif, avec des objectifs de distribution supérieurs à 5 % bruts dans les dernières années, tout en maintenant un niveau de risque modéré (profil de risque 3/7).

Jean-Marie SOUCLIER, Président de Sogenial Immobilier :

Cette acquisition illustre notre stratégie d’investissement sélective en Europe, privilégiant des actifs tertiaires bien situés et sécurisés par des locataires de premier plan. Elle vient renforcer la qualité et la résilience du portefeuille de la SCPI Cœur d’Europe.

Des perspectives d'amélioration sur le plan ESG

Des pistes d'optimisation énergétique identifiées

Au-delà du rendement immédiat, l'immeuble de Waterloo présente des opportunités d'amélioration environnementale. Plusieurs pistes ont déjà été évoquées :

• Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, en réponse à l'essor de la mobilité décarbonée ;
• Déploiement de panneaux solaires, pour contribuer à la production d'énergie renouvelable sur site.

Ces leviers s'inscrivent dans une tendance de fond : la montée en puissance des critères ESG dans l'immobilier tertiaire européen. Pour la SCPI, ils peuvent se traduire par :

• Une meilleure notation énergétique de l'actif ;
• Une attractivité renforcée auprès des grands utilisateurs, de plus en plus sensibles à la performance environnementale de leurs bureaux ;
• Une meilleure résilience à moyen terme face aux évolutions réglementaires européennes en matière de performance énergétique des bâtiments.

Un engagement plus large de Sogenial Immobilier

La démarche ESG sur cet actif s'inscrit dans le cadre plus large de la stratégie de Sogenial Immobilier, qui renforce progressivement ses engagements en matière de responsabilité environnementale. La société de gestion a notamment engagé ses SCPI, dont Cœur d'Europe, dans une trajectoire de labellisation et d'intégration de critères ESG dans la sélection et la gestion des actifs.

L'adhésion au Pacte Mondial des Nations Unies illustre cette volonté de structurer la politique RSE autour de principes reconnus internationalement (droits humains, environnement, lutte contre la corruption, etc.).

Dans ce contexte, l'immeuble de Waterloo peut être vu comme :

• Un actif " en transition ", offrant des marges de progression sur le plan énergétique ;
• Un support concret de mise en œuvre de la stratégie ESG de la société de gestion.

Sogenial Immobilier, gestionnaire de la SCPI Cœur d'Europe

Sogenial Immobilier est agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) depuis 2012. La maison gère aujourd'hui plusieurs véhicules immobiliers grand public et professionnels, dont une gamme de SCPI désormais bien identifiée sur le marché :

• Cœur de Ville (orientée commerces de proximité) ;
• Cœur de Régions (actifs tertiaires en régions françaises) ;
• Cœur d'Europe (immobilier en zone euro, hors France) ;
• Cœur d'Avenir (axe plus thématique / développement).

En parallèle, la société intervient sur :

• Des Clubs Deals ;
• Des OPPCI ;
• Des SLP ;
• Un FCPR ;
• Un SICAV-SIF et un RAIF luxembourgeois ;
• Deux GFI.

Cette diversification de véhicules témoigne d'une expérience étendue en asset management immobilier, au service de différentes typologies d'investisseurs (particuliers, institutionnels, professionnels).

Pour la SCPI Cœur d'Europe, cette expertise se traduit par :

• Une capacité à sourcer des opérations dans plusieurs pays européens ;
• Une gestion active des actifs, incluant les aspects techniques, locatifs et ESG ;
• Une stratégie d'investissement immobilier Belgique et plus largement paneuropéen construite dans la durée.

Conclusion – Ce qu'il faut retenir

Avec l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 2 005 m² à Waterloo, intégralement loué à BNP Paribas Fortis depuis plus de 20 ans, la SCPI Cœur d'Europe confirme son positionnement de SCPI européenne ciblant des actifs tertiaires situés dans des secteurs économiques établis.

Les points clés de l'opération sont :

• Une implantation au sein du Waterloo Office Park, parc tertiaire reconnu au sud de Bruxelles ;
• Un locataire de premier plan, présent de longue date sur le site ;
• Un bail offrant une visibilité locative de 9 ans, dont 6 ans fermes ;
• Des perspectives d'amélioration ESG via des investissements ciblés (bornes de recharge, panneaux solaires) ;
• Une opération pleinement cohérente avec la stratégie de diversification européenne et de sécurisation des revenus de la SCPI.

Pour les investisseurs, cette acquisition illustre la capacité de Cœur d'Europe et de Sogenial Immobilier à déployer du capital sur des actifs tertiaires européens combinant localisation recherchée, qualité de locataire et potentiel de création de valeur à long terme, dans un univers où la sélection des bureaux en Belgique et en Europe devient plus discriminante.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.