R Start réalise sa première acquisition immobilière en Norvège

R Start concrétise sa première acquisition immobilière avec l'achat d'une partie de l'immeuble Kanalhuset, situé à Ålgård, en Norvège. Cette opération marque le démarrage des investissements du fonds avec un actif mixte associant commerces et bureaux, entièrement loué à cinq locataires.

R Start acquiert un immeuble mixte pour 6,69 M€

La première acquisition de R Start porte sur le socle commercial et tertiaire de l'immeuble Kanalhuset. Le montant de l'opération s'élève à 6,69 M€ acte en main, pour un rendement initial net de 7,76 %. Le périmètre acquis comprend deux niveaux. Le rez-de-chaussée accueille un supermarché, tandis que le premier étage est consacré à des bureaux. Les deux activités occupent des surfaces approximativement équivalentes. Les étages résidentiels situés au-dessus de ces espaces ne font pas partie de la transaction. L'investissement concerne donc exclusivement les surfaces commerciales et tertiaires du bâtiment. Construit en 2023, l'immeuble bénéficie d'une classification A en matière de performance énergétique. La partie acquise représente environ 3 000 m². Le rendement initial net constitue un indicateur financier propre à cette acquisition. Il doit être distingué du rendement éventuellement distribué aux investisseurs du fonds.

Un emplacement dans la région économique de Stavanger

Ålgård, une commune située dans un pôle économique norvégien

L'immeuble Kanalhuset est implanté à Ålgård, dans la région de Stavanger, troisième agglomération de Norvège et l'un des principaux pôles économiques du pays. La région s'est historiquement développée autour de l'énergie et de l'ingénierie. Elle accueille le premier pôle norvégien dans ces domaines, auquel s'ajoutent aujourd'hui des activités liées aux technologies, au numérique, aux énergies renouvelables et aux services à forte valeur ajoutée. Cette diversité d'activités caractérise l'environnement économique dans lequel s'inscrit l'investissement de R Start.

Une implantation à proximité de la route E39

Le bâtiment se situe en bordure de la E39, l'un des principaux axes routiers de Norvège. Son implantation, au carrefour entre Stavanger, Sandnes et le sud du Rogaland, lui permet de bénéficier d'une zone de chalandise dépassant la seule population d'Ålgård. Cette situation géographique constitue notamment un élément à prendre en compte pour l'activité commerciale présente au rez-de-chaussée de l'immeuble.

Un actif entièrement loué à cinq locataires

À la date de l'acquisition, l'actif affiche un taux d'occupation locative de 100 %. Cinq entreprises occupent les surfaces, avec une répartition des loyers principalement concentrée sur quatre locataires.

NorgesGruppen et SpareBank 1 Sør-Norge : 84 % des loyers

NorgesGruppen, à travers son enseigne de distribution alimentaire Kiwi, représente 47 % des loyers de l'immeuble. Le groupe occupe une position dominante sur le marché norvégien de la distribution alimentaire, avec environ 44 % de parts de marché. Le deuxième locataire est SpareBank 1 Sør-Norge, qui représente 37 % des loyers. Cette banque d'épargne, présentée comme la première du pays, est cotée à la Bourse d'Oslo. Elle dispose de plusieurs notations financières : Aa3 auprès de Moody's, A+ auprès de Fitch et A auprès de Standard & Poor's. Ces notations correspondent à la catégorie investissement et constituent des éléments d'appréciation de la qualité de crédit de l'établissement. Les deux entreprises représentent ensemble 84 % des revenus locatifs de l'actif.

Jæren Sparebank et Gjesdalbuen complètent l'occupation

Jæren Sparebank constitue le troisième locataire principal, avec 8 % des loyers. Cette banque régionale indépendante est également cotée à Oslo. Elle bénéficie d'une notation A-, assortie d'une perspective stable, attribuée par Nordic Credit Rating. Gjesdalbuen représente pour sa part 5 % des loyers. Ce journal local a installé son siège et sa rédaction dans l'immeuble. Il appartient à Amedia, premier groupe de presse locale norvégien. Ces quatre occupants concentrent 97 % des loyers. Le cinquième locataire représente les 3 % restants, sans autre précision sur son identité ou son activité. La composition locative associe ainsi des entreprises de la distribution alimentaire, du secteur bancaire et de la presse locale.

Des baux fermes d'une durée résiduelle moyenne de 8,7 ans

Au-delà du taux d'occupation, l'acquisition se caractérise par la durée des engagements locatifs. La durée ferme résiduelle moyenne des baux atteint 8,7 ans. Cet indicateur correspond à la période moyenne restant à courir au titre des engagements fermes des locataires. Il apporte une visibilité sur la durée contractuelle des locations en place au moment de l'acquisition. Cette durée ne constitue toutefois pas une certitude quant à l'encaissement futur des loyers, qui reste lié au respect des engagements contractuels par les occupants.  Pour ce premier investissement, R Start s'appuie ainsi sur des baux de longue durée et sur des entreprises présentes dans des secteurs d'activité identifiés. L'opération illustre le type d'actifs que le fonds entend continuer à rechercher : des immeubles récents, situés dans des emplacements accessibles et occupés par des locataires établis, avec une attention portée au rapport entre rendement et risque.

Tableau récapitulatif de la première acquisition de R Start

Conclusion

Avec cette première acquisition en Norvège, R Start concrétise le lancement de sa stratégie d'investissement immobilier. L'opération associe un actif récent, une implantation dans la région de Stavanger et des engagements locatifs de longue durée. Elle constitue une première étape dans la constitution du portefeuille du fonds, dont les prochaines acquisitions permettront de préciser les orientations immobilières.

L’investissement réalisé par RStart ne préjuge pas de ses performances futures.

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