La SCPI Iroko Atlas investit dans un actif mixte à Soesterberg

La SCPI Iroko Atlas poursuit son développement sur les marchés immobiliers européens avec une nouvelle opération réalisée aux Pays-Bas, confirmant sa stratégie d'investissement 100 % hors de France. Dans la commune de Soesterberg, entre Utrecht et Amersfoort, la société de gestion annonce l'acquisition d'un actif mixte associant locaux d'activité et bureaux, entièrement loué à un industriel international du secteur dentaire, Vertex Dental.

Cette transaction, d'un montant de 4,40 M€ hors droits pour un rendement acte en main non garanti de 8,25 %*, illustre la recherche de rendements élevés sur des marchés européens dynamiques, tout en s'inscrivant dans une logique de diversification géographique et sectorielle. Elle s'accompagne d'une durée moyenne d'engagement locatif (WALB) de 4,30 ans, offrant une bonne visibilité sur les flux de loyers à court et moyen terme.

Une nouvelle acquisition pour la SCPI Iroko Atlas aux Pays-Bas

Avec cet actif situé à Soesterberg, Iroko Atlas renforce sa présence aux Pays-Bas, l'un de ses marchés cibles dans le cadre de sa stratégie européenne. La commune est implantée entre Utrecht et Amersfoort, deux pôles économiques majeurs du pays.

• Utrecht compte environ 380 000 habitants et s'impose comme l'un des principaux centres urbains et économiques des Pays-Bas.
• Amersfoort rassemble près de 160 000 habitants et bénéficie d'un tissu économique diversifié, mêlant services, industrie et logistique.

L'immeuble est localisé à proximité directe de l'autoroute A28, un axe routier structurant qui relie plusieurs pôles économiques du pays et assure une desserte efficace des principaux centres urbains néerlandais. Cette localisation le place au cœur d'un environnement à dominante économique, marqué par :

• une activité industrielle et de production significative ;
• la présence de locaux d'activité occupés par des PME ;
• des petites unités commerciales qui complètent le tissu économique local.

L'actif est implanté au sein du parc d'activités Richelleweg, décrit comme un parc sécurisé bénéficiant d'un accès direct aux principaux axes logistiques de la région. Cette configuration renforce l'attractivité de l'emplacement pour un locataire industriel comme Vertex Dental, qui a besoin à la fois de capacité de production, de stockage et de connexions rapides aux réseaux routiers.

Un actif mixte composé de bureaux et de locaux d'activité

L'immeuble acquis par la SCPI Iroko Atlas est un actif mixte combinant bureaux et locaux d'activité, construit en 2015 et détenu en pleine propriété. Cette typologie immobilière répond aux besoins d'entreprises industrielles ou technologiques qui souhaitent regrouper, sur un même site :

• des espaces de production ou d'activité (atelier, stockage, laboratoire, logistique) ;
• des espaces de bureaux (fonctions administratives, commerciales, R&D, management).

L'ensemble développe une surface locative totale de 3 356 m², offrant une capacité suffisante pour accueillir une activité industrielle spécialisée tout en intégrant des fonctions tertiaires. Le fait que l'actif soit implanté dans une zone d'activités récente constitue un atout supplémentaire : qualité des aménagements, normes récentes, image plus moderne et meilleure adaptabilité aux besoins des locataires.

Les caractéristiques principales de l'acquisition

L'opération présentée par Iroko Atlas sur l'actif de Soesterberg se caractérise par les éléments suivants :

*Le rendement acte en main correspond au rapport entre le loyer annuel et le prix d'acquisition acte en main de l'immeuble. Il s'agit d'un taux théorique observé au moment de l'acquisition, qui ne constitue pas un rendement garanti. Son évolution dépend notamment :

• de la bonne exécution du bail et du paiement effectif des loyers par le locataire ;
• d'éventuelles renégociations locatives ;
• de la vacance locative future en cas de départ du locataire ;
• de l'évolution des conditions de marché (valeur locative, conjoncture, etc.).

Avec un revenu locatif annuel supérieur à 430 k€, le taux de 8,25 %* acte en main (non garanti) positionne cette acquisition dans la fourchette haute des rendements actuellement observés sur des actifs d'entreprise situés dans des zones dynamiques d'Europe de l'Ouest, ce qui en fait un contributeur potentiel significatif au rendement global de la SCPI.

Vertex Dental, un locataire présent dans plus de 75 pays

L'actif est intégralement loué à Vertex Dental, entreprise internationale spécialisée dans la fabrication de résines dentaires destinées aux prothèses. Ce positionnement sectoriel place le locataire sur un segment de santé dentaire et de dispositifs médicaux à forte valeur ajoutée.

Vertex Dental :

• exporte ses produits dans plus de 75 pays, ce qui témoigne d'une présence commerciale étendue et d'une diversification géographique de son chiffre d'affaires ;
• revendique une base d'environ 100 000 techniciens dentaires utilisateurs dans le monde, renforçant la récurrence potentielle de la demande pour ses produits.

Du point de vue de la SCPI, la qualité de ce locataire présente plusieurs intérêts :

• une exposition à un secteur résilient, lié à la santé dentaire et aux besoins médicaux récurrents ;
• une dimension internationale qui limite la dépendance à un seul marché domestique ;
• une capacité a priori plus élevée à honorer ses engagements locatifs, sous réserve de la bonne santé financière de l'entreprise.

L'actif génère un revenu locatif annuel supérieur à 430 k€ et affiche une WALB de 4,30 ans. La WALB (Weighted Average Lease Break) correspond à la durée moyenne résiduelle d'engagement des locataires dans un portefeuille immobilier, mesurée jusqu'aux prochaines échéances de résiliation possible des baux. Dans ce cas précis, la présence d'un unique locataire simplifie la lecture : une WALB de 4,3 ans signifie que le locataire est engagé, en moyenne, pour plus de quatre années supplémentaires sur ce site.

Pour l'investisseur, cela se traduit par :

• une visibilité accrue sur les flux de loyers à moyen terme ;
• un risque locatif concentré sur un seul occupant mais compensé par la durée résiduelle du bail ;
• une moindre probabilité de vacance à court terme, sous réserve de la stabilité du locataire.

Une implantation au sein d'un parc d'activités récent

L'immeuble est situé au cœur du parc d'activités Richelleweg, décrit comme un parc sécurisé offrant une connexion directe aux principaux axes logistiques de la région. Ce type de parc d'activités de nouvelle génération est conçu pour répondre aux besoins :

• d'entreprises de production (industriels, manufacturiers) ;
• de PME exploitant des locaux d'activité (stockage, atelier, logistique) ;
• de petites unités commerciales venant compléter les services sur place.

Plusieurs éléments renforcent l'attractivité de cette implantation pour un locataire industriel :

• la proximité immédiate de l'autoroute A28, facilitant les flux de marchandises et les déplacements des collaborateurs ;
• la position entre Utrecht et Amersfoort, deux agglomérations majeures offrant un bassin d'emploi qualifié et un accès à de nombreux services ;
• un environnement professionnel structuré autour d'entreprises industrielles et logistiques, permettant des synergies locales.

Pour la SCPI, investir dans un parc d'activités récent et bien connecté signifie :

• une meilleure adéquation avec les standards contemporains (gabarits, accès poids lourds, stationnement, performance énergétique, etc.) ;
• une liquidité potentiellement supérieure à terme, l'actif étant plus attractif pour de futurs utilisateurs ou acquéreurs ;
• une réduction du risque d'obsolescence technique et fonctionnelle à court ou moyen terme.

Une acquisition qui s'inscrit dans la stratégie internationale d'Iroko Atlas

L'opération de Soesterberg s'inscrit pleinement dans la stratégie d'Iroko Atlas, qui revendique un positionnement exclusivement international, c'est-à-dire avec un patrimoine 100 % situé hors de France. Depuis son lancement, la SCPI se structure autour :

• d'une diversification géographique européenne (Pays-Bas, Espagne, autres pays ciblés) ;
• d'une diversification sectorielle (commerces, locaux d'activité, bureaux, logistique, etc.) ;
• d'une recherche de rendements immobiliers élevés, avec des acquisitions souvent supérieures à 7–8 % acte en main, sous réserve des conditions de marché.

La transaction de Soesterberg renforce la présence d'Iroko Atlas aux Pays-Bas, où la SCPI multiplie les investissements, notamment dans :

• des actifs commerciaux à Gouda, par exemple un commerce loué à H&M avec un rendement acte en main de 7,85 % ;
• des actifs d'activité et de commerce dans plusieurs villes néerlandaises, comme l'indiquent les listes d'acquisitions récentes.

Dans le cas de Soesterberg :

• l'investissement représente un volume de 4,40 M€ hors droits ;
• le taux de rendement acte en main non garanti atteint 8,25 %*, un niveau attractif dans l'environnement actuel des marchés immobiliers européens ;
• l'actif est entièrement loué à un industriel spécialisé dans le secteur dentaire, contribuant à la diversification sectorielle du portefeuille.

Il est toutefois essentiel de rappeler que cet actif ne constitue pas un échantillon représentatif de l'ensemble du patrimoine de la SCPI Iroko Atlas. Le portefeuille est amené à évoluer au fil des investissements réalisés, conformément à la stratégie décrite dans la documentation réglementaire de la SCPI (note d'information, DIC, rapport annuel, etc.).

Par ailleurs, pour une SCPI investie à l'étranger, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :

• les fluctuations des taux de change, qui peuvent affecter la valeur des actifs et le montant des revenus distribués aux associés ;
• les régimes fiscaux locaux (impôt foncier, retenues à la source, conventions fiscales internationales) susceptibles d'impacter le rendement net perçu par les investisseurs français ;
• les conditions de marché locales (vacance, valeur locative, réglementation) différentes de celles de la France.

Conclusion

L'acquisition par la SCPI Iroko Atlas d'un actif mixte à Soesterberg s'inscrit pleinement dans sa stratégie d'internationalisation et de recherche de rendement sur des marchés européens dynamiques. En combinant un immeuble récent, bien situé dans un parc d'activités sécurisé, un locataire industriel international comme Vertex Dental et un rendement non garanti acte en main de 8,25 %*, l'opération renforce l'exposition de la SCPI aux Pays-Bas tout en contribuant à la diversification de son patrimoine.

Pour l'investisseur, cet actif illustre les atouts (rendement, visibilité locative, localisation) mais aussi les enjeux (concentration sur un locataire, risque propre à chaque marché, non-garantie des rendements) d'une SCPI entièrement tournée vers l'immobilier international. L'analyse de cette acquisition doit donc se faire à l'aune de la stratégie globale d'Iroko Atlas et de l'ensemble de son portefeuille, dans une perspective de placement de long terme.

* Il s'agit du rendement au moment de l'acquisition "Acte en main" qui est égal à : Valeur locative nette / (Valeur d'acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.