SCPI Novapierre Résidentiel : 5,6 M€ de plus-values brutes au 2T 2025

Une performance solide portée par un plan d’arbitrage efficace

Le deuxième trimestre 2025 a confirmé la résilience de la SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par PAREF Gestion, dans un environnement économique encore contrasté. Au cœur de sa stratégie de rotation du portefeuille, la société de gestion a mené à bien plusieurs arbitrages ciblés, permettant de générer 5,6 millions d’euros de plus-values brutes sur 7,1 millions d’euros d’actifs cédés. Ces ventes ont été conclues à des prix supérieurs de +4,9 % aux dernières expertises, traduisant une valorisation prudente et réaliste des actifs détenus par la SCPI.

Un marché résidentiel en reprise progressive

Contexte économique favorable à moyen terme

La période s’inscrit dans un contexte économique nuancé : le PIB français a progressé de +0,1 % sur le trimestre, tandis que la Banque centrale européenne a décidé de maintenir ses taux directeurs stables après huit baisses consécutives. Ces ajustements ont ramené le taux de dépôt en zone euro de 4 % à 2 %, offrant une visibilité accrue aux marchés immobiliers et permettant d’envisager un redémarrage progressif à moyen terme.

Le marché résidentiel en bloc en croissance

Le secteur résidentiel montre des signes tangibles de reprise :

• 1,1 milliard d’euros ont été investis au 2T 2025, soit +32 % par rapport à la même période en 2024.
• Le résidentiel géré concentre 56 % des volumes (soit 720 M€ au 1S 2025) et reste porté par les résidences étudiantes, représentant 96 % des transactions de ce segment.
• Le résidentiel classique demeure centré sur Paris intra-muros et l’Île-de-France, qui captent près de 80 % des volumes, même si Lyon et Bordeaux se distinguent par des opérations significatives.

Une SCPI en transition : Suspension temporaire de la variabilité du capital

Depuis le 1er avril 2025, la variabilité du capital de Novapierre Résidentiel est temporairement suspendue, conformément à la décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 20 décembre 2024. Cette mesure vise à restaurer la liquidité de la SCPI à travers la mise en place d’un marché secondaire encadré, où les parts s’échangent désormais via des ordres d’achat et de vente. Les ordres sont actualisés quotidiennement sur la page dédiée du site de PAREF Gestion, et les transactions sont exécutées le dernier jour ouvré de chaque mois.

Un patrimoine résidentiel valorisé à 317,9 M€ au 30 juin 2025

À mi-année, la valeur du portefeuille atteint 317,9 millions d’euros, marquant une baisse modérée de 1,1 % par rapport à la précédente valorisation. Cette stabilité témoigne de la qualité du parc immobilier, majoritairement situé à Paris (76,4 %), en région parisienne (21,2 %) et à Nice (2,4 %).

Activité locative et indicateurs de performance

Un taux d’occupation financier solide

Le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI s’élève à 88,6 % au 2T 2025, selon la méthodologie de calcul ASPIM. Le taux d’occupation physique (TOP) ressort quant à lui à 81,0 %, reflétant les arbitrages et travaux de rénovation en cours.

Arbitrages et gestion active des biens

Durant le trimestre, 13 appartements ont été cédés, dont 12 à Paris et 1 à Issy-les-Moulineaux (92), pour une surface totale de 589,7 m². Les cessions, supérieures de +4,9 % aux expertises, ont généré 5,6 M€ de plus-values brutes, démontrant la pertinence des arbitrages. Aucune acquisition n’a été réalisée sur la période.

Activité locative du trimestre

• 4 nouveaux baux signés (surface : 271,67 m²)
• 11 appartements libérés (surface : 707,90 m²)
• 55 lots en cours de rénovation (3 296 m²)
• 9 lots vacants sous promesse de vente (hors lots annexes) et 40 lots vacants en vente (hors lots annexes)*

La répartition des locaux au 30 juin 2025 :

• 76,7 % occupés
• 9,7 % vacants en travaux
• 2,2 % vacants sous promesse de vente
• 11,4 % vacants libres

Marché secondaire et modalités de transaction

Depuis la suspension de la variabilité du capital, la SCPI dispose d’un marché secondaire structuré, permettant aux investisseurs d’échanger leurs parts à un prix d’exécution fixé mensuellement.

Données clés du marché au 2T 2025

Les ordres non exécutés s’élevaient à 3 843 parts à la vente et 426 à l’achat à fin juin 2025.
Les frais à la charge des acquéreurs incluent :

• 4,8 % TTC de commission de cession,
• 5 % de droits d’enregistrement, acquittés par PAREF Gestion auprès de l’administration fiscale.

Indicateurs financiers et historique

Risques et fiscalité

Investir dans une SCPI comme Novapierre Résidentiel comporte des risques de perte en capital, de liquidité et de marché immobilier. Le taux d’endettement reste modéré à 16,2 %, laissant une marge de manœuvre financière. Conformément à l’article 239 septies du Code général des impôts, les revenus et plus-values sont imposés entre les mains des associés, selon leur situation fiscale personnelle.

Conclusion

Le 2ᵉ trimestre 2025 confirme la bonne tenue de la SCPI Novapierre Résidentiel, soutenue par des arbitrages judicieux, un patrimoine de 317,9 M€, et une gestion active du marché secondaire. La stabilité de la valeur du portefeuille et la poursuite du programme de cessions laissent entrevoir une capacité renforcée à distribuer des plus-values sur le long terme.

* Lots vacants ne faisant pas l'objet de travaux, n'étant pas sous promesse de vente et n'étant pas laissés délibérément vacants en vue de la réalisation d'un projet de valorisation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

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