Edmond de Rothschild Europa poursuit son expansion néerlandaise

La SCPI Edmond de Rothschild Europa confirme sa stratégie paneuropéenne en poursuivant activement son déploiement aux Pays-Bas, marché devenu l'un de ses principaux terrains d'investissement, avec déjà une part significative du portefeuille allouée au pays.

Lancée en 2024, la SCPI Edmond de Rothschild Europa s'est rapidement imposée comme l'un des véhicules phares de l'immobilier d'entreprise paneuropéen, avec une stratégie affirmée en faveur des locaux d'activités, de la logistique, du commerce et de l'hôtellerie, et une diversification géographique centrée sur les Pays-Bas, l'Allemagne, le Royaume-Uni et la France.

Dans ce cadre, la multiplication des acquisitions néerlandaises illustre une volonté claire : construire un portefeuille robuste, défensif et générateur de revenus pérennes sur un marché dynamique, liquide et très orienté " utilisateurs ".

L'opération décrite ici – l'acquisition d'un portefeuille de deux actifs à Hengelo et Nijmegen, intégralement loués à NTS Group B.V. – s'inscrit pleinement dans cette logique : actifs récents ou rénovés, locataire industriel high-tech, baux fermes longs, accessibilité autoroutière de premier plan. Elle constitue une illustration emblématique de la manière dont Edmond de Rothschild Europa se positionne aux Pays-Bas : sur des actifs " core " ou " core plus ", au service de l'économie réelle.

Une acquisition ciblée de 9 M€ aux Pays-Bas

Un portefeuille double : activités et bureaux

La SCPI Edmond de Rothschild Europa acquiert un portefeuille composé de deux actifs complémentaires :

• un bâtiment d'activités à Hengelo ;
• un immeuble de bureaux à Nijmegen.

Le montant total d'acquisition de 9,5 M€  illustre la volonté de la SCPI de rester sur des tickets unitaires raisonnables, adaptés à un véhicule encore en phase de constitution mais déjà capable de se positionner sur des opérations significatives.

Les deux actifs sont entièrement loués à NTS Group B.V., groupe néerlandais présenté comme un leader des systèmes et modules de haute précision destinés à l'industrie high-tech. NTS fournit notamment des équipements et composants avancés à des secteurs stratégiques :

• les semi‑conducteurs ;
• les instruments analytiques ;
• la défense ;
• les systèmes médicaux ;
• d'autres marchés nécessitant une très haute précision.

Cette typologie de locataire correspond parfaitement à l'ADN de la SCPI : une économie réelle, technologique et exportatrice, avec des besoins immobiliers spécifiques et une forte visibilité sur le long terme.

Une stratégie d'implantation néerlandaise assumée

Les Pays-Bas occupent une place croissante dans la stratégie d'Edmond de Rothschild Europa. Au premier trimestre 2026, les actifs néerlandais représentent déjà une part majeure du portefeuille, aux côtés de l'Allemagne, tandis que la SCPI affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 100 %, une durée résiduelle ferme des baux supérieure à 13 ans (14,9 ans) et un endettement nul.

Dans cette stratégie :

• les premiers investissements se sont concentrés sur des locaux d'activités et logistiques (Surhuisterveen, Waalwijk, Wolvega, Weesp, etc.), souvent loués à long terme à des industriels ou logisticiens de premier plan ;
• les nouvelles acquisitions, comme le portefeuille Hengelo–Nijmegen, renforcent la dimension " utilisateurs finaux à forte valeur ajoutée " : industrie de précision, technologie, santé, etc.

Les Pays-Bas offrent un environnement particulièrement favorable à ce type d'actifs : un marché locatif dynamique, un tissu de PME/ETI industrielles de pointe, une excellente desserte logistique (ports, axes autoroutiers, hubs européens) et un cadre juridique stable.

Deux actifs stratégiques à Hengelo et Nijmegen

Hengelo : un bâtiment d'activités rénové et parfaitement connecté

Le premier actif est un bâtiment d'activités développant une surface de 3 510 m². Rénové en 2021, il est situé à Hengelo, au sein du parc d'activités Twentekanaal Zuid, une zone mixte accueillant entreprises industrielles, logistiques et de services.

Les caractéristiques clés :

• Typologie : bâtiment d'activités (locaux de production, stockage, ateliers, bureaux techniques) ;
• Surface : 3 510 m² ;
• Année de rénovation : 2021 ;
• Localisation : Hengelo, parc d'activités Twentekanaal Zuid.

L'accessibilité constitue l'un des principaux atouts de cet actif :

• accès direct à l'autoroute A35, elle‑même connectée à l'A1, axe majeur reliant l'ouest du pays à l'Allemagne ;
• proximité immédiate du centre‑ville et des transports en commun.

Pour une SCPI de rendement, cette localisation au croisement des flux logistiques et des bassins d'emploi s'avère déterminante : elle limite le risque de vacance, renforce l'attractivité de l'actif et pérennise la demande locative.

Nijmegen : un immeuble de bureaux récent dans un environnement mixte et dynamique

Le second actif est un immeuble de bureaux construit en 2020. Il développe une surface de 2 130 m² et se situe à Nijmegen, dans un parc d'activités caractérisé par une mixité d'utilisateurs :

• sociétés de services ;
• entreprises technologiques ;
• utilisateurs de bureaux traditionnels.

Les caractéristiques clés :

• Typologie : immeuble de bureaux ;
• Surface : 2 130 m² ;
• Année de construction : 2020 ;
• Localisation : Nijmegen, parc d'activités mixte technologique et tertiaire.

L'actif bénéficie d'une très bonne desserte :

• proximité du centre‑ville et des transports en commun ;
• accès direct à l'autoroute A73, qui offre des connexions rapides aux autoroutes A50 et A15.

La combinaison année de construction récente, environnement tertiaire dynamique et excellente accessibilité en fait un actif " core " parfaitement aligné avec les standards institutionnels paneuropéens.

Tableau récapitulatif des deux actifs

Des baux fermes de 8 et 9 ans : visibilité et stabilité des revenus

Des engagements locatifs sécurisants

Les deux actifs sont intégralement loués à NTS Group B.V., avec des durées fermes résiduelles de :

• 8 ans pour le bâtiment d'activités de Hengelo ;
• 9 ans pour l'immeuble de bureaux de Nijmegen.

Pour les associés de la SCPI, ces durées fermes longues constituent un atout majeur :

• visibilité pluriannuelle des loyers ;
• limitation du risque de vacance à court et moyen terme ;
• stabilité des cash-flows, facilitant l'atteinte des objectifs de distribution.

Cette approche est cohérente avec la stratégie globale de la SCPI, qui affiche, au niveau de son portefeuille, une durée résiduelle ferme moyenne des baux supérieure à 13 ans et un taux d'occupation financier de 100 % au premier trimsestre 2026.

Un profil de locataire en phase avec l'économie réelle

Le choix de NTS Group B.V. comme locataire unique des deux actifs est également stratégique :

• un acteur industriel high-tech, positionné sur des marchés porteurs (semi-conducteurs, médical, défense, instrumentation analytique) ;
• des besoins immobiliers spécifiques, difficiles à relocaliser à court terme ;
• un modèle d'activité inscrit dans la durée, en lien avec des chaînes de valeur globales.

Pour la SCPI, ce type de locataire combine solidité économique, ancrage territorial et perspective de partenariat long terme.

Une transaction structurée avec des conseils spécialisés

L'acquisition a été réalisée par l'équipe néerlandaise d'Edmond de Rothschild REIM, reflet de la stratégie " terrain " de la plateforme : une présence locale forte dans les marchés cibles, au plus près des locataires et des opportunités d'investissement.

Plusieurs conseils spécialisés ont accompagné l'opération :

• QGM pour les aspects juridiques ;
• SGS pour les aspects techniques (audit, due diligence, conformité) ;
• 1530 Real Estate pour les aspects commerciaux (mise en relation, structuration, négociation).

Ce recours à des conseils locaux renforce la maîtrise des risques (techniques, juridiques, locatifs) et témoigne d'une démarche institutionnelle de long terme sur le marché néerlandais.

Conclusion – Les points clés à retenir

Cette nouvelle opération aux Pays-Bas illustre de manière concrète la façon dont Edmond de Rothschild Europa poursuit son expansion néerlandaise :

• la SCPI acquiert un portefeuille de deux actifs à Hengelo et Nijmegen pour un montant de 9,5 M€ et un taux AEM de 7,07 % ;
• les deux immeubles – bâtiment d'activités de 3 510 m² rénové en 2021 et immeuble de bureaux de 2 130 m² construit en 2020 – sont entièrement loués à NTS Group B.V. ;
• les baux fermes résiduels de 8 et 9 ans offrent une visibilité solide sur les revenus locatifs ;
• l'opération s'appuie sur l'expertise d'Edmond de Rothschild REIM et sur l'intervention de conseils spécialisés (QGM, SGS, 1530 Real Estate) ;

L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus potentiels ne sont pas constants et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.