Swiss Life Asset Managers France : cap sur l’hôtellerie de plein air en Italie

Swiss Life Asset Managers France annonce l’acquisition d’un portefeuille de villages vacances de plein air premium, composé de quatre hôtels de plein air 4 étoiles, situés sur le littoral adriatique en Émilie-Romagne, en Italie. Réalisée pour le compte des fonds ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF, cette opération en sale & leaseback avec l'opérateur Club del Sole représente la première exposition de ces fonds grand public à ce segment en Italie, dans un contexte de diversification géographique et sectorielle.

Une première acquisition stratégique dans l'hôtellerie de plein air italienne

Cette transaction permet à Swiss Life Asset Managers France d'entrer sur un marché italien fragmenté, en partenariat avec Club del Sole, leader en termes de réseau et de chiffre d'affaires dans l'hôtellerie de plein air. Les fonds ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF, tous deux classés Article 8 SFDR, diversifient ainsi leurs allocations vers des actifs résilients, ancrés dans des tendances structurelles de tourisme et de loisirs.

Un portefeuille premium au cœur d'une zone touristique dynamique

Les actifs acquis se distinguent par leur qualité et leur emplacement stratégique sur le littoral adriatique en Émilie-Romagne, une région bénéficiant d'une forte attractivité touristique, d'une croissance soutenue et d'une excellente accessibilité. La rareté du foncier littoral renforce leur valeur, rendant ces sites particulièrement recherchés et difficiles à remplacer.

Voici un tableau récapitulatif du portefeuille :

Une structuration locative orientée long terme

L'opération est montée en sale & leaseback avec Club del Sole, assurant une stabilité des revenus via un bail commercial ferme de 20 ans, renouvelable pour 6 ans. Cette configuration offre une visibilité à long terme, alignée sur les stratégies d'investissement des fonds.

Elle s'inscrit dans un secteur où la professionnalisation des opérateurs et la montée en gamme des infrastructures soutiennent une dynamique de croissance solide, en phase avec les attentes des investisseurs en quête de revenus réguliers et d'actifs différenciants.

Un marché porté par des tendances structurelles

Le secteur de l'hôtellerie de plein air en Italie connaît un essor marqué, dopé par :

• une attractivité accrue auprès des clientèles européennes ;
• un rapport qualité-prix compétitif ;
• des tendances de long terme comme les loisirs en nature et l'écotourisme.

Ce segment résilient s'inscrit dans une évolution plus large observée par Swiss Life Asset Managers France, qui investit activement dans l'outdoor hospitality en Europe (France, Espagne, Italie), avec des acquisitions récentes comme Alannia Resorts en Espagne ou des partenariats avec Inspire Group en France.

Une opération en ligne avec la stratégie 2026 de Dynapierre ELTIF

Repositionné récemment sous le cadre réglementaire ELTIF, SLF Dynapierre ELTIF cible une allocation immobilière européenne diversifiée, incluant :

• le résidentiel,
• la logistique,
• la santé,
• l'hôtellerie et les loisirs.

Cette acquisition en Émilie-Romagne renforce la résilience du fonds et capte les opportunités liées au retournement des marchés immobiliers européens, illustrant une stratégie proactive de diversification sectorielle et géographique.

Une intégration renforcée des critères ESG

Classés Article 8 SFDR, les fonds intègrent pleinement les dimensions environnementales, sociales et de gouvernance. Le portefeuille bénéficiera d'un suivi ESG structuré, couvrant notamment :

• les consommations énergétiques ;
• la gestion de l'eau ;
• les émissions de gaz à effet de serre ;
• la mise en place d'un comité ESG annuel dédié.

Cette approche s'aligne sur les engagements de Swiss Life Asset Managers et renforce l'attrait de ces actifs pour les investisseurs sensibles aux enjeux de durabilité.

Club del Sole, un partenaire clé de l'opération

Club del Sole, fondé en 1974, domine le marché italien avec 29 resorts dans 8 régions. Son développement repose sur une croissance organique et des acquisitions ciblées, soutenu par une stratégie ESG forte (environnement, formation, ressources humaines, relations locales), matérialisée par un rapport annuel de durabilité.

En mai 2024, NB Aurora et The Equity Club sont entrés au capital comme partenaires minoritaires, avec une augmentation dédiée à la croissance, tandis que la famille Giondi conserve la majorité.

Johanna Capoani, Directrice adjointe gestion de portefeuilles chez Swiss Life Asset Managers France, souligne : 

Depuis près de 15 ans, nous affirmons notre conviction dans le potentiel de l’hôtellerie, et plus particulièrement de l’hôtellerie de plein air que nous développons activement depuis 2018. Cette classe d’actifs s’appuie sur des lieux concrets, ancrés dans leur territoire et porteurs de sens. Pour Swiss Life Asset Managers France, s’appuyer sur l’expertise de Club del Sole, acteur de référence en Italie, renforce notre ambition de déployer cette stratégie sur des sites rares et très recherchés 

Riccardo Giondi, Président de Club del Sole, ajoute : 

Cette opération marque une étape importante pour le tourisme de plein air en Italie. Pour la première fois, la finance d’entreprise investit le secteur sous l’angle des actifs immobiliers, confirmant sa maturité industrielle. Pour Club del Sole, c’est une évolution naturelle dans la dynamique engagée ces dernières années et un précédent vertueux pour l’ensemble de la filière. Je remercie également nos partenaires et nos conseillers pour le rôle clé qu’ils ont joué dans la réalisation de cette opération 

Conclusion

L'acquisition en Émilie-Romagne par ESG Tendances Pierre et SLF Dynapierre ELTIF incarne une stratégie immobilière visionnaire, axée sur des segments résilients comme l'hôtellerie de plein air. Elle combine :

• une localisation premium sur un littoral rare et recherché ;
• une structuration locative sécurisée de long terme ;
• un marché en croissance porté par des tendances structurelles ;
• une intégration ESG avancée.

Cette opération s'inscrit pleinement dans l'évolution des investissements immobiliers européens vers les usages touristiques et de loisirs, tout en offrant une réponse aux attentes des investisseurs en quête de diversification, de résilience et de durabilité.