Principal Inside investit dans un actif commercial aux États-Unis

La SCPI Principal Inside franchit une nouvelle étape dans sa stratégie d'allocation immobilière internationale avec l'acquisition d'un actif de commerces à Charlotte, en Caroline du Nord. Principal Asset Management renforce ainsi l'exposition américaine et sectorielle de la SCPI, en intégrant un retail park positionné sur un marché local porté par des fondamentaux démographiques et économiques jugés solides.

Cet investissement s'inscrit dans la logique de diversification géographique et sectorielle du véhicule, articulée autour d'une cible de 50 % en Europe (hors France) et 50 % aux États-Unis, en s'appuyant sur la présence locale des équipes de Principal et la profondeur des marchés immobiliers mondiaux.

Un actif commercial stratégique à Charlotte pour la SCPI Principal Inside

Localisation : un retail park au cœur d'University City

Principal Asset Management a acquis un actif de commerces de type "strip retail" situé au 8813 JW Clay Boulevard, dans le quartier d'University City à Charlotte, en Caroline du Nord. Cet emplacement est identifié comme l'un des principaux pôles universitaires et économiques de la ville, offrant un environnement favorable aux enseignes nationales et à la fréquentation commerciale.

Plusieurs caractéristiques renforcent l'attrait de cet emplacement :

• Accès direct à l'Interstate 85, un axe autoroutier majeur de la région.
• Proximité de l'extension de la ligne de tramway LYNX Blue Line, contribuant à la desserte et à l'accessibilité du site.
• Zone de chalandise ayant connu une forte croissance résidentielle ces dernières années, soutenant la demande commerciale dans la durée.

L'actif est ainsi positionné au croisement de la mobilité urbaine, de la croissance démographique et d'un tissu économique local dynamique, des éléments déterminants pour un investissement en immobilier de commerce.

Caractéristiques financières et physiques de l'actif

L'actif commercial a été acquis pour 12,4 millions de dollars, avec un taux de rendement initial brut de 8,33 %*.

Les principales caractéristiques techniques et locatives sont les suivantes :

• Surface commerciale d'environ 8 048 m² (soit 86 620 pieds carrés).
• Actif entièrement loué à cinq locataires nationaux.
• Durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WALB) d'environ cinq ans.
• Aucune échéance locative avant août 2030.

Le rendement brut représente la relation entre les revenus locatifs actuels, nets et après déduction des canons, et la valeur estimée du portefeuille, sans immobilisations en construction*. Ce niveau de rendement s'inscrit dans la stratégie de revenus du véhicule, tout en rappelant que le rendement indiqué ne constitue pas une promesse de performance future*.

Un panel de locataires nationaux diversifiés

Cinq enseignes nationales reconnues

L'actif est occupé par un ensemble d'enseignes nationales reconnues aux États-Unis, opérant sur des segments complémentaires du commerce et des services :

• Ross Dress for Less
• Michaels Stores
• Office Depot
• Guitar Center
• National Vision

Ce panel couvre plusieurs univers :

• Commerce à prix réduits
• Loisirs créatifs
• Fournitures de bureau
• Instruments de musique
• Services d'optique

Cette diversification sectorielle des locataires permet de servir une large clientèle, tout en exposant l'actif à des comportements de consommation variés, susceptibles de lisser les effets des cycles économiques sur les revenus locatifs.

Mécanisme d'investissement innovant pour la SCPI Principal Inside

Un véhicule dédié pour sécuriser les actifs américains

L'acquisition de ce retail park est pour l'instant logée dans un véhicule dédié mis à disposition par le Groupe Principal. Ce dispositif permet à la SCPI Principal Inside de sécuriser des actifs aux États-Unis en amont de la collecte des capitaux, puis d'en réaliser l'acquisition de manière progressive à mesure de la levée des fonds, jusqu'à en devenir propriétaire unique.

Ce mécanisme innovant présente plusieurs avantages :

• Sécurisation préalable des actifs identifiés sur le marché américain.
• Intégration progressive au portefeuille à mesure de la collecte.
• Optimisation du programme d'investissement de la SCPI.

Avec ce système, la collecte à venir peut être investie quasiment immédiatement, avec un effet potentiellement relutif sur les rendements*, dans le respect de la stratégie définie pour le véhicule.

Une ligne de 30 millions de dollars pour accompagner la stratégie américaine

Afin d'accompagner cette approche, le Groupe Principal a accordé à la SCPI Principal Inside une ligne de 30 millions de dollars. Cette enveloppe est destinée à faciliter l'acquisition d'actifs américains en avance de leur intégration définitive au portefeuille.

Ce dispositif financier s'inscrit dans la logique :

• De déploiement rapide du capital collecté.
• De constitution progressive d'un portefeuille transatlantique équilibré.
• D'exposition ciblée à des marchés immobiliers jugés porteurs, comme Charlotte.

Une nouvelle étape stratégique pour la SCPI : diversification sectorielle et géographique

Quatrième actif américain et cinquième actif du portefeuille

L'actif de Charlotte représente :

• Le quatrième actif américain de la SCPI Principal Inside.
• Le cinquième actif de son portefeuille global.

Il marque une nouvelle exposition sectorielle pour la SCPI : le commerce. Principal Asset Management SAS, société de gestion de la SCPI, met ainsi en œuvre la stratégie de diversification accrue recherchée pour le véhicule.

Comme l'a exprimé Guillaume Masset, Président de Principal Asset Management France :

" Le marché du commerce de détail de Charlotte continue de bénéficier de fondamentaux démographiques et économiques solides. Le taux de vacance demeure faible, la croissance des loyers surperforme les moyennes nationales et le développement de nouvelles surfaces commerciales reste limité, soutenant ainsi la demande locative tant à l'échelle de la ville que dans le sous-marché du nord-est de Charlotte où se situe l'actif. Il s'agit de notre quatrième actif américain et le cinquième actif du portefeuille : il marque une nouvelle exposition sectorielle pour la SCPI, le commerce, et nous permet ainsi de mettre en œuvre la stratégie de diversification accrue que l'on recherche. "

Cette prise de position illustre la volonté de :

• Renforcer la présence de la SCPI sur le marché américain.
• Diversifier les typologies d'actifs (notamment commerces, en complément d'autres segments immobiliers).
• S'appuyer sur des marchés locaux dynamiques en termes de vacance et de croissance des loyers.

Tableau récapitulatif de l'acquisition pour la SCPI Principal Inside

*Le rendement indiqué ne constitue pas une promesse de performance future. Le rendement brut représente la relation entre les revenus locatifs actuels (nets et après déduction des canons) et la valeur estimée du portefeuille.

La SCPI Principal Inside : allocation internationale et diversification

Une allocation cible équilibrée entre Europe et États-Unis

La SCPI Principal Inside a été conçue pour offrir une allocation immobilière internationale structurelle, avec une allocation cible :

• 50 % en Europe (hors France)
• 50 % aux États-Unis

Son ambition est d'offrir une diversification géographique aux investisseurs français, en s'appuyant sur :

• La profondeur des marchés immobiliers mondiaux.
• La présence locale des équipes de Principal.
• L'expertise de Principal Real Estate, branche dédiée à l'investissement immobilier de Principal Asset Management.

Cette approche permet de répartir les risques liés :

• Aux différents cycles immobiliers.
• Aux environnements macroéconomiques.
• Aux réglementations locales des marchés ciblés.

Cadre de communication et rappels réglementaires

La communication relative à cette acquisition constitue une communication publicitaire. Les illustrations et investissements présentés concernent des investissements déjà réalisés, à titre d'exemples, mais ne constituent pas un engagement quant aux futures acquisitions.

Les parts de SCPI sont des supports d'investissement à long terme, avec une durée d'investissement recommandée d'au moins 10 ans. Elles présentent notamment :

• Des risques de perte en capital.
• Des risques de change.
• Une liquidité limitée, pouvant rendre la revente des parts complexe et lente.
• Des revenus éventuels non assurés, dépendant des évolutions du marché immobilier, du cours des devises et de la fiscalité applicable.

Comme pour tout investissement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision d'investissement, il est indispensable de se référer :

• Aux statuts de la SCPI.
• À la Note d'information.
• Au Document d'informations clés (DIC).

Un professionnel en gestion de patrimoine peut être sollicité pour analyser la pertinence de cet investissement au regard d'une situation patrimoniale et d'objectifs déterminés.

Conclusion : une brique clé dans la stratégie américaine de la SCPI Principal Inside

L'investissement de la SCPI Principal Inside dans un actif commercial à Charlotte illustre la montée en puissance de la stratégie d'allocation internationale du véhicule, structurée autour d'un équilibre entre Europe (hors France) et États-Unis. L'acquisition de ce strip retail entièrement loué à des enseignes nationales et porté par des fondamentaux locatifs robustes s'inscrit dans une démarche de diversification sectorielle vers le commerce.

Le mécanisme de véhicule dédié et la ligne de 30 millions de dollars mis en place par le Groupe Principal permettent d'anticiper les acquisitions américaines et d'optimiser le déploiement de la collecte, tout en s'appuyant sur l'expertise globale de Principal Asset Management et de Principal Real Estate.

Cette opération constitue ainsi une brique importante dans la construction progressive du portefeuille transatlantique de la SCPI Principal Inside, en cohérence avec son ambition de diversification géographique et de recherche de revenus immobiliers sur des marchés internationaux profonds et structurés.