Label ISR immobilier : comprendre les critères ESG en 2026

MeilleureSCPI.com a échangé avec Pierre Chabrol, Chef du bureau Épargne et Marchés financiers à la Direction Générale du Trésor et porte-parole du Label ISR. Un échange exclusif pour développer et préciser les critères ESG, au cœur de l'investissement socialement responsable dans l'immobilier.

ESG signifie Environnemental, Social et Gouvernance. Dans l'univers des SCPI et plus largement des fonds immobiliers, il s'agit d'une grille d'analyse extra-financière qui complète la seule recherche de performance en intégrant l'impact des actifs sur l'énergie, les occupants et la façon dont ils sont gérés.

S'agissant de la gestion ISR de biens immobiliers, cela veut dire qu'un fonds labellisé ISR (Investissement Socialement Responsable) va devoir obligatoirement sélectionner des critères ESG qui lui imposent de mettre en œuvre un suivi tout particulier sur certains points. Le référentiel immobilier du label ISR impose aujourd'hui une structure précise :

• Deux indicateurs environnementaux obligatoires : énergie et émissions de gaz à effet de serre.
• Un indicateur social obligatoire : mobilité ou santé et confort des occupants.
• Un indicateur de gouvernance obligatoire : gestion de la chaîne d'approvisionnement.
• Quatre indicateurs au choix pour compléter la démarche.

Cette labellisation, attribuée par le ministère de l'Économie et des Finances pour une durée de trois ans, s'accompagne d'un audit de contrôle annuel et d'objectifs chiffrés en matière de progrès et de reporting.

Critères environnementaux

Sur les critères environnementaux, le fonds va suivre les dispositifs d'efficacité énergétique mis en place et les trajectoires de réduction des consommations, notamment au regard du décret tertiaire qui impose des baisses progressives de :

• -40 % des consommations d'énergie à court terme,
• -50 % à moyen terme,
• -60 % sur les bâtiments tertiaires existants à long terme.

Il va suivre aussi les émissions de gaz à effet de serre et la compatibilité des actifs avec les nouvelles réglementations comme la RE2020 pour les constructions neuves ou les exigences de la taxonomie verte, qui privilégient les bâtiments les plus performants (DPE en classe A ou appartenant au top 15 % du parc). De plus en plus de SCPI ISR se dotent d'outils de suivi comme des plateformes de collecte des consommations et déploient des équipements techniques performants pour améliorer durablement leur empreinte carbone.

Critères sociaux

Sur les sujets sociaux, le fonds va regarder de très près :

• Les problématiques de mobilité et de proximité ou moyens de transport, en favorisant la mobilité douce, l'accessibilité et la mixité des usages.
• La qualité de l'eau et de l'environnement de vie des locataires.
• Les équipements sportifs et les espaces verts mis à disposition des habitants.
• Le confort intérieur : luminosité des espaces de travail ou de vie, ventilation naturelle et santé des occupants.

De nombreuses SCPI intègrent également des clauses vertes dans les baux pour sensibiliser les locataires aux économies d'énergie et à l'usage responsable des ressources.

La qualité de vie sera un élément qui sera regardé aussi en priorité. Les utilisateurs, qu'il s'agisse d'entreprises ou de particuliers, sont de plus en plus sensibles au bien-être, à la qualité de l'environnement intérieur et à la flexibilité des espaces. Ces attentes renforcent l'intérêt de la démarche ESG pour les fonds immobiliers, qui y voient un levier d'attractivité locative et de pérennité des revenus.

Pierre Chabrol, Chef du bureau Épargne et Marchés financiers à la Direction Générale du Trésor et porte-parole

Critères de gouvernance

Et puis, les aspects gouvernance. La société de gestion s'emploiera à vérifier que le bien immobilier est géré avec des prestataires employés localement, dans une logique de chaîne d'approvisionnement responsable. Des clauses ESG sont aussi mises dans les contrats avec ces prestataires, et la politique d'achats et de travaux tient compte des enjeux de :

• Résilience au changement climatique,
• Qualité des services rendus aux occupants.

Le label ISR immobilier impose d'ailleurs au fonds de démontrer comment les résultats de l'analyse ESG sont intégrés dans les décisions d'investissement, dans la sélection des actifs et dans les processus de gestion, avec un dispositif de mesure et de suivi des impacts.

Pour l'épargnant, ces engagements se traduisent par une démarche structurée et contrôlée, où les SCPI label ISR, SCPI ESG et plus largement les fonds immobiliers responsables concilient performance financière, sobriété énergétique et amélioration durable du cadre de vie des occupants.