SCPI Iroko Zen : une 180e acquisition stratégique à Sierentz

La SCPI Iroko Zen poursuit une trajectoire de développement soutenue avec la 180e acquisition de son parc immobilier, matérialisée par l'achat de locaux d'activité à Sierentz, dans le sud de l'Alsace. Cette opération de 3,3 M€ HD s'inscrit dans une stratégie d'investissement tournée vers des actifs récents, bien situés et portés par des locataires solides.

Introduction : Iroko Zen, une SCPI en phase de croissance

Lancée en 2020, la SCPI Iroko Zen s'est rapidement imposée parmi les SCPI de rendement les plus suivies du marché grâce à une approche diversifiée, sans frais de souscription et orientée vers des actifs générateurs de revenus potentiels.

La signature de la 180e acquisition en Alsace marque une nouvelle étape dans la constitution de son patrimoine :

• renforcement de l'exposition aux locaux d'activité en France
• consolidation de la présence dans des zones économiques dynamiques
• maintien d'un niveau de rendement cible élevé au regard du marché des SCPI de rendement

Une acquisition stratégique en Alsace pour la SCPI Iroko Zen

Une localisation au cœur d'un hub logistique transfrontalier

La SCPI Iroko Zen a acquis des locaux d'activité à Sierentz, dans le sud de l'Alsace, au sein de la zone d'activité économique Hoell.

Plusieurs éléments font de cet emplacement un pôle stratégique :

• Accès direct à l'autoroute A35, axe structurant reliant le nord et le sud de l'Alsace
• Proximité immédiate des frontières suisse et allemande, renforçant l'attractivité logistique de la zone
• Implantation historique d'acteurs du transport et de la logistique, dont Schneider Transports SAS

La localisation et la qualité de l'actif sont considérées comme des atouts solides, de nature à permettre une relocation rapide en cas de départ du locataire.

Un actif récent et fonctionnel, adapté aux besoins de la logistique moderne

L'ensemble immobilier de Sierentz a été construit en 2019, ce qui en fait un actif récent, conforme aux standards actuels des locaux d'activité.

Ses caractéristiques techniques sont les suivantes :

• Surface totale : 2 407 m² de locaux d'activité et de bureaux d'accompagnement
• 20 places de stationnement extérieures, facilitant l'accueil des équipes et des visiteurs
• 10 quais niveleurs, essentiels pour les opérations de chargement et déchargement dans la logistique

Ce type d'actif répond aux besoins des opérateurs logistiques en termes de fonctionnalité, de capacité de stockage et de fluidité des flux de marchandises.

Les caractéristiques financières de la 180e acquisition d'Iroko Zen

Montant investi et rendement acte en main

La transaction représente un volume d'investissement de 3,3 M€ hors droit.

Sur cette base, le taux de rendement acte en main est annoncé à 7,45 %*. Ce rendement est précisé comme non garanti, conformément aux règles d'information des investisseurs en matière de SCPI.

Le couple montant investi / rendement positionne l'actif de Sierentz dans le haut de la fourchette des acquisitions récentes d'Iroko Zen en Europe, notamment par rapport à des opérations réalisées aux Pays-Bas ou en Espagne où des taux compris entre environ 6 % et 8 % ont été observés.

Un bail de long terme avec un locataire international

L'ensemble immobilier est entièrement loué à Schneider Transports SAS, acteur international de la logistique et locataire historique de la zone, déjà occupant de l'actif voisin.

Les principales caractéristiques du bail commercial sont les suivantes :

• Durée totale : 10 ans
• Prise d'effet : janvier 2026
• Première échéance triennale : 2029
• Loyer annuel : 264 000 € HT HC

Ce bail confère une visibilité locative et une stabilité des revenus potentiels, dans un contexte où la durée résiduelle des baux (WALB – Weighted Average Lease Break) joue un rôle central dans l'analyse du risque locatif.

WALB et visibilité sur les flux futurs

La SCPI Iroko Zen indique un WALB de 2,61 ans pour cet actif. Le WALB (Weighted Average Lease Break) correspond à la durée moyenne pondérée jusqu'à la prochaine échéance de résiliation possible des baux.

Dans le cas présent :

• Ce niveau reflète la prochaine échéance triennale du bail (2029), ramenée à une moyenne pondérée sur l'ensemble du parc
• Il permet de situer l'actif dans un horizon de visibilité locative à court-moyen terme, tout en intégrant la possibilité de renégociation ou de départ du locataire à la première échéance

Combiné à la qualité du locataire et à la localisation, ce WALB contribue à la solidité globale du profil de cette acquisition dans le portefeuille de la SCPI.

Iroko Zen : une 180e acquisition qui s'inscrit dans une stratégie plus large

Une politique d'investissement diversifiée en Europe

Au-delà de cette opération en Alsace, la SCPI Iroko Zen poursuit une politique d'investissement diversifiée :

• France : actifs tertiaires et locaux d'activité, comme celui de Sierentz
• Espagne : acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Alcobendas d'une surface d'environ 15 800m²
• Belgique : acquisition d'un immeuble de bureaux de 10 430 m² situé au cœur de Bruxelles
• Londres : acquisition d'un immeuble mixte bureaux/commerces au cœur du quartier de Midtown

Cette diversification géographique et sectorielle vise à répartir les risques et à mutualiser les sources de revenus potentiels à l'échelle européenne.

Une SCPI sans frais de souscription, positionnée sur le rendement

La SCPI Iroko Zen se distingue par l'absence de frais de souscription, avec une valeur de part de 204 € et une valeur de reconstitution supérieure.

Selon les données récentes, Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,14 % en 2025. Ce positionnement sur les rendements élevés en fait une SCPI régulièrement citée parmi les véhicules de référence pour les investisseurs en quête de revenus potentiels plus dynamiques.

L'acquisition de Sierentz, avec un rendement acte en main non garanti de 7,45 %*, s'aligne pleinement sur cette stratégie.

Tableau récapitulatif de l'acquisition des locaux d'activité à Sierentz

Enjeux et perspectives pour la SCPI Iroko Zen

Renforcement du profil logistique et tertiaire

Avec cette 180e acquisition, la SCPI Iroko Zen confirme la place croissante des locaux d'activité et des actifs logistiques dans son portefeuille.

Les principaux enjeux de ce type d'investissement sont :

• Bénéficier de la dynamique du e-commerce et de la logistique à l'échelle européenne
• S'appuyer sur des locataires internationaux au profil corporate, comme Schneider Transports SAS
• Capitaliser sur des emplacements stratégiques, proches des grands axes routiers et des frontières

Un équilibre entre rendement et maîtrise du risque

L'opération de Sierentz illustre une recherche d'équilibre entre :

• un rendement acte en main de 7,45 %*, positionné dans la fourchette haute des marchés core+ / value-add
• une qualité de construction (actif neuf, 2019) limitant à court terme les risques techniques
• une durée de bail de 10 ans, avec un locataire ancré localement et internationalement
• une diversification géographique, la SCPI étant déjà présente en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne

Pour les investisseurs, ce type d'actif peut permettre :

• de soutenir la performance globale de la SCPI
• de mutualiser les risques locatifs au sein d'un portefeuille élargi

Conclusion : une 180e acquisition cohérente avec la trajectoire d'Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen, avec l'acquisition de locaux d'activité à Sierentz pour 3,3 M€ HD, franchit une nouvelle étape dans la consolidation de son patrimoine immobilier européen.

Cet actif récent, bien positionné sur l'axe A35 et aux portes de la Suisse et de l'Allemagne, loué à un acteur international de la logistique via un bail de 10 ans indexé sur l'ILAT, contribue à renforcer le profil rendement / risque de la SCPI.

Inscrite comme 180e acquisition du parc, cette opération illustre la stratégie d'Iroko Zen : bâtir un portefeuille diversifié, performant, orienté vers des actifs tertiaires et logistiques capables de permettre la génération de revenus potentiels attractifs, dans un cadre maîtrisé et en phase avec les attentes actuelles du marché des SCPI.

*Il s'agit du rendement au moment de l'acquisition "Acte en main" qui est égal à : Valeur locative nette / (Valeur d'acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié à l'évolution du marché immobilier. Les revenus distribués ne sont pas garantis et la durée de placement recommandée est généralement d'au moins 8 ans.