Cette actualité en 30 secondes
- Baisse du TOF à 83,1 % : malgré plus de vacance, les loyers encaissés restent solides (11,4 M€) grâce à une gestion locative active et des relocations ciblées.
- Crainte sur le rendement ? La distribution atteint déjà 6,60 €/part au 1S 2025, avec une prévision annuelle de 12,50 à 14,00 €/part, soutenue par les plus-values.
- Inquiétude sur la valeur des parts : le prix moyen recule de 8,8 %, mais la rotation et les arbitrages visent à adapter le patrimoine au marché et à préserver le potentiel long terme.
- Peur du risque de taux : un financement de 30 M€ a permis de rembourser le crédit revolving et de réduire l’exposition aux taux variables, sécurisant la structure financière.
- Doute sur la stratégie : les ventes à Paris et Lille génèrent 2,3 M€ de plus-values, tout en diversifiant le portefeuille (45 % Paris, 55 % hors Paris) pour mieux répartir les risques.
Un semestre marqué par des arbitrages et une baisse du TOF
La SCPI France Investipierre, gérée par BNP Paribas REIM France, a traversé un premier semestre 2025 marqué par des arbitrages immobiliers ciblés, une distribution totale de 6,60 € par part et une baisse du taux d’occupation financier (TOF) à 83,1 %, soit un recul de 4,4 points par rapport au semestre précédent.
Deux nouveaux baux ont été signés :
- une association à but non lucratif à Saint-Denis (93),
- un restaurant à Strasbourg (67).
En parallèle, six libérations ont été enregistrées, principalement à Paris (75) et Strasbourg (67), confirmant la rotation locative et l’adaptation du patrimoine aux évolutions du marché.
Arbitrages immobiliers et plus-values
Au cours du semestre, la SCPI a poursuivi sa stratégie de diversification et d’arbitrages :
- Vente d’un immeuble au 7 rue Mariotte (Paris 17e) pour 3,2 M€ hors droits, générant une plus-value de 2 M€.
- Cession d’un plateau de bureaux à Lille (Les Caryatides) pour 530 K€ hors droits, dégageant une plus-value de 300 K€.
- Signature d’une promesse de vente à Kremlin-Bicêtre (94), avec finalisation prévue avant fin 2025.
Ces opérations ont contribué à une plus-value totale de 2,3 M€ sur le semestre.
Distribution et rendement
La distribution brute du semestre atteint 6,60 € par part, dont 0,46 € de distribution de plus-value.
Elle se décompose ainsi :
- 1T 2025 : 3,25 € (dont 3,2041 € de revenus fonciers et 0,0459 € de revenus financiers).
- 2T 2025 : 3,35 € (dont 2,3811 € de revenus fonciers, 0,4089 € de revenus financiers et 0,46 € de plus-values).
La prévision annuelle de distribution brute se situe entre 12,50 € et 14,00 € par part (non garantie), contre 13,02 € en 2024.
Activité locative : Des entrées mais davantage de libérations
Détails du semestre :
- 2 entrées (1 160 m², loyers annualisés : 329 K€).
- 6 libérations (9 247 m², loyers annualisés : 2 307 K€).
Les loyers facturés s’élèvent à 11,4 M€ sur la période.
TOF au 1S 2025 :
- TOF ASPIM : 83,1 % (vs 87,5 % au 2S 2024).
- TOF brut : 77,26 %.
- Vacance en restructuration : 5,83 %.
- Locaux en franchise de loyer : 2,91 %.
- Locaux disponibles à la location : 16,91 %.
Structure financière : Un financement renforcé
France Investipierre a sécurisé un financement de 30 M€ auprès de la Banque Européenne du Crédit Mutuel, destiné aux besoins généraux. Ce financement a permis de rembourser un crédit revolving contracté en 2024, réduisant l’exposition au risque de taux variables.
L’endettement total atteint 38,93 M€ au 30 juin 2025.
Marché des parts : Une baisse du prix moyen
Depuis le début de l’année 2025, 9 323 parts ont été échangées pour un volume de 1 596 K€.
Le dernier prix d’exécution acquéreur s’établit à 181,17 €/part, contre 198,74 € fin décembre 2024, soit une baisse de 8,8 %.
Au 1er juillet 2025, 7 469 parts étaient inscrites à la vente, représentant 0,44 % du capital.
Répartition géographique et sectorielle du patrimoine
Répartition géographique (valeurs vénales au 31/12/2024) :
- Paris intra-muros : 45 %
- Région parisienne : 14 %
- Autres régions : 41 %
Répartition par typologie :
- Bureaux : 58 %
- Commerces : 23 %
- Logistique et locaux d’activité : 9 %
- Hôtels, tourisme et loisirs : 9 %
- Santé et éducation : 1 %
Vie sociale et gouvernance
L’assemblée générale mixte du 12 juin 2025 a atteint un quorum de 25,9 % et validé les résolutions ordinaires. La partie extraordinaire a été approuvée en seconde lecture le 3 juillet 2025.
Quatre membres ont été élus au conseil de surveillance :
- Véronique Akoun (renouvellement),
- Christophe Couturier (nouvel élu),
- François-Xavier Decrocq (renouvellement),
- Alexandra Lafon (renouvellement).
Données clés au 30 juin 2025
Indicateur | Valeur |
Capital statutaire | 257 233 950 € |
Nombre de parts | 1 686 780 |
Nombre d’associés | 12 876 |
Valeur vénale | 472,2 M€ |
Nombre d’immeubles | 96 |
Surface totale | 120 876 m² |
Nombre de locataires | 156 |
Endettement | 38,93 M€ |
TOF ASPIM moyen | 83,1 % |
Distribution brute 1S 2025 | 6,60 €/part |
Parts échangées | 9 323 |
Prix acheteur moyen | 188,05 € (-8,8 % vs fin 2024) |
TRI 10 ans | 3,70 % |
Conclusion
Le 1er semestre 2025 de la SCPI France Investipierre s’inscrit dans une dynamique de gestion active, avec des arbitrages générateurs de plus-values, une distribution brute stable à 6,60 € par part, mais un TOF en baisse et un prix des parts en recul sur le marché secondaire.
Ces résultats traduisent un environnement immobilier exigeant où la rotation locative et la sélectivité des arbitrages restent déterminants.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, une variabilité des revenus distribués ainsi qu’un risque de liquidité lié au marché secondaire.
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