La SCPI Iroko Zen investit dans un immeuble mixte à Londres

La SCPI Iroko Zen franchit une nouvelle étape dans sa stratégie européenne avec l'acquisition d'un immeuble mixte bureaux/commerces au 20 Midtown, 20 Procter Street, Londres WC1V 6NX, au cœur du quartier de Midtown. L'opération représente un investissement de 22,64 M€ hors droits et affiche un rendement acte en main non garanti de 7,71 %*, l'actif générant environ 1,6 M£ de revenus locatifs annuels.

Cette transaction confirme la volonté d'Iroko Zen de renforcer son exposition au marché britannique, déjà alimentée par plusieurs acquisitions d'envergure à Londres ces dernières années.

Iroko Zen renforce sa présence au Royaume-Uni

La SCPI Iroko Zen, gérée par Iroko, a construit en quelques années un portefeuille largement européen, avec une diversification géographique marquée (France, Allemagne, Espagne, Irlande, Royaume-Uni, etc.). L'acquisition du 20 Midtown s'inscrit dans ce mouvement de développement au Royaume-Uni, marché ciblé pour :

• la profondeur et la liquidité de l'immobilier tertiaire londonien ;
• la présence d'utilisateurs internationaux solvables ;
• des rendements encore attractifs sur certains segments, malgré la prime de risque post‑Brexit.

Cette opération complète un pipeline d'acquisitions déjà nourri à Londres, incluant notamment un immeuble de bureaux à Hammersmith (One Lyric Square) et un actif de bureaux à King's Cross.

Un actif au cœur de Midtown, quartier central de Londres

Un emplacement premium entre Holborn, Covent Garden et Bloomsbury

L'immeuble est situé à Midtown, secteur charnière entre la City et le West End. Il bénéficie d'une position centrale à proximité immédiate de Holborn, Covent Garden, Bloomsbury et Soho, des zones qui concentrent à la fois bureaux, commerces, restauration, culture et loisirs.

Ce quartier accueille de nombreux sièges ou bureaux majeurs d'entreprises internationales, notamment dans la tech et le conseil, ce qui nourrit une demande locative soutenue pour des surfaces tertiaires modernes et bien desservies.

Parmi les grands groupes présents dans ce secteur figurent notamment :

• Facebook
• Apple
• McKinsey
• LinkedIn

Cette concentration d'acteurs mondiaux contribue à l'attractivité du marché locatif local, tant pour les bureaux que pour les commerces de pied d'immeuble.

Un environnement urbain vivant et diversifié

Midtown se caractérise par un mix fonctionnel très marqué :

• bureaux de cabinets d'avocats, de conseils, de sociétés de services et de tech ;
• commerces de proximité, restauration, cafés et bars ;
• équipements culturels et universitaires (notamment autour de Bloomsbury).

Pour une SCPI diversifiée comme Iroko Zen, cette combinaison se traduit par un environnement favorable à la résilience des loyers, la demande émanant de multiples catégories d'utilisateurs.

Une excellente accessibilité : six stations de métro à moins de 10 minutes

La desserte en transports en commun est l'un des atouts majeurs du 20 Midtown. L'immeuble bénéficie d'un accès rapide à plusieurs stations de métro et de lignes structurantes du réseau londonien, avec six stations accessibles en moins de dix minutes à pied.

Dans un marché aussi concurrentiel que Londres, les critères d'accessibilité jouent un rôle central dans les décisions d'implantation des entreprises. La proximité d'un maillage dense de transports :

• facilite les déplacements quotidiens des salariés ;
• améliore la fréquentation des commerces en rez‑de‑chaussée ;
• renforce la profondeur de la demande locative et donc la liquidité future de l'actif.

Pour les investisseurs en SCPI, ce type de localisation contribue à la durabilité des revenus et à la capacité de l'immeuble à traverser les cycles immobiliers.

Un immeuble mixte bureaux / commerces de 2 806 m²

Une organisation fonctionnelle par usages

Le 20 Midtown développe une surface totale de 2 806 m².

La configuration est typique des immeubles mixtes de centre-ville :

• bureaux : du 1er au 5e étage ;
• commerces : en rez‑de‑chaussée.

Cette structure permet de :

• capter des loyers de bureaux sur des surfaces de travail modernes ;
• bénéficier de revenus complémentaires issus des commerces, souvent corrélés au dynamisme du quartier et à la fréquentation piétonne.

Pour une SCPI diversifiée, cette double typologie au sein d'un même immeuble permet de lisser le risque locatif, chaque segment n'ayant pas les mêmes cycles ni la même sensibilité conjoncturelle.

Une restructuration complète en 2016

L'immeuble a fait l'objet d'une restructuration lourde en 2016, afin d'être repositionné aux standards contemporains du marché tertiaire londonien.

Les prestations mises en avant comprennent :

• réception / espace d'accueil ;
• ascenseurs modernes ;
• douches pour les utilisateurs ;
• parking à vélos, reflet de la montée en puissance des mobilités douces ;
• terrasse rooftop, particulièrement recherchée pour le confort et l'image des occupants.

Ce niveau d'équipement répond aux attentes actuelles en matière de :

• qualité de vie au travail ;
• flexibilité et confort d'usage ;
• attractivité auprès des talents dans des secteurs très concurrentiels.

Pour l'investisseur, un actif restructuré récemment signifie en général :

• capex (dépenses de gros travaux) plus limitées à court terme ;
• meilleure compétitivité face au parc plus ancien ;
• plus grande facilité à re‑louer les surfaces libérées.

Onze locataires en place : une diversification des revenus locatifs

Répartition bureaux / commerces

L'immeuble est entièrement loué, avec une occupation répartie entre onze locataires :

• 6 locataires de bureaux ;
• 5 locataires de commerces.

Cette pluralité d'occupants offre plusieurs avantages :

• réduction du risque de dépendance à un seul grand locataire ;
• exposition à plusieurs secteurs d'activité ;
• possibilité de renégocier progressivement les loyers au fil des échéances.

Les revenus locatifs annuels sont estimés à environ 1,6 M£. Rapportés au prix d'acquisition, ils soutiennent un rendement acte en main non garanti de 7,71 %.

WALB de 2,92 ans : lecture du profil de risque

Le WALB (Weighted Average Lease Break) ressort à 2,92 ans au moment de l'acquisition.

Ce ratio mesure la durée moyenne pondérée jusqu'aux prochaines possibilités de sortie des locataires (break options). Un WALB d'environ 3 ans positionne l'actif :

• ni dans un profil " core sécurisé longue durée " (type bail > 8‑10 ans),
• ni dans un profil très opportuniste à très court terme.

Pour une SCPI de rendement, ce niveau intermédiaire peut offrir :

• une visibilité locative raisonnable à moyen terme ;
• une possibilité de revalorisation des loyers à l'occasion des renouvellements, si le marché reste porteur.

Les chiffres clés de l'acquisition

Les principales caractéristiques de l'opération sont les suivantes :

Une opération alignée avec la stratégie européenne d'Iroko Zen

Cohérence avec les autres acquisitions londoniennes

Cette acquisition s'inscrit dans une série d'investissements ciblés à Londres par Iroko Zen :

• un immeuble de bureaux emblématique One Lyric Square à Hammersmith  ;
• un immeuble de bureaux " Fjord Building " à King's Cross ;
• des commerces à Londres, notamment cinq boutiques à Shoreditch.

Dans ce contexte, le 20 Midtown vient :

• renforcer la masse critique d'Iroko Zen à Londres ;
• diversifier les typologies (bureaux, commerces, mixte) et les quartiers (Midtown, City élargie, Hammersmith, King's Cross, Shoreditch) ;
• lisser le risque locatif entre plusieurs actifs et plusieurs profils de locataires.

Une stratégie de diversification géographique et sectorielle

La SCPI Iroko Zen poursuit une stratégie de :

• diversification géographique européenne, en sortant du tout‑France pour capter des marchés profonds comme le Royaume‑Uni, l'Allemagne ou les Pays‑Bas ;
• diversification sectorielle, avec une exposition aux bureaux, commerces, logistique urbaine, santé, etc.

L'acquisition du 20 Midtown coche plusieurs cases recherchées par la société de gestion :

• emplacement central dans une capitale européenne majeure ;
• accessibilité exceptionnelle (six stations de métro à moins de 10 minutes à pied) ;
• mix bureaux/commerces dans un même actif ;
• locataires multiples et revenus locatifs déjà sécurisés ;
• immeuble restructuré récemment, limitant les risques de vacance pour obsolescence technique.

Pourquoi Londres demeure un marché prisé par les investisseurs institutionnels

Londres continue de s'imposer comme l'un des marchés immobiliers tertiaires les plus liquides au monde, malgré les incertitudes liées au Brexit, à la conjoncture économique britannique et à l'évolution des usages de bureaux.

Les investisseurs, dont les SCPI françaises, y trouvent :

• un réservoir important de locataires internationaux, notamment dans la finance, le droit, le conseil, la tech et les services ;
• une transparence de marché élevée et une profondeur des données ;
• des opportunités de rendement parfois supérieures à celles offertes par certains marchés de la zone euro, en contrepartie d'un risque de change et d'un environnement réglementaire distinct.

Le quartier de Midtown, en particulier, profite de :

• sa position de " pont " entre la City (finance, assurance) et le West End (médias, tech, services créatifs) ;
• la présence d'entreprises mondiales comme Facebook, Apple, McKinsey ou LinkedIn ;
• un mix d'usages qui soutient la dynamique locale (bureaux, retail, restauration, culture).

Pour une SCPI de rendement, ces facteurs se traduisent par une demande locative structurelle et une meilleure liquidité à la revente à moyen/long terme.

Les principaux atouts de l'immeuble acquis par Iroko Zen

Plusieurs points structurants ressortent de cette opération :

• Localisation centrale : au cœur de Londres, à proximité directe de Holborn, Covent Garden, Bloomsbury et Soho.
• Environnement économique dynamique : forte densité de sièges sociaux internationaux (Facebook, Apple, McKinsey, LinkedIn).
• Accessibilité renforcée : six stations de métro accessibles en moins de dix minutes à pied.
• Prestations modernes : immeuble restructuré en 2016, avec réception, ascenseurs, douches, parking vélos et terrasse rooftop.
• Occupation diversifiée : 11 locataires répartis entre bureaux (6) et commerces (5), générant environ 1,6 M£ de loyers annuels.
• Profil rendement/risque attractif : rendement acte en main de 7,71 % (non garanti) pour un investissement de 22,64 M€ HD, avec un WALB de 2,92 ans.

Conclusion

En acquérant le 20 Midtown à Londres, la SCPI Iroko Zen consolide sa stratégie de développement européen en se positionnant sur un actif core+ au cœur d'un marché tertiaire international de premier plan. L'immeuble mixte, entièrement restructuré en 2016, combine localisation centrale, excellente accessibilité, mix bureaux/commerces et diversification locative, pour un rendement acte en main de 7,71 %*.

Cette opération s'intègre dans une dynamique plus large d'investissements successifs à Londres (Hammersmith, King's Cross, Shoreditch, City, Midtown) et confirme la volonté d'Iroko Zen de bâtir un portefeuille paneuropéen exposé aux grandes métropoles, tout en recherchant un couple rendement/risque attractif pour les épargnants.

* Il s'agit du rendement au moment de l'acquisition "Acte en main" qui est égal à : Valeur locative nette / (Valeur d'acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.