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“Excellent”, 150 avis

Pourquoi investir dans des SCPI de commerces ?

Publié par Jonathan Dhiver le 27 avr. 2022 Mis Ă  jour le 6 nov. 2023 13 min. de lecture

Ce mardi 26 avril 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a Ă©tĂ© l’invitĂ© de l’émission BFM Patrimoine, prĂ©sentĂ©e par CĂ©dric Decoeur. Un Ă©change exclusif pour prĂ©senter l’intĂ©rĂȘt de l’investissement en SCPI de commerces.

SCPI de commerces : entre opportunités et rentabilité

 

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Et c’est Jonathan Dhiver que nous rejoignons auprùs de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan ! 

Bonjour CĂ©dric ! 

Merci d’ĂȘtre avec nous ! 

Nous allons bien Ă©videmment parler de SCPI. C’est le coeur de votre activitĂ©.

Mais est-ce que nous pouvons d’abord rappeler ce qu’est une SCPI d’une maniĂšre gĂ©nĂ©rale ?

Et puisque nous allons y passer un petit peu de temps, plus précisément ce que sont les SCPI de commerces ?

Avec joie CĂ©dric ! 

La SCPI, c’est de l’épargne immobiliĂšre.

C’est investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros, sans avoir toutes les contraintes de l’immobilier classique.

En choisissant d’investir en SCPI, les particuliers investissent dans des parts de sociĂ©tĂ©s qui dĂ©tiennent de l’immobilier louĂ©. Cet immobilier, c’est Ă  peu prĂšs 14 000 actifs situĂ©s partout en Europe.

Vous ĂȘtes forcĂ©ment passĂ© devant des actifs qui appartiennent aux SCPI.

Et ce sont des actifs qui sont loués à des entreprises qui paient des loyers, qui sont reversés sous forme de dividendes aux épargnants, les Français.

Ce sont 1 000 000 de Français qui ont investi en SCPI

GĂ©nĂ©ralement, ils investissent en SCPI pour avoir des revenus complĂ©mentaires, et n’avoir aucun souci de gestion. 

Sur les SCPI de commerces, qu’est-ce que c’est le commerce ?

Le commerce, comme nous pouvons le connaĂźtre, c’est le commerce de proximitĂ©, ce sont les pied d’immeubles, les retail parks, les centres commerciaux, les galeries commerciales, les centres mĂ©dicaux, les pharmacies, etc


Aujourd’hui, les 26 SCPI de commerces dĂ©tiennent plus de 50 % de leurs actifs dans les typologies de commerces, que je viens de vous prĂ©ciser.

Finalement, c’est de l’immobilier qui nous entoure, et c’est de l’immobilier qui est utile au quotidien.

Type de commerces détenus par les SCPI

Commerces de proximité****
Pied d'immeubles****
Retail Park ****
Centres médicaux, pharmacies****
Centres commerciaux*
Galeries commerciales**

Voilà donc, précisé, le terrain de jeux dans lequel nous allons évoluer ce matin.

Comment se sont comportés ces SCPI de commerces au cours des derniers mois ? Et quelles sont les perspectives ?

C’est compliquĂ© le commerce, avec toutes les fermetures successives dues Ă  la crise sanitaire.

Quand il y a eu la réouverture, il y a eu un trÚs fort attachement de la part des Français pour le commerce physique en 2021.

Il y a un grand gagnant qui est le commerce de proximitĂ©, avec les commerces dits “essentiels”, particuliĂšrement sur les pied d’immeubles, petites et moyennes surfaces, les boulangeries, les pharmacies.

Aujourd’hui, lorsque nous analysons le commerce, en ayant une grille de lecture qui ne soit pas dans le commerce bashing. 

Nous pouvons aller dans le commerce bashing en disant que les commerces sont morts, etc. Ce qui n’est pas le cas.

Nous voyons aujourd’hui qu’il y a une demande soutenue pour certains types de commerce. Il y a les restaurants qui souhaitent ouvrir, rĂ©ouvrir. Il y a les centres mĂ©dicaux, le loisir, des activitĂ©s qui sont en plein essor : le quick commerce, le commerce kitchen, la seconde main, le CBD


Vous voyez qu’il y a beaucoup de commerces qui sont dans une dynamique trĂšs forte, qui ont su s’adapter et su crĂ©er de nouveaux concepts.

Il y a un secteur qui a souffert, mais qui est en train de rĂ©cupĂ©rer au fur et Ă  mesure son chiffre d’affaires. C’est le secteur de la mode, parce qu’il conserve quand mĂȘme un rĂŽle essentiel.

Et nous avons un autre secteur Ă©galement qui a trĂšs fortement souffert, c’est le commerce qui est liĂ© Ă  des secteurs touristiques et.ou Ă  des secteurs d’affaires trĂšs importants. Avec le manque de touristes et le tĂ©lĂ©travail trĂšs important pendant quelques mois, ces commerces ont souffert.

C’est dĂ©sormais derriĂšre nous. Nous voyons que le niveau de tourisme est lĂ  ; que le tĂ©lĂ©travail, mĂȘme s’il est prĂ©sent, il ne le sera pas Ă  100 %, parce que nous voyons bien qu’il y a des impacts trĂšs forts du point de vue social et psychologique sur le tĂ©lĂ©travail. Être tout le temps chez soi, Ă  un moment donnĂ© vous vous coupez de vos collĂšgues.

Donc, nous voyons bien que le commerce se rĂ©invente et nous avons une dynamique qui est trĂšs forte. Face aux nouvelles habitudes, les commerçants ont su s’y adapter.

Une demande de plus en plus variée

Discount****
Restauration rapide***
Seconde main****
CBD****
Bio****
Sports/loisirs***
Mobilités (vélos, trotinettes)****
Aménagement d'intérieur**

Donc, finalement, c’est un peu comme le bureau, que nous avions annoncĂ© “mort” avec le tĂ©lĂ©travail.

Le commerce n’est pas si “mort”, que certains ne voulaient bien l’annoncer ?

Oui, effectivement ! 

En ayant une bonne grille de lecture, il est en plein essor pour certaines activitĂ©s. Et si nous arrivons Ă  identifier ses nouvelles tendances, nous sommes capables d’aller capter une demande de plus en plus variĂ©e.

Il y a le discount qui fonctionne trĂšs bien, la restauration rapide, comme je l’ai Ă©voquĂ©, le bio, la mobilitĂ© – les vĂ©los Ă©lectriques. CĂ©dric, je sais que vous aimez bien le vĂ©lo Ă©lectrique, les trottinettes, etc.

Ce que nous voyons bien, c’est qu’il y aura toujours un besoin de commerces de proximitĂ©, qui sera frĂ©quent.

Finalement, le commerce n’est pas “mort”. Et si nous arrivons à avoir une grille de lecture la plus fine possible, nous sommes dans une bonne dynamique.

Je ne vous dirai pas la mĂȘme chose des centres commerciaux. Vous voyez bien que j’appuie d’une façon trĂšs forte sur le commerce de proximitĂ©.

Est-ce que vous avez le sentiment que ces changements, cette Ă©volution qui permet – non pas cette renaissance – mais qui en-tout-cas, un petit peu comme une chrysalide. 

Est-ce que cela vient des professionnels, en gros, qui ont su adapté leur façon de faire du commerce ?

Ou est-ce que justement, les gĂ©rants de SCPI – ceux que vous cĂŽtoyez au quotidien – ont peut-ĂȘtre aussi, en n’étant pas tout simplement d’apporteur d’argent, mais aussi un petit peu manage, initiĂ©, suggĂ©rĂ© ces Ă©volutions ? 

C’est les deux ! 

Nous sommes vraiment dans une logique, avec des exploitants et des enseignes qui ont su s’adapter Ă  toute cette pĂ©riode de crise Covid, en faisant en sorte de faire du cross ceiling.

Nous sommes vraiment sur du multicanal. Nous achetons sur Internet, nous allons chercher dans le magasin.

Nous allons dans le magasin, si le produit n’est pas là, nous le commandons et nous le recevons chez nous.

Et puis, il y a aussi un besoin des Français d’aller toucher le produit, parce qu’à un moment donnĂ©, se faire tout le temps livre des produits par Internet, quand vous les envoyez, peut-ĂȘtre qu’il y a un coĂ»t Ă©cologique et fort aussi derriĂšre tout cela.

Finalement, cela a Ă©tĂ© tripartite : 

  1. les consommateurs qui ont eu ce besoin de revenir dans le commerce ; 
  2. ces gĂ©rants qui ont su accompagner de façon intelligente, pendant la pĂ©riode de crise, en faisant des abandons de loyer, en aidant les exploitants Ă  aller chercher d’autres types d’immobiliers ; 
  3. les enseignes, elles-mĂȘmes.

Nous voyons bien qu’il y a une dynamique trĂšs forte, et que le commerce n’est pas “mort”. Et bien au contraire, le commerce bĂ©nĂ©ficie d’opportunitĂ©s qui sont trĂšs intĂ©ressantes.

Alors, parlons un petit peu de performance maintenant, parce que cela fait quand mĂȘme aussi partie un petit peu du nerf de la guerre.

Lorsque nous sommes Ă©pargnants, que nous voulons faire fructifier son capital, qu’est-ce que nous pouvons dire justement des performances de ces fameuses SCPI de commerces, au cours des derniers mois en 2021 ?

Ce que nous allons pouvoir vous dire, c’est que la performance se redresse.

2020, cela a Ă©tĂ© le plus gros stress test de l’univers des SCPI de commerces, avec un rendement qui a Ă©tĂ© de 3,80 %. 

Donc un stress test qui vous fait 3,8 % de rendement, alors que la plupart des commerçants sont fermĂ©s, c’est plutĂŽt un test qui est rĂ©ussi. 

L’annĂ©e 2021, nous avons 4,09 %, infĂ©rieur au rendement moyen de 4,45 % des SCPI. Mais nous voyons que certaines SCPI offrent du rendement supĂ©rieur Ă  5 %. 

Donc, il y a des opportunitĂ©s, et la dynamique est de plus en plus forte avec une appĂ©tence en terme de collecte, qui s’est apprĂ©ciĂ©e au cours des derniers trimestres.

Ce commerce bashing que nous avons pu avoir pendant de nombreuses annĂ©es, mĂȘme s’il est toujours un peu ancrĂ© dans les esprits, il est en train de se dissiper au fur et Ă  mesure.

Et nous voyons que l’intĂ©rĂȘt des Ă©pargants vers cette typologie est lĂ 

Rendement SCPI commerces

20202021
3,80 %4,09 %

Il nous reste, disons cinq minutes-lĂ , et nous aimons bien, chaque fois que vous venez nous rendre visite Jonathan, que vous puisiez un petit peu dans votre rĂ©pertoire pour distinguer telle ou telle SCPI qui rentre dans le cadre, et qui mĂ©rite peut-ĂȘtre d’intĂ©grer le portefeuille de nos auditeurs, nos tĂ©lĂ©spectateurs.

Qu’est-ce que vous avez retenu aujourd’hui ?

Ce qui est intĂ©ressant quand nous investissons en SCPI, nous pouvons nous constituer – comme vous venez de l’indiquer – un portefeuille de SCPI

Je ne vais pas investir que dans une seule SCPI. Je vais pouvoir investir dans plusieurs SCPI, surtout que le coĂ»t d’acquisition est gĂ©nĂ©ralement Ă  partir de quelques centaines, voire milliers d’euros.

C’est tout de suite facile de pouvoir construire un portefeuille qui soit diversifiĂ©.

Aujourd’hui, j’ai envie de vous parler de trois SCPI.

La premiĂšre, c’est une SCPI qui vient d’ĂȘtre lancĂ©e au cours du quatriĂšme trimestre 2021. C’est la SCPI GMA Essentialis.

Essentialis, parce que nous nous orientons vers une classe d’actifs trĂšs rĂ©siliente et dite “essentielle”. C’est tout ce qui est autour de la thĂ©matique alimentaire. C’est un gĂ©rant qui a un trĂšs fort historique en Allemagne. Il gĂšre un peu prĂšs un milliard d’euros d’actifs sous gestion en Allemagne. Et il souhaite faire la mĂȘme chose, Ă  la fois en France et en Allemagne, sur ce fonds-lĂ , avec un objectif de rendement de 5 %

Donc, c’est investir dans des murs de supermarchĂ©s, hypermarchĂ©s qui ont trĂšs fortement rĂ©sistĂ© Ă  la crise, mĂȘme s’ils en sont ressortis renforcĂ©s.

Cette SCPI a un objectif de rendement de 5 %. C’est un objectif non garanti, bien Ă©videmment, mais qui est dans une logique de diversification. Elle vient d’ĂȘtre lancĂ©e, et il y a de premiĂšres acquisitions qui viennent d’ĂȘtre rĂ©alisĂ©es. Donc, tout Ă  fait intĂ©ressante comme SCPI.

La deuxiĂšme, c’est la SCPI CƓur de Ville qui existe depuis un peu plus longtemps, presqu’une dizaine d’annĂ©es. 

Une SCPI, qui comme son nom l’indique, au cƓur des villes, vraiment dans du commerce de proximitĂ©, avec diffĂ©rentes natures de commerce : du commerce alimentaire, du commerce de santĂ©, du commerce de service.

Nous sommes sur une SCPI, pour qui l’annĂ©e 2020 n’a pas Ă©tĂ© un sujet, avec 5 % de rendement. MĂȘme pendant la crise du Covid oĂč une grande majoritĂ© des commerces a Ă©tĂ© fermĂ©e, certaines SCPI sont arrivĂ©es a distribuer un rendement de 5 %. C’est une SCPI qui est dans une dynamique assez forte. 

Un petit exemple pour cette SCPI qui nous paraĂźt tout Ă  fait pertinente.

GĂ©nĂ©ralement, quand vous achetez du commerce en rĂ©gion, vous achetez un immeuble, et dans les Ă©tages vous avez de l’habitation.

Alors ce gĂ©rant est arrivĂ© Ă  acheter plusieurs immeubles comme cela. Il vend le logement, parce qu’il n’a pas beaucoup de rendement pour la SCPI, mais il arrive Ă  sortir de la plus-value.

Vous voyez que vous pouvez investir dans du commerce, en ayant une dynamique d’asset management trĂšs forte. Et cette SCPI a aujourd’hui une dĂ©cote, par rapport Ă  la valeur d’expertise. C’est peut-ĂȘtre le moment de se positionner, pour vos auditeurs CĂ©dric ! 

Répartition géographiqueRépartition typologiqueTaux de distribution 2021Capitalisation
95 % en rĂ©gions72 % de commerces5,3 %18 M€

La derniùre, c’est la SCPI Altixia Commerces. Nous sommes vraiment dans de l’asset management immobilier.

Ce gĂ©rant achĂšte des murs de commerces auprĂšs des promoteurs qui n’ont pas vocation Ă  garder leurs immobiliers. Ils vendent l’ensemble de leurs immobiliers.

Cet opĂ©rateur Altixia, il achĂšte des commerces gĂ©nĂ©ralement vides auprĂšs des promoteurs, mais leur expertise leur permet de remplir assez rapidement ce commerce, et d’avoir des rentabilitĂ©s qui soient supĂ©rieures sur le rendement.

Quand vous achetez un actif vide, vous l’achetez moins cher.

Donc aujourd’hui, nous avons une SCPI qui offre un rendement de 5,21 %, avec une trĂšs belle revalorisation des actifs. LĂ  Ă©galement, je pense qu’il y a des perspectives en terme de rendement, et Ă  terme, en terme de revalorisation.

Répartition géographiqueRépartition typologiqueTaux de distribution 2021Capitalisation

44 % en Île-de-France,

39 % en régions,

17 % Ă  Paris

95 % de commerces5,21 %51 M€

Avec une analyse rapide, nous nous disons que ce n’est pas le moment d’aller sur le commerce. Nous disons que le commerce, c’est dangereux.

Mais non, en fait !

Quand nous avons une grille de lecture trĂšs fine, comme l’hĂŽtellerie, nous voyons qu’il y a des opportunitĂ©s et que dans le contexte oĂč aujourd’hui, nous entendons beaucoup parler de la logistique, de la santĂ©. Peut-ĂȘtre qu’il fait aller un peu chercher un secteur un peu diffĂ©renciant, parce que les perspectives sont bonnes et qu’il y a plus d’opportunitĂ©s Ă  l’investissement dans le commerce, que dans la logistique ou dans la santĂ©.

Et finalement, cela offre de la rentabilité supérieure.

Quelques idées développées ce matin autour de ces SCPI de commerces par Jonathan Dhiver, depuis MeilleureSCPI.

Merci beaucoup Jonathan, et bonne journĂ©e ! 

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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