Remake Kross : la SCPI internationale avec parts sponsors à 90 €

Remake Asset Management lance Remake Kross, une nouvelle SCPI à capital variable investie exclusivement hors de France. Visée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) le 11 septembre 2026 sous le visa n° 26-23, elle ouvre ses souscriptions le 5 octobre 2026.

Son positionnement repose sur une diversification internationale large : Europe hors France, Amérique du Nord, Asie et Océanie. La société de gestion affiche un objectif non garanti de taux de distribution de 6,5 % et un objectif de TRI de 7,5 % net de tous frais sur dix ans.

Le lancement s'effectue avec une première tranche sponsor à 90 € la part, contre un prix de référence de 100 €. Cette décote de 10 % est destinée aux premiers souscripteurs, en contrepartie d'une période d'inaliénabilité.

Remake élargit son terrain de jeu

Fondée fin 2021 par Nicolas Kert et David Seksig, Remake Asset Management s'est d'abord fait connaître avec Remake Live. Cette SCPI européenne sans frais de souscription affichait une capitalisation de 904 millions d'euros au 30 juin 2026, selon les données communiquées pour le lancement de Kross.

La société de gestion a ensuite développé Remake UK 2025, une SCPI à capital fixe investie au Royaume-Uni, puis Remake Pulse, un fonds relevant du cadre européen ELTIF.

Remake Kross constitue sa troisième SCPI. Elle marque surtout une extension géographique : alors que les premiers véhicules de Remake étaient principalement concentrés sur l'Europe, Kross pourra investir dans des marchés situés sur plusieurs continents.

Selon les éléments communiqués par la société de gestion, ses équipes géraient environ 1 milliard d'euros d'immobilier dans neuf pays européens au 31 décembre 2025. Kross doit donc servir de véhicule pour appliquer cette approche à un univers plus large.

Une SCPI investie exclusivement hors de France

Quatre grandes zones géographiques

Remake Kross est une SCPI diversifiée. Elle ne se limite ni à un pays, ni à une typologie d'actifs, ni à un secteur économique.

Son univers d'investissement est organisé autour de quatre zones :

La diversification ne signifie pas que chaque zone sera systématiquement représentée. Les allocations pourront évoluer en fonction des opportunités d'acquisition, des niveaux de valorisation, des taux d'intérêt et des perspectives locatives. Certains pays pourront donc rester temporairement absents du portefeuille.

Un filtre fiscal préalable

Kross ne peut investir que dans des pays liés à la France par une convention fiscale destinée à éviter la double imposition des revenus immobiliers.

Ce filtre est déterminant pour une SCPI internationale. Les revenus sont d'abord soumis aux règles fiscales du pays où se situe l'immeuble. La convention fiscale applicable détermine ensuite la manière dont ces revenus sont traités en France.

Le fait qu'un pays soit couvert par une convention ne supprime pas les risques liés à la fiscalité locale, aux changements réglementaires ou aux différences de traitement entre catégories de revenus. Il apporte toutefois un cadre permettant d'éviter, en principe, une double imposition économique du même revenu.

Une stratégie opportuniste centrée sur les loyers

Des actifs très diversifiés

Kross pourra investir dans :

• des bureaux ;
• des commerces ;
• des locaux d'activités ;
• des actifs logistiques ;
• de l'hébergement géré ;
• des établissements de santé ;
• des actifs liés à l'éducation ;
• des immeubles résidentiels ;
• des actifs de loisirs.

Cette souplesse donne à la société de gestion une grande liberté d'allocation. Elle permet aussi de rechercher des rendements locatifs dans plusieurs segments immobiliers, plutôt que de dépendre d'un seul marché.

En contrepartie, l'investisseur ne souscrit pas à une stratégie immobilière spécialisée. La performance dépendra de la sélection des immeubles, de la qualité des locataires, de la durée des baux, du niveau d'endettement et de la capacité de Remake à arbitrer efficacement le patrimoine.

Les trois principes annoncés

La stratégie de Kross repose sur trois axes.

1. La priorité au rendement locatif

La SCPI entend privilégier des immeubles occupés, bénéficiant de baux fermes et de locataires présentant une solidité financière suffisante. L'objectif est de construire une distribution reposant d'abord sur des loyers effectivement encaissés.

2. La diversification structurelle

La multiplication des pays et des typologies d'actifs doit permettre de mutualiser une partie des risques. Une baisse de valeur dans un pays ou une difficulté locative sur un segment ne pèsera pas nécessairement sur l'ensemble du portefeuille avec la même intensité.

Cette mutualisation reste relative : les marchés immobiliers internationaux peuvent être affectés simultanément par des taux élevés, une récession, une crise bancaire ou une dégradation des conditions de financement.

3. Une politique d'arbitrage active

Kross pourra céder des actifs afin de réallouer le capital vers des immeubles jugés plus rentables ou mieux adaptés à la stratégie. Cette politique évite de conserver automatiquement un actif jusqu'à la fin de sa durée de détention théorique.

Elle introduit cependant un risque d'exécution. Un arbitrage dépend du niveau de marché au moment de la vente, des frais de transaction, de la fiscalité locale et de la capacité à réinvestir rapidement le produit de cession.

Le risque de change : une exposition plafonnée à 50 %

L'investissement hors zone euro expose la SCPI aux fluctuations des devises. Les loyers perçus en dollars américains, dollars canadiens, yens, wons, dollars australiens ou dollars néo-zélandais peuvent évoluer différemment de l'euro.

Une appréciation de l'euro peut réduire, une fois convertis, les revenus et la valeur des actifs détenus dans une devise étrangère. À l'inverse, une baisse de l'euro peut améliorer mécaniquement leur valeur exprimée en euros.

Kross prévoit de limiter son exposition au risque de change à 50 % de l'actif. La couverture ne sera toutefois pas systématique. Elle pourra être décidée au cas par cas, en fonction de son coût et de l'analyse de la société de gestion.

Cette souplesse permet d'éviter une couverture automatique potentiellement coûteuse, mais elle laisse subsister une exposition significative aux devises. Le risque de change constitue donc un élément central du profil de la SCPI.

Un endettement encadré

Remake Kross peut recourir à l'endettement dans une limite de 40 % de la valeur vénale de ses actifs. La société de gestion vise une moyenne de 25 %.

L'endettement peut améliorer la performance des associés lorsque le rendement immobilier est supérieur au coût de la dette. Il augmente également la sensibilité du véhicule aux taux d'intérêt et aux conditions de refinancement.

En cas de hausse des coûts de financement ou de baisse de la valeur des immeubles, l'effet de levier peut au contraire amplifier la pression sur la valeur des parts et sur les résultats distribuables.

La limite de 40 % constitue donc un plafond de capacité, et non une garantie que l'endettement restera en permanence à 25 %.

Les parts sponsors à 90 € : un avantage réservé au lancement

Une première tranche avec 10 % de décote

Le prix de référence de Remake Kross est fixé à 100 € par part. Pour son lancement, Remake prévoit deux phases sponsors :

Chaque tranche peut être clôturée avant sa date limite si son enveloppe est atteinte.

La première phase sponsor est donc la plus avantageuse en matière de prix. Elle impose toutefois une période d'inaliénabilité de deux ans. L'investisseur ne pourra pas librement revendre ou demander le retrait de ses parts pendant cette période.

Une souscription au niveau de la valeur de retrait théorique

Au prix définitif de 100 €, la valeur de retrait annoncée est de 90 €, correspondant au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxes.

Dans la première tranche, l'investisseur souscrit donc à 90 €, soit au niveau de cette valeur de retrait théorique. Cela neutralise une grande partie du coût d'entrée, à condition que le prix de la part et la valeur de retrait se maintiennent.

Cette présentation ne doit toutefois pas être assimilée à une garantie de capital. La SCPI ne détient encore aucun patrimoine immobilier au lancement. La valeur future des parts dépendra notamment :

• des premières acquisitions ;
• de la valeur d'expertise des immeubles ;
• des loyers encaissés ;
• de l'évolution des taux ;
• du marché immobilier ;
• des conditions de liquidité.

La décote sponsor constitue donc un avantage commercial de lancement, pas une protection contre la perte en capital.

La participation des fondateurs

Les fondateurs ont souscrit au prix de 85 € par part et se sont engagés sur une période d'inaliénabilité de trois ans.

Parmi les souscripteurs figurent Nicolas Kert et David Seksig, par l'intermédiaire de leurs holdings respectives — ReBoot et Circus — ainsi que plusieurs membres des équipes. Le montant total investi par les fondateurs et les équipes s'élève à 1 062 500 €.

Cet investissement aligne financièrement les dirigeants avec les associés. Il ne supprime toutefois ni le risque immobilier ni le risque de liquidité.

Les données disponibles au lancement

Les données extraites de la base MeilleureSCPI.com, alimentée par Rock-n-Data, au 29 septembre 2026 sont les suivantes :

Le prix de 90 € et la capitalisation de 1,06 million d'euros correspondent à la phase de lancement et aux souscriptions déjà enregistrées. Ils ne préjugent pas du prix futur, de la capitalisation définitive ni de la valeur du patrimoine immobilier une fois les acquisitions réalisées.

Le prix de retrait affiché dans les données disponibles s'établit à 81 €. Il convient de le distinguer du prix de retrait théorique de 90 € associé au prix de référence de 100 €. Cette différence tient au contexte de lancement et aux modalités applicables lorsque le prix de souscription a évolué. Les investisseurs doivent donc se reporter à la documentation contractuelle à jour avant toute décision.

Une grille de frais plus classique pour Remake

Remake s'était distinguée avec Remake Live, une SCPI sans frais de souscription. Kross adopte un modèle plus traditionnel.

La commission de souscription est prélevée à l'entrée et réduit mécaniquement la valeur de retrait par rapport au prix de souscription de référence. Elle explique pourquoi un placement en SCPI doit être envisagé sur une durée longue.

La commission de gestion est prélevée sur les loyers HT encaissés et les autres produits. Elle ne correspond donc pas directement à un pourcentage de la valeur du patrimoine.

L'absence de commission sur les travaux, les cessions d'actifs et les retraits rend la grille relativement lisible. Elle ne signifie pas pour autant que l'investissement est dépourvu de coûts : les acquisitions, la gestion immobilière, les frais d'expertise, les taxes et les coûts liés au financement peuvent affecter la performance globale.

Comment investir dans Remake Kross

La SCPI accepte plusieurs modes de souscription :

• en pleine propriété ;
• en nue-propriété ;
• à crédit ;
• par versements programmés mensuels, trimestriels ou annuels ;
• par réinvestissement des dividendes.

La première souscription nécessite au minimum 60 parts pendant les phases sponsors, soit 5 400 € à 90 € ou 5 700 € à 95 €. Au prix définitif de 100 €, le minimum annoncé revient à 50 parts, soit 5 000 €. Les souscriptions suivantes ne sont pas soumises au même minimum initial.

Les souscriptions sont réalisées exclusivement en ligne, directement auprès de la société de gestion ou par l'intermédiaire d'un conseiller partenaire.

Le démembrement

La nue-propriété permet d'acquérir des droits sur les parts avec une décote liée à la durée du démembrement. Pendant cette période, l'usufruitier perçoit les revenus et le nu-propriétaire ne reçoit pas de dividendes.

Cette solution peut répondre à des objectifs patrimoniaux ou fiscaux spécifiques. Elle doit être analysée avec une attention particulière portée à la durée du démembrement, à la clé de répartition et au traitement fiscal applicable.

Les versements programmés

Les versements programmés permettent d'étaler l'investissement dans le temps. Ils peuvent réduire le risque lié à une entrée unique, mais ils ne suppriment pas le risque immobilier, le risque de change ni le risque de liquidité.

Le délai de jouissance : cinq mois sans revenus

Le délai de jouissance commence le premier jour du sixième mois suivant la souscription.

Concrètement, les parts souscrites au cours d'un mois donné ne produisent pas de revenus pendant les cinq mois suivants. Ce mécanisme laisse à la société de gestion le temps de collecter les capitaux, d'identifier les actifs et de les mettre en exploitation.

Sur la base de l'objectif de distribution de 6,5 %, cinq mois sans revenus représentent environ 2,7 % de rendement non perçu sur la première année complète. Ce calcul est indicatif et ne constitue pas une promesse de rendement.

Il faut également tenir compte du fait que la SCPI est en phase de constitution. Les premiers mois peuvent être marqués par un décalage entre la collecte, les acquisitions, la mise en location et la distribution effective.

Une fiscalité fondée sur les revenus étrangers

Les revenus de Remake Kross seront de source étrangère : loyers, produits financiers et éventuelles plus-values.

Ils seront d'abord soumis à la fiscalité du pays où se situe l'actif. En France, le traitement dépendra de la convention fiscale applicable et du mécanisme prévu par celle-ci.

La méthode du taux effectif

Avec la méthode du taux effectif, les revenus étrangers sont exonérés d'impôt français, mais pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus du contribuable.

Les revenus ne sont donc pas directement taxés en France, mais ils peuvent augmenter le taux applicable au reste du revenu imposable.

La méthode du crédit d'impôt

Avec la méthode du crédit d'impôt, les revenus sont intégrés à l'imposition française, mais le contribuable bénéficie d'un crédit d'impôt destiné à éviter la double imposition.

Le montant et les modalités de ce crédit dépendent de la convention concernée.

Selon la documentation commerciale, les prélèvements sociaux de 17,2 % peuvent également être neutralisés dans certaines situations par le mécanisme de crédit d'impôt. Cette question doit être examinée au regard de chaque convention et de la situation personnelle de l'investisseur.

La fiscalité internationale peut ainsi être plus favorable que celle de revenus fonciers exclusivement français pour certains contribuables. Elle ne constitue toutefois ni une niche fiscale ni un dispositif d'optimisation garanti. Elle découle du régime fiscal applicable aux revenus immobiliers étrangers.

Une analyse personnalisée est indispensable, notamment pour les contribuables fortement imposés, les investisseurs soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, les non-résidents et les personnes détenant les parts via une société ou un contrat d'assurance-vie.

Liquidité : une sortie qui n'est pas garantie

Comme toute SCPI à capital variable, Remake Kross ne garantit ni le retrait ni la revente des parts.

Les demandes de retrait sont compensées par les nouvelles souscriptions. Elles sont traitées le dernier jour ouvré de chaque mois et réglées sous trois jours lorsque les conditions sont réunies.

La société de gestion peut également utiliser les fonds collectés au cours des douze derniers mois et non encore investis afin de répondre aux demandes de retrait.

Si les nouvelles souscriptions et les liquidités disponibles ne suffisent pas, les demandes restent inscrites sur le registre des retraits. Si plus de 10 % des parts demeurent en attente pendant plus de douze mois, la société de gestion doit en informer l'AMF et peut convoquer une assemblée générale extraordinaire.

La vente de gré à gré reste possible. Elle ne donne pas lieu à une commission de la société de gestion, mais elle peut être soumise aux droits d'enregistrement, notamment au taux de 5 % applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

L'inaliénabilité des parts sponsors réduit encore la liquidité pendant la période concernée.

Gouvernance et garde-fous

Remake Kross prévoit plusieurs mécanismes destinés à encadrer les conflits d'intérêts.

Les opérations immobilières entre la SCPI et l'un de ses associés fondateurs sont interdites. Lorsqu'un immeuble est vendu par une entité liée à la société de gestion, une expertise préalable doit être réalisée.

Les principaux intervenants sont :

• Remake Asset Management, société de gestion ;
• CBRE, expert immobilier ;
• Société Générale, dépositaire ;
• KPMG, commissaire aux comptes.

Le conseil de surveillance compte initialement trois membres issus des fondateurs. Cette composition s'applique jusqu'à l'assemblée appelée à statuer sur le troisième exercice complet. Il devra ensuite être renouvelé dans sa totalité, avec un appel à candidatures destiné à permettre la représentation des associés non fondateurs.

Un classement Article 8 au titre de la SFDR

Remake Kross est classée Article 8 au sens du règlement européen SFDR. Elle promeut donc des caractéristiques environnementales et sociales, sans être pour autant un fonds poursuivant nécessairement un objectif d'investissement durable au sens le plus strict de la réglementation.

La société de gestion indique que les caractéristiques environnementales concernent au moins 90 % de l'actif.

La stratégie ESG prévoit notamment :

• une trajectoire de décarbonation compatible avec l'objectif de limitation du réchauffement à 1,5 °C ;
• l'utilisation de l'outil CRREM pour mesurer la trajectoire carbone des actifs ;
• l'exclusion des immeubles liés aux énergies fossiles.

La classification Article 8 ne constitue pas une garantie de performance environnementale ni une certification de la qualité de chaque actif. Les résultats dépendront des acquisitions, de la qualité des données disponibles et de la mise en œuvre effective des plans d'amélioration.

Une future catégorie de parts dédiée à l'assurance-vie

Les statuts prévoient une seconde catégorie de parts réservée aux assureurs dans le cadre de contrats d'assurance-vie, avec un minimum annoncé de 100 000 €.

Sa commercialisation dépend toutefois de l'évolution de la réglementation de l'AMF relative aux catégories de parts de SCPI. À ce stade, cette possibilité ne doit donc pas être assimilée à une disponibilité immédiate dans les contrats d'assurance-vie.

Les points forts de Remake Kross

Remake Kross présente plusieurs caractéristiques attractives pour un investisseur déjà familiarisé avec les SCPI :

• Une exposition internationale marquée : la SCPI investit exclusivement hors de France et ouvre l'accès à des marchés peu représentés dans l'offre française.
• Une équipe déjà expérimentée : Remake dispose d'un historique avec Remake Live, Remake UK 2025 et Remake Pulse.
• Une première tranche sponsor à 90 € : le prix est inférieur de 10 % au prix de référence de 100 €.
• Une distribution mensuelle annoncée : elle peut faciliter la perception régulière des revenus.
• Une stratégie diversifiée : Kross peut sélectionner plusieurs pays, secteurs et typologies d'actifs.
• Une grille de frais identifiable : les frais de souscription, de gestion et d'acquisition sont clairement séparés.
• L'absence de certains frais : aucune commission spécifique n'est prévue sur les retraits, les cessions d'actifs ou les travaux.

Les principaux points de vigilance

Une SCPI encore dépourvue de patrimoine immobilier

Au lancement, Kross ne possède pas encore de portefeuille immobilier constitué. La performance future dépendra donc fortement des premières acquisitions.

Le rendement cible ne peut pas être évalué à partir d'un historique propre à la SCPI. L'investisseur doit attendre les premiers rapports périodiques pour apprécier le taux d'occupation, la qualité des locataires, la durée résiduelle des baux et la valeur des actifs.

Un risque de change réel

L'exposition aux devises peut atteindre 50 % de l'actif et la couverture ne sera pas systématique. Les résultats peuvent donc varier en fonction des mouvements de change, indépendamment de la performance locative des immeubles.

Des marchés géographiquement éloignés

L'Amérique du Nord, l'Asie et l'Océanie peuvent offrir des opportunités de diversification, mais ces marchés sont éloignés du point de vue juridique, économique et opérationnel.

La sélection des actifs exige une connaissance locale des baux, de la fiscalité, des normes techniques, des usages professionnels et des conditions de financement.

Des frais d'entrée significatifs au prix définitif

Au prix de référence de 100 €, les frais de souscription atteignent jusqu'à 12 % TTC. La tranche sponsor réduit temporairement cet effet, mais elle est limitée dans le temps et soumise à des conditions d'inaliénabilité.

L'horizon recommandé de dix ans doit être pris au sérieux. Une sortie anticipée peut être défavorable si la valeur des parts a baissé ou si les conditions de liquidité se dégradent.

Des objectifs non garantis

L'objectif de 6,5 % de distribution et le TRI cible de 7,5 % sur dix ans ne constituent pas des rendements contractuels.

Le taux de distribution pourra varier selon :

• le niveau des loyers ;
• les vacances et impayés ;
• les acquisitions et leur calendrier ;
• le coût de la dette ;
• les taux de change ;
• les arbitrages ;
• la fiscalité et les charges locales.

Notre analyse

Remake Kross propose une exposition internationale plus large que celle de nombreuses SCPI françaises. Son positionnement est cohérent avec la recherche de diversification géographique et avec la volonté de ne pas concentrer l'épargne immobilière sur le seul marché français.

La première tranche sponsor à 90 € est le principal argument du lancement. Elle permet de souscrire à un prix inférieur au prix de référence et de réduire mécaniquement le coût d'entrée. Elle s'accompagne néanmoins de deux ans d'inaliénabilité et ne protège pas contre une baisse ultérieure de la valeur des parts.

Le profil de Kross correspond davantage à un investisseur déjà diversifié qu'à un épargnant recherchant un placement immobilier simple, défensif et immédiatement liquide. L'exposition aux devises, les marchés lointains, l'absence d'historique propre et la période de constitution du portefeuille doivent être intégrés dans la décision.

Avant toute souscription, il est indispensable de vérifier la documentation réglementaire à jour, le prix effectivement applicable, la valeur de retrait, les conditions précises d'inaliénabilité et les modalités fiscales correspondant aux pays ciblés.

Conclusion

Remake Kross est une SCPI à capital variable, diversifiée et investie exclusivement hors de France. Elle vise une distribution non garantie de 6,5 % et un TRI de 7,5 % sur dix ans, avec un lancement commercial marqué par une première tranche sponsor à 90 € la part.

Son intérêt repose sur la combinaison d'une diversification internationale, d'une équipe de gestion expérimentée et d'un prix de lancement inférieur au prix de référence. Ses risques sont toutefois substantiels : absence de patrimoine au démarrage, risque de change, liquidité non garantie, frais d'entrée au prix définitif et fiscalité dépendant des conventions internationales.

L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital, un risque de liquidité, un risque de change et un rendement non garanti. Les objectifs de performance ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et des conventions fiscales applicables. Avant toute souscription, il convient de consulter la note d'information, les statuts, le document d'informations clés et, le cas échéant, un conseiller fiscal ou financier qualifié.