SCPI de commerces : vont-elles résister à la crise de la Covid ?

Depuis le début de l’année 2020, le monde subit une crise sanitaire et économique inédite. Elle affecte de plein fouet les commerçants, souvent locataires de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI). Pour le moment, en raison des spécificités des SCPI (mutualisation des risques et réactivité des sociétés de gestion), elles font preuve de résilience. 

Des commerçants différemment affectés par la crise 

A côté des SCPI diversifiées qui investissent dans différentes classes d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), on trouve des SCPI dont le patrimoine (au moins 70%) est composé de commerces. Ces SCPI de commerces cachent, en réalité, une diversité de localisations géographiques, des locataires et des actifs. Sous l’appellation « commerces » on trouve, en effet, des typologies de locaux très variées : boutiques de « pieds d’immeuble », petits centres commerciaux de centre-ville et retail parks de périphérie. Tous sont touchés différemment par la crise sanitaire et les deux confinements, y compris au sein d’une même zone de chalandise. Par exemple, dans un même quartier, les commerces dit « de bouche » (boulangeries, boucheries, primeurs…) sont restés ouverts alors que d’autres (librairies, restaurants, salons de coiffure…) ont gardé porte close. 

En périphérie, le raisonnement est identique. Sur un même centre d’activité commercial, les magasins de vêtements ont fermé pendant les deux confinements, alors que les magasins de bricolage n’ont presque jamais interrompu leur activité. Cette diversité et la mutualisation des risques qui y est associée est l’une des clés de la résilience de la « pierre-papier ». 

Un accompagnement mis en place par l’Etat et les gérants de SCPI

A côté des mesures d‘accompagnement mise en place par les pouvoirs publics pour les activités les plus fragilisées par la pandémie, les locataires des SCPI ont, pour la plupart, bénéficié du soutien des sociétés de gestion. Ces dernières ont mis en place des facilités de paiement : mensualisation des loyers, règlement à terme échu (les loyers sont, d’ordinaire, versés en début de trimestre). Les rares impayés de loyers consentis ont été assortis de contreparties : allongement de la durée du bail, prise en charge de certains travaux par le locataire… Cette stratégie s’est révélée payante puisqu’à l’issue du premier confinement, les taux de recouvrement des loyers avaient rapidement retrouvé leurs niveaux d’avant l’épidémie.

A noter :

Les associés des SCPI peuvent aussi soutenir l’économie réelle et donner du sens à leur épargne en favorisant leurs achats chez les locataires de SCPI. 

Des rendements stables en 2020 

Ces nombreuses mesures d’accompagnement devraient permettre le maintien du niveau des rendements versés par ces SCPI. Ils étaient, en moyenne, de 4,40 % en 2019 et devraient rester stables en 2020. Selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, la performance globale des SCPI d’entreprise s’établissait, au 30 septembre 2020, à 4,8 % (4,2 % de rendement courant et 0,6% de revalorisation des parts). 

Les (rares) SCPI investies dans des secteurs particulièrement touchés par la crise (l’hôtellerie et la restauration, par exemple) peuvent lisser le dividende versé aux associés en utilisant leurs réserves. En effet, chaque année, les gérants ont le choix entre distribuer la totalité des loyers perçus ou en conserver une partie dans une « poche » comptable appelée le « report à nouveau » (ran). Celles qui ont opté pour cette stratégie disposent, en moyenne, de 75 jours de loyers de réserve.

 
A noter :

Certains gestionnaires (Corum AM, par exemple) ont choisi de verser l’intégralité des loyers et de ne pas constituer de report à nouveau. Cette stratégie présente des avantages : les dividendes annuels versés aux associés sont plus élevés et cela évite une dilution des réserves, lorsque la collecte est importante.  

La crise, une opportunité pour les SCPI ? 

Les SCPI ont continué de collecter en 2020 : sur les neuf premiers mois de l’année, elles ont recueilli 4,5 milliards d’euros*, (en baisse de 26% par rapport à la même période en 2019). Les gérants n’ont donc jamais cessé d’investir. Beaucoup estiment qu’il y a davantage d’opportunités depuis la crise sanitaire en raison d’acheteurs moins nombreux et de vendeurs parfois pressés de conclure leurs arbitrages immobiliers après plusieurs semaines d’arrêt total de l’activité au printemps 2020. Les gérants les plus opportunistes envisagent même de se positionner sur des actifs, pour le moment délaissés, comme, par exemple, les hôtels…

*Source Aspim (Association française des sociétés de placement immobiliers) / 10.11.20