La SCPI Principal Inside fait ses premiers pas en Europe au 2T 2026

La SCPI Principal Inside franchit un cap important au 2T 2026 avec sa première acquisition en Europe, réalisée aux Pays-Bas, à Utrecht. Cette opération marque l'ouverture effective de la stratégie internationale de la SCPI sur le continent européen, après un démarrage centré sur les États-Unis.

Créée en septembre 2025 et ouverte au grand public le 1er octobre 2025, Principal Inside poursuit ainsi la constitution d'un patrimoine diversifié, tout en affichant au 30 juin 2026 une capitalisation de 35 487 000 €, 901 associés, 141 948 parts, un TOF de 100 % et un TOP de 100 %.

Principal Inside au 2T 2026 : les faits marquants

Le deuxième trimestre 2026 est rythmé par plusieurs éléments structurants pour cette SCPI diversifiée à capital variable.

• Première acquisition en Europe, aux Pays-Bas, à Utrecht.
• Obtention du Label ISR au 2T 2026.
• Progression du nombre de parts, avec 9 889 nouvelles parts souscrites sur le trimestre.
• Distribution brute de 5,00 € par part versée le 29 juillet 2026.
• Maintien d'une occupation intégrale avec TOF 100 % et TOP 100 %.

Une première acquisition européenne à Utrecht

Un actif mixte bureaux et data center

La quatrième acquisition de Principal Inside porte sur un actif situé à Utrecht, aux Pays-Bas, dans le parc tertiaire de Papendorp. L'immeuble, construit en 2014 pour son occupant actuel, développe 2 812 m² et associe :

• 70 % de bureaux ;
• 30 % d'un data center intégré.

L'ensemble est intégralement loué à RAM Mobile Data (Netherlands) B.V., filiale du groupe RAM Infotechnology, acteur néerlandais des services IT et cloud destinés au secteur de la santé.

Un investissement de 9 032 620 €

L'acquisition a été réalisée le 29 juin 2026 pour un prix net vendeur HD HT de 9 032 620 €. À la date de l'opération, l'actif présentait :

• une surface de 2 812 m² ;
• 1 locataire ;
• un taux d'occupation de 100 % ;
• un loyer brut annuel de 738 595 € (hors taxes et hors charges);
• une WALB de 8,5 ans ;
• un rendement brut à l'acquisition de 8,18 %.

Le financement a été complété par un financement court terme de 3 M€.

Pourquoi cette acquisition compte

Cette opération inaugure la diversification géographique de Principal Inside en Europe. Elle positionne aussi la SCPI sur le segment des infrastructures numériques, avec un actif intégrant un data center, dans un contexte où la digitalisation des économies et le développement de l'intelligence artificielle soutiennent les besoins en stockage, traitement et échange de données.

Répartition du patrimoine : États-Unis et Pays-Bas

Au 30 juin 2026, la valeur vénale du patrimoine se répartit entre :

• 71,4 % aux États-Unis ;
• 28,6 % aux Pays-Bas.

Les actifs américains sont situés à Tampa (Floride), ainsi qu'à Kennedale et Plano (Texas). Utrecht devient ainsi la première implantation européenne de la SCPI.

La répartition sectorielle du portefeuille ressort à :

• 58,3 % en santé ;
• 13,1 % en éducation ;
• 28,6 % en bureau.

Tableau récapitulatif des chiffres clés au 30 juin 2026

Une SCPI en forte progression depuis son lancement

Principal Inside a été créée le 3 septembre 2025 et ouverte à la souscription au grand public le 1er octobre 2025. Au lancement, la SCPI comptait 42 associés.

Progression du nombre d'associés

Cette progression accompagne la hausse du nombre de parts en circulation.

Progression du nombre de parts

• Fin 2025 : 81 084 parts.
• 1T 2026 : 50 975 parts souscrites supplémentaires, portant le total à 132 059.
• 2T 2026 : 9 889 nouvelles parts souscrites.

Au 30 juin 2026, le total atteint donc 141 948 parts, sans retrait constaté et sans part en attente de retrait.

La capitalisation suit la même dynamique :

• 1 140 750 € au lancement ;
• 19 297 992 € au 31 décembre 2025 ;
• 35 487 000 € au 30 juin 2026.

Une situation locative très solide au 30 juin 2026

TOF et TOP à 100 %

Principal Inside affiche au 30 juin 2026 :

• un TOF de 100 % ;
• un TOP de 100 % ;
• une WALB de 14,4 ans ;
• 4 locataires ;
• un loyer annuel total de 2 594 434 € ;
• des loyers encaissés au 2T 2026 de 527 774 €.

La valeur vénale des quatre immeubles s'établit à 31 621 702 € et le ratio d'endettement ressort à 9,5 %. Le portefeuille présente un taux de rendement brut à l'acquisition de 7,94 %.

Une particularité locative à Kennedale

L'actif de Kennedale comporte une particularité utile à souligner : le locataire bénéficie d'un loyer progressif sur la première année de son bail, jusqu'au 31 juillet 2026.

La différence entre le loyer effectivement payé depuis la date d'acquisition et le loyer annuel prévu au bail a été compensée par le vendeur, de sorte que Principal Inside perçoive l'équivalent d'un loyer entier.

Distribution du 2T 2026 : 5,00 € par part

La distribution relative au deuxième trimestre a été versée le 29 juillet 2026. Le montant atteint 5,00 € par part brut de fiscalité étrangère, comprenant 0,89 € d'impôt étranger. Pour les associés résidents fiscaux français, les revenus nets distribués atteignent 4,11 € par part, répartis entre :

• 0,66 € de revenu financier distribué, avant prélèvement ;
• 3,45 € de revenu foncier distribué net, après fiscalité étrangère.

L'impôt étranger est payé à la source par la SCPI sur les revenus perçus à l'étranger, et peut faire l'objet d'un crédit d'impôt selon les conventions fiscales applicables afin d'éviter une double imposition. Le traitement fiscal dépend toutefois de la situation individuelle de chaque associé et peut évoluer.

Prix de souscription et valeurs de part

Au 30 juin 2026, le prix de souscription reste fixé à 250 € par part.

Tableau des principales valeurs de part

Le prix total de souscription de 250 € TTC comprend une valeur nominale de 150 € et une prime d'émission de 100 € TTC. Le minimum de souscription est de 10 parts et l'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant l'émission des parts souscrites.

Le prix de souscription de 250 € se situe à proximité de la valeur de reconstitution de 253,25 €, avec un tunnel de valeur de reconstitution allant de 227,93 € à 278,58 €.

Label ISR : un jalon important au 2T 2026

Principal Inside a obtenu le Label ISR au 2T 2026. La SCPI devient ainsi la première SCPI ayant une exposition américaine à obtenir ce label.

Cette démarche repose sur l'intégration des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans les processus d'acquisition et de gestion du patrimoine immobilier. Principal Inside relève également de l'Article 8 du règlement SFDR.

Une note ESG cible pour Utrecht

L'actif acquis à Utrecht affiche une note ESG de 29,3/100 à l'acquisition, avec une note cible de 49,8/100.

Le plan d'actions envisagé comprend :

• l'installation de sous-compteurs énergétiques sur plus de 90 % des zones fonctionnelles ;
• l'installation de capteurs de CO₂ dans plus de 90 % des espaces de travail ;
• la mise en œuvre de deux initiatives de sensibilisation ESG destinées à renforcer la sensibilisation des occupants aux enjeux ESG.

Une SCPI déjà distinguée en 2026

Principal Inside a reçu plusieurs distinctions au cours des derniers mois.

• En avril 2026, la SCPI a obtenu le prix de " Meilleure SCPI Espoir " lors des Victoires de la Pierre-Papier 2026 organisées par Gestion de Fortune.
• Elle a aussi reçu le TOP d'Or 2026 de la meilleure communication, dans la catégorie " SCPI Diversifiée - Transparence ", lors des TOP SCPI 2026 organisés par ToutSurMesFinances.
• Elle a obtenu la 2e place dans la catégorie " Jeunes Espoirs " aux Grands Prix des SCPI de Mieux Vivre Votre Argent.
• Elle a enfin reçu le prix Occur, dans la catégorie Immobilier - SCPI.

Les références à un classement, un prix ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs de la SCPI ou de la société de gestion.

Fiche d'identité de la SCPI Principal Inside

Principal Inside est une SCPI diversifiée à capital variable, créée le 3 septembre 2025.

Caractéristiques principales

• Visa AMF n°25-12, délivré le 5 août 2025.
• Code ISIN : FR0014012T05.
• Durée de vie : 99 ans.
• Capital maximum statutaire : 500 000 000 €.
• Classification : Article 8 SFDR.
• Société de gestion : Principal Asset Management SAS.
• Dépositaire : CACEIS.
• Évaluateur immobilier : Jones Lang LaSalle Expertises.
• Commissaire aux comptes : KPMG.

La société de gestion a changé de dénomination au cours du 1T 2026 : Principal Asset Management remplace Principal Real Estate. Ce changement n'a pas d'incidence sur la portée ou la validité de son agrément, ni sur les activités de la société de gestion et de Principal Inside.

Analyse : ce qu'il faut retenir du 2T 2026

Le 2T 2026 marque une étape structurante pour Principal Inside. L'acquisition réalisée à Utrecht élargit le patrimoine de la SCPI aux Pays-Bas et constitue sa première opération sur le continent européen.

L'actif a été acquis pour 9 032 620 €, développe 2 812 m², affiche un taux d'occupation de 100 %, une WALB de 8,5 ans et un rendement brut à l'acquisition de 8,18 %.

À l'échelle du portefeuille, la répartition géographique atteint désormais 71,4 % aux États-Unis et 28,6 % aux Pays-Bas. Les quatre immeubles totalisent une valeur vénale de 31 621 702 €, une surface de 8 361 m² et une WALB de 14,4 ans.

La capitalisation s'établit à 35 487 000 €, avec 901 associés et 141 948 parts au 30 juin 2026. Le TOF et le TOP ressortent tous deux à 100 %.

L'obtention du Label ISR, la première implantation européenne et le développement du nombre de parts constituent les principaux éléments à suivre à l'issue de ce deuxième trimestre.^[1]

Conclusion

Principal Inside confirme au 2T 2026 son positionnement de SCPI internationale en avançant pour la première fois en Europe, avec une acquisition à Utrecht combinant bureaux et data center. Le trimestre se distingue aussi par une occupation intégrale, une distribution brute de 5,00 € par part, l'obtention du Label ISR et une progression rapide de la capitalisation.

L'investissement en SCPI reste exposé à plusieurs risques, parmi lesquels un risque de perte en capital, de liquidité, de marché, de gestion, de contrepartie, de change, de taux, d'endettement, de durabilité et de fiscalité. Il doit être envisagé dans une perspective de long terme, en fonction notamment de l'horizon d'investissement et de la tolérance au risque. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.