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Utiliser un comparateur de SCPI pour détecter des opportunités d’épargne immobilière

Publié le 24 mai 2022 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 24 mai 2022

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont la cote et leur capitalisation totale qui ne cesse de croître en témoigne. Culminant à xx €  en 2022, cette dernière affiche une progression remarquable de 149 % sur 7 ans. Parallèlement à cela, est intervenue une diversification des stratégies d’investissement et de gestion. Le temps des pure players de bureaux parisiens est désormais révolu. Spécialisé dans les actifs logistiques, régionaux, de santé ou encore dans les actifs à réhabiliter, les profils de ces fonds n’en finissent plus de se diversifier. Comparer efficacement 110 SCPI de rendement devient de plus en plus compliqué, tout particulièrement pour l’épargnant à la recherche d’opportunités d’investissement dans la pierre-papier. 

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Fort heureusement, face à cette quantité grandissante d’informations, interviennent les comparateurs de SCPI, des outils d’aide à la décision particulièrement utiles, à la condition de les utiliser correctement. 

Explications :

Mesurer la performance et s’assurer de la santé financière des SCPI :

Souvent mis en avant par divers médias, le taux de distribution par part demeure un élément important. Attention cependant à ne pas limiter sa comparaison à ce seul indicateur car cela s’avèrerait dangereux. En effet, il convient de rappeler ici que les revenus passés ne garantissent pas les revenus futurs et qu’un taux de distribution élevé peut dissimuler des distributions exceptionnelles. En outre, les comparateurs de SCPI devront vous permettre de vérifier la santé financière des différents fonds. Rappelons le, l’investissement en SCPI s’effectue sur le long terme (minimum 8 ans), une durée suffisamment longue pour exiger une gestion pérenne des capitaux collectés et du patrimoine sous gestion. Dès lors, quels indicateurs regarder pour mesurer correctement la performance et s’assurer de la santé financière d’une SCPI ?

Quelques exemples :

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : Cet indicateur est le ratio entre les revenus perçus par la SCPI et les revenus totaux que cette dernière pourrait recevoir si son patrimoine était entièrement loué. Comparer les TOF revient donc à comparer l’efficacité de la société de gestion. Il conviendra cependant d’être vigilant sur cet indicateur puisqu’un TOF plus faible peut également sous-entendre un patrimoine peu attractif ou la réalisation de travaux sur certains des actifs.

Le montant de la collecte : Il s’agit du montant total des parts souscrites par les épargnants sur une période donnée. Cet indicateur relève d’une importance toute particulière pour les SCPI puisque traduisant le dynamisme du fonds. En effet, plus grande sera la part de capitaux collectés, plus importants et nombreux seront les investissements réalisés par le fonds. La mutualisation des risques s’en verra ainsi améliorée. En outre, s’assurer pour les SCPI à capital variable (mais aussi pour les SCPI à capital fixe) d’une collecte régulière et conséquente revient à s’assurer d’une certaine liquidité en cas de revente des parts.

Le report à nouveau : Aussi désigné par l’acronyme RAN, le report à nouveau est un élément comptable répertoriant les bénéfices non distribués et non mis en réserve dont l’utilisation sera reportée à des exercices postérieurs. Ce "matelas de secours”, particulièrement utile, permettra de compenser d'éventuels moins bons résultats. Il permettra ainsi de lisser la distribution sur une plus large période et d’assurer à l’épargnant une certaine pérennité de revenus. Il conviendra donc de s’assurer de l’importance de ce montant.

Le nombre de parts en attente de cession : Indicateur essentiel, il correspond à l’ensemble des titres non vendus et demeurant sur le marché à la recherche d’acquéreurs. Une proportion importante de parts en attente de cession traduit une faible liquidité due à un déséquilibre entre l'offre et la demande. Ainsi, l’acquéreur potentiel devra être vigilant face à ces blocages à la vente pouvant sous-entendre une baisse de l'attractivité du fonds.

La valeur de reconstitution : Elle correspond au coût de la reconstruction de la SCPI à l’identique et se calcule à partir de la valeur d’expertise de son patrimoine complétée de tous les frais d’acquisition ainsi que de tous les autres actifs financiers que le fonds détient. Or, c’est notamment à partir de cette valeur qu’est défini le prix de souscription de la part. En effet, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) oblige la société de gestion à définir le prix de la part dans une fourchette située entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Ainsi, dès lors que cette limite est franchie (positivement ou négativement), la société de gestion doit obligatoirement revaloriser le prix de souscription de la SCPI à la hausse ou à la baisse. Et c’est ainsi qu’une étude correcte de la valeur de reconstitution peut permettre de détecter des opportunités de revalorisation prochaine du prix de la part.

Autres facteurs à prendre en compte :

Les indicateurs pouvant s’avérer utiles dans la mesure de la performance, de la santé financière et la détection d’opportunités immobilières sont nombreux et la liste précédemment établie ne tient pas à être exhaustive. Des dizaines d’autres éléments existent et demandent à être pris en compte lors d’une souscription de parts de SCPI.  Il peut par exemple s’agir de la qualité des actifs immobiliers (vétusté, localisation, etc.), de la capitalisation du fonds, de son taux d'endettement, du nombre de biens immobiliers détenus, des différentes possibilités d’achat (en assurance vie, à crédit, en nue-propriété ou par versements programmés) ainsi que des risques attenant au fonds (acquisition d’actifs à l’étranger, risque de change, etc). 

C’est ainsi que les comparateurs de SCPI, lorsqu’ils présentent suffisamment d’éléments, demeurent une arme puissante pour qui sait bien s’en servir et qui sait bien interpréter chacun des indicateurs utilisés. Pour toute question sur ces indicateurs dont la lecture et l’interprétation demandent une analyse plus fine et technique, nos consultants spécialisés en SCPI se tiennent à votre disposition.


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