Cette actualité en 30 secondes
- TOF en hausse à 94,98 % : la gestion locative de PRIMO 1 s'améliore malgré 14 libérations au 2T 2025.
- Distribution ajustée à 1,50 €/part, mais compensée par un acompte sur cession de 10,75 €/part versé le 19 juin.
- 3,2 M€ de ventes réalisées depuis janvier 2025, avec 3,9 M€ supplémentaires sous promesse : la stratégie d'arbitrage avance.
- 424 parts en attente de retrait, zéro transaction sur le secondaire : la liquidité reste le principal risque à anticiper.
Un trimestre marqué par la stabilité et les arbitrages
La SCPI PRIMO 1, gérée par FIDUCIAL Gérance, affiche au 2e trimestre 2025 des résultats globalement conformes à sa stratégie de stabilité, avec une gestion active des arbitrages. Dans un environnement économique toujours lisible, marqué par une inflation contenue à 0,9 % en moyenne annuelle en France sur 2025 et par une baisse des taux directeurs de la BCE à 2,00 % sur la facilité de dépôt depuis le 11 juin 2025, la SCPI met en avant la résilience de ses fondamentaux.
Le TOF (Taux d'Occupation Financier) atteint 94,98 % au 30 juin 2025, contre 93,18 % au 1T 2025, ce qui traduit une amélioration nette de la gestion locative. Le taux d'encaissement supérieur à 90 % confirme, de son côté, la solidité d'une base locative diversifiée et relativement résistante aux tensions du marché.
Des chiffres clés solides au 2T 2025
Indicateurs (au 30/06/2025) | Valeur |
|---|---|
111,3 M€ | |
Nombre d'associés | 1 830 |
Nombre d'immeubles | 35 |
Surface totale | 33 853 m² |
Nombre de locataires | 484 |
Loyers quittancés (HT/an) | 5,5 M€ |
Prix d'exécution (depuis 30/06/2023) | 300 € |
Valeur de réalisation par part | 351,27 € |
Valeur de reconstitution par part | 428,39 € |
Dividende distribué au 2T 2025 | 1,50 €/part |
Source : BTI SCPI PRIMO 1 – 2T 2025
Une distribution ajustée mais compensée par des cessions
La distribution trimestrielle s'établit à 1,50 € par part, contre 2,00 € au 1er trimestre. Cette évolution s'explique notamment par la hausse des honoraires d'avocats, liée à un nombre plus important de procédures contentieuses.
En parallèle, la SCPI poursuit sa liquidation progressive d'actifs. Le 19 juin 2025, un second acompte sur cession d'actifs de 10,75 € par part a été versé, venant compléter la rémunération distribuée aux associés.
Exemple concret
Au cours du trimestre, 5 appartements ont été vendus pour un montant total de 1,3 M€ net vendeur. Depuis janvier 2025, le volume des ventes atteint 3,2 M€. Par ailleurs, 15 logements sont sous promesse pour un montant de 3,9 M€ net vendeur, dont 7 réitérations prévues en juillet.
Un patrimoine résidentiel concentré en Île-de-France
Le patrimoine de la SCPI PRIMO 1 est composé à 100 % de locaux d'habitation. La répartition géographique au 30 juin 2025 est la suivante :
- Île-de-France : 90,4 %
- Régions : 6 %
- Paris : 3,6 %
Cette allocation reflète une stratégie tournée vers les zones résidentielles les plus profondes, où la demande locative demeure soutenue, dans un contexte où le marché résidentiel bénéficie encore d'une reprise progressive et d'un meilleur accès au crédit.
Situation locative : Entre relocations et libérations
Au deuxième trimestre 2025, la SCPI a enregistré :
- 6 relocations ou locations, représentant 75 037 € de loyers HT/an.
- 14 libérations, représentant 146 544 € de loyers HT/an.
Taux d'occupation financier (TOF)
- 1T 2025 : 93,18 %
- 2T 2025 : 94,98 %
Malgré ces mouvements, cette progression confirme la capacité de la gestion à contenir la vacance et à préserver le niveau de performance locative dans un environnement contraint.
Marché secondaire : Des parts en attente de retrait
Sur le marché secondaire, aucune part n'a été échangée en avril, mai et juin 2025. Au 30 juin 2025, 424 parts restaient en attente de retrait.
Le marché de gré à gré n'a enregistré aucune transaction non plus. Cette situation illustre la faible liquidité propre aux SCPI à capital fixe.
Gouvernance : Assemblée Générale 2025
L'Assemblée Générale Mixte s'est tenue le 4 juin 2025 avec un quorum de 29,99 %. Toutes les résolutions ordinaires ont été adoptées, avec des taux d'approbation compris entre 87,17 % et 99,59 %. Une seconde convocation a permis la tenue de l'Assemblée Générale Extraordinaire le 24 juin 2025, avec un quorum de 35,37 %, et l'adoption des résolutions extraordinaires entre 95,54 % et 97,97 %.
Trois membres ont été élus ou réélus au Conseil de Surveillance :
- Patrick Kontz
- Roland Gallorini
- Jocelyn Blanc
Contexte macroéconomique : Une stabilisation en vue
Le 2e trimestre 2025 s'inscrit dans un contexte macroéconomique plus apaisé :
- Inflation en France : hausse moyenne annuelle des prix de 0,9 % en 2025 selon l'INSEE, après 2,0 % en 2024.
- Banque Centrale Européenne : trois taux directeurs abaissés de 25 points de base le 5 juin 2025, portant le taux de la facilité de dépôt à 2,00 % à compter du 11 juin 2025.
- Marché résidentiel en reprise progressive, soutenu par une détente des taux et de meilleures conditions de crédit.
Pour PRIMO 1, ce cadre plus stable accompagne la poursuite d'une gestion prudente, centrée sur les arbitrages et sur la préservation du revenu distribué. La reprise reste toutefois graduelle et inégale selon les segments.
Conclusion
La SCPI PRIMO 1 démontre au 2T 2025 une résilience confirmée grâce à un TOF proche de 95 %, un encaissement solide et une stratégie active de cessions immobilières. Si la distribution courante a été ajustée, les produits issus des arbitrages ont permis de compléter la rémunération des associés.
Dans un marché immobilier encore en recomposition, la SCPI met en avant une gestion prudente, un patrimoine résidentiel concentré sur l'Île-de-France et une stratégie de liquidation progressive des actifs, adaptée aux conditions actuelles.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques de perte en capital, de liquidité et de variabilité des revenus, et doit être envisagé sur le long terme.
À retenir
- Le TOF de PRIMO 1 progresse à 94,98 % au 2T 2025, contre 93,18 % au 1T 2025, signe d'une gestion locative efficace.
- La distribution trimestrielle est ajustée à 1,50 €/part, compensée par un acompte sur cession de 10,75 €/part versé le 19 juin 2025.
- 3,2 M€ de ventes d'actifs réalisées depuis janvier 2025, avec 3,9 M€ supplémentaires sous promesse.
- Le patrimoine reste concentré à 90,4 % en Île-de-France, dans un marché résidentiel en reprise progressive.
- La faible liquidité du marché secondaire (424 parts en attente) rappelle le profil long terme de ce type d'investissement.
Sources :
- BTI SCPI PRIMO 1 – 2T 2025, FIDUCIAL Gérance
- Banque Centrale Européenne – Décision de politique monétaire du 5 juin 2025
- INSEE – Indice des prix à la consommation, données 2025
Conseil de l'expert
PRIMO 1 illustre parfaitement la logique d'une SCPI résidentielle en phase de désensibilisation progressive de son patrimoine. Les cessions actives et les acomptes distribués témoignent d'une gestion qui cherche à maximiser la valeur restituée aux associés dans un contexte de faible liquidité secondaire. Pour un investisseur, il est essentiel de distinguer le dividende courant (reflet de la performance locative) des produits de cession (revenus exceptionnels non récurrents). Avant d'investir ou de conserver des parts, évaluez votre horizon temporel : avec 424 parts en attente de retrait et un marché secondaire inactif, la sortie reste contrainte. Ce type de SCPI s'adresse davantage à des investisseurs patients, cherchant une exposition résidentielle francilienne avec une stratégie de gestion active et transparente.
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