Les Pays-Bas, nouvelle étape pour la SCPI Principal Inside

La SCPI Principal Inside franchit une nouvelle étape dans son développement international avec sa première acquisition européenne : un immeuble mixte bureaux / data center situé à Utrecht, aux Pays-Bas, pour un montant d'environ 9 000 000 €. Ce nouvel actif combine un rendement initial brut de 8,18 %* et une exposition à des tendances structurelles fortes liées aux infrastructures de la donnée.

Contexte : une SCPI internationale entre États‑Unis et Europe

Stratégie de la SCPI Principal Inside

La SCPI Principal Inside, gérée par Principal Asset Management, a été conçue comme une SCPI 100 % internationale, investie en Europe (hors France) et aux États‑Unis. Elle vise une allocation immobilière diversifiée avec environ 50 % en Europe et 50 % aux États‑Unis.

Après trois acquisitions réalisées aux États‑Unis, la SCPI franchit un nouveau cap avec cette première acquisition européenne aux Pays‑Bas. L'opération s'inscrit dans une stratégie de diversification géographique et sectorielle, avec une recherche d'actifs soutenus par des tendances de long terme, notamment dans le secteur des infrastructures IT et des centres de données.

Positionnement de Principal Asset Management

Principal Asset Management SAS est une société de gestion agréée par l'AMF depuis 2013, dotée d'une équipe d'une vingtaine de collaborateurs spécialisés en immobilier, et appartenant au groupe américain Principal. Cette implantation mondiale permet de s'appuyer sur une expertise locale à la fois en Europe et en Amérique du Nord.

La SCPI Principal Inside utilise cette présence internationale pour identifier et structurer des opportunités d'investissement attractives, en ciblant des marchés profonds, matures et liquides comme ceux des États‑Unis et du Randstad néerlandais.

Description détaillée de l'actif d'Utrecht

Caractéristiques techniques de l'immeuble

L'actif acquis par la SCPI Principal Inside est un immeuble mixte bureaux / data center situé au 69 Ptolemaeuslaan, dans le quartier tertiaire établi de Papendorp, à Utrecht. Les principales caractéristiques sont les suivantes :

• Prix d'acquisition : environ 9 000 000 €
• Surface locative totale : 2 812 m²
• Rendement initial brut* : 8,18 %
• Répartition des surfaces : environ 70 % de bureaux et 30 % de data center intégré
• Années de construction : 2013‑2014, construit sur mesure pour le locataire
• Nombre de niveaux : quatre niveaux
• Label énergétique : A++
• Places de parking : 62 places sur site

L'immeuble a été conçu spécifiquement pour RAM Infotechnology, fournisseur néerlandais de services IT externalisés et de solutions cloud destinés au secteur de la santé. La présence du data center, la capacité électrique et les aménagements techniques sont fortement intégrés aux opérations du locataire, ce qui favorise un engagement locatif de long terme.

*Le rendement brut représente la relation entre les revenus locatifs actuels (nets et après déduction des canons) et la valeur estimée du portefeuille (sans immobilisations en construction). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Rendement non promis et non sécurisé.

Localisation : Papendorp, un quartier tertiaire stratégique

Le quartier de Papendorp, au sud‑ouest du centre‑ville d'Utrecht, fait partie de la zone élargie de Leidsche Rijn et se caractérise par :

• Des immeubles modernes de faible hauteur
• Une excellente accessibilité routière
• La présence d'entreprises nationales et internationales
• Une forte vocation pour les entreprises technologiques et à forte intensité de connaissance

Papendorp bénéficie d'un accès direct aux autoroutes A2, A12 et A28, assurant une connectivité optimale vers Amsterdam, La Haye, Rotterdam, Amersfoort et l'ensemble de la région du Randstad. Ce positionnement géographique renforce l'attrait de l'actif pour des entreprises à la recherche d'espaces de qualité, de stationnement, d'infrastructures résilientes et d'une connectivité élevée.

Profil du locataire : RAM Infotechnology et RAM Mobile Data

Un spécialiste IT au service du secteur de la santé

L'immeuble est entièrement loué à RAM Mobile Data (Netherlands) B.V., filiale du groupe RAM. Les locaux accueillent les fonctions opérationnelles, de gestion et de support du locataire, avec le data center intégré au cœur du dispositif de services.

RAM Infotechnology est un fournisseur néerlandais de services IT externalisés et de solutions cloud destinés au secteur de la santé. Fondé en 1993, le groupe accompagne notamment :

• Hôpitaux
• Établissements de santé
• Autres organisations de soins à travers les Pays‑Bas

RAM Infotechnology fournit des infrastructures IT critiques, des services cloud, des solutions de postes de travail et un support aux utilisateurs, dans un environnement fortement régulé. Cette activité requiert une continuité de service, une redondance des systèmes et des capacités de stockage de données croissantes, ce qui renforce la pertinence de l'actif pour la SCPI Principal Inside.

Enjeux stratégiques : data center, rendement et durabilité

Exposition aux infrastructures liées à la donnée

Cette acquisition illustre la volonté de la SCPI Principal Inside de se positionner sur des secteurs immobiliers soutenus par des tendances structurelles fortes. La composante data center répond à un besoin exponentiel d'espace de stockage des données, en particulier dans des secteurs sensibles comme la santé, où les exigences réglementaires et de sécurité sont élevées.

Comme le rappelle Marianne Blanchot, Directrice Générale Déléguée en charge de la SCPI Principal Inside :

 Cette première acquisition européenne de Principal Inside reflète une stratégie qui vise à se positionner sur des secteurs immobiliers soutenus par des tendances structurelles fortes, comme ici avec une partie data center qui répond à un besoin exponentiel d'espace de stockage des données. 

Cette orientation permet à la SCPI de s'aligner sur la croissance de l'économie de la donnée, en ciblant des actifs où l'infrastructure technique constitue une barrière à l'entrée et un avantage compétitif pour les locataires.

Performance financière : rendement initial brut de 8,18 %*

L'immeuble d'Utrecht a été acquis sur la base d'un taux de rendement initial brut de 8,18 %*. Ce niveau de rendement s'apprécie au regard de plusieurs éléments :

• Actif entièrement loué à un locataire unique spécialisé et établi
• Contrat de location adossé à des besoins opérationnels essentiels (data center intégré)
• Localisation dans un quartier tertiaire dynamique et bien connecté
• Positionnement sur un marché immobilier néerlandais caractérisé par une bonne profondeur locative

Il est important de rappeler que ce rendement initial brut :

• Ne constitue pas une promesse de performance future
• Est un indicateur à un instant donné, calculé sur la base des loyers actuels et de la valeur estimée du portefeuille
• Peut évoluer en fonction de l'occupation, des niveaux de loyers et des marchés immobiliers

Label énergétique A++ et critères extra‑financiers

L'immeuble bénéficie d'un label énergétique A++. Ce niveau de performance énergétique s'inscrit dans les attentes croissantes des investisseurs pour des actifs :

• Moins consommateurs d'énergie
• Potentiellement plus résilients face aux évolutions réglementaires
• Susceptibles de mieux répondre aux besoins des entreprises engagées dans la transition environnementale

Les performances extra‑financières à date ne présument pas de performances extra‑financières futures. Elles doivent être suivies dans le temps, notamment au regard des standards ESG et des exigences réglementaires européennes.

Tableau récapitulatif de l'acquisition d'Utrecht

Impact pour la SCPI Principal Inside et perspectives

Une étape dans la construction du portefeuille international

Cette première acquisition européenne représente une étape structurante pour la SCPI Principal Inside, qui poursuit la constitution d'un portefeuille international combinant :

• Des actifs tertiaires modernes
• Des locataires spécialisés et positionnés sur des secteurs en croissance
• Des localisations clés dans des marchés reconnus, comme le Randstad néerlandais ou les principales métropoles américaines

L'opération donne une visibilité concrète à la stratégie annoncée lors du lancement de la SCPI, visant à combiner États‑Unis et Europe pour décorréler les cycles immobiliers et diversifier les sources de revenus.

Intérêt pour les investisseurs en SCPI

Pour les investisseurs intéressés par les SCPI internationales, cette acquisition illustre plusieurs points :

• Une exposition géographique diversifiée au‑delà du marché français
• Une orientation vers des actifs spécialisés (data center, infrastructures IT) en complément des bureaux classiques
• Un positionnement dans un pays AAA de la zone euro, les Pays‑Bas, avec un marché tertiaire structuré
• Un rendement initial brut de 8,18 %* à apprécier dans une optique de moyen / long terme et en gardant à l'esprit l'absence de promesse de performance future

*Rappel : le rendement indiqué ne constitue pas une promesse de performance future. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le rendement brut est calculé à partir des loyers actuels et de la valeur estimée de l'actif, selon les précisions communiquées par Principal Asset Management.