Adjudication immobilière 2026 : comment se déroule l'audience d'enchèr

III. Le déroulement de l'adjudication en 2026 : guide pratique

Ça y est, le grand jour arrive ! Et autant vous prévenir : les salles d'audience sont souvent bondées. On est loin du salon feutré du notaire, et il faudra sans doute jouer des coudes pour trouver une place assise.

Vous avez bien évidemment la faculté d'assister ou non à l'audience, sachant que seul votre avocat, inscrit au barreau du tribunal judiciaire concerné, peut porter vos enchères. En pratique, la vente aux enchères immobilières judiciaires se déroule devant le juge de l'exécution, qui dirige l'audience et constate l'adjudication à l'issue du dernier coup d'enchère.

À ce titre, et notamment si vous n'assistez pas à l'audience, il est vivement conseillé de lui signer un pouvoir écrit, ne serait-ce que pour prouver, en cas de difficultés, que vous lui aviez effectivement donné mandat d'enchérir jusqu'à la somme mentionnée dans ce pouvoir.

📌 À noter : La constitution d'avocat obéit en procédure civile à des délais stricts. Le défendeur doit en principe constituer avocat dans les quinze jours de l'assignation lorsque la représentation est obligatoire. Ne négligez pas ce point en amont de l'audience.

Ce qui peut faire capoter la vente au dernier moment

Vous êtes installé, votre avocat à vos côtés… Malgré tous vos efforts de préparation, il convient de garder à l'esprit qu'une surprise reste possible :

• La vente peut être reportée ou radiée par le juge dès le début de l'audience si le débiteur a soldé sa dette pour laquelle il a été saisi.
• La procédure lui permet en effet de régulariser sa situation jusqu'au dernier moment, y compris via une vente amiable autorisée lors de l'audience d'orientation préalable.
• Dans ce cas, votre démarche s'arrête là et il ne vous reste plus qu'à recommencer vos recherches.

Dans le cas contraire, les enchères commencent.

Le déroulé concret des enchères

Le juge de l'exécution rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixée et indique le montant des frais préalables à la charge de l'adjudicataire, puis marque le début des enchères.

À partir de ce moment-là, chaque avocat pousse l'enchère de son client. Chaque enchère doit couvrir l'enchère qui la précède, souvent par paliers définis dans le cahier des conditions de vente.

Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce délai de 90 secondes reste celui appliqué en 2026, même si des réflexions doctrinales avaient envisagé de le réduire à 60 secondes — ce projet n'a pas abouti à ce jour.

Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.

L'adjudication : définitive… mais avec un délai de surenchère

Le juge constate sur le champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication définitive et irrévocable… sauf surenchère. Voici les conditions à retenir :

• La surenchère doit être déposée dans les dix jours suivants par acte d'avocat au greffe.
• Elle doit représenter au moins 10 % du prix principal.
• Elle entraîne une nouvelle audience dans un délai généralement compris entre 2 et 4 mois.
• Ce délai de dix jours est un délai préfix : la déclaration doit être faite par avocat, déposée au greffe, et vaut demande de fixation d'une audience de surenchère.

Le règlement du prix après adjudication

Un point souvent sous-estimé par les acquéreurs : après l'adjudication définitive, le prix doit être réglé dans un délai de deux mois. Passé ce délai :

• Des intérêts au taux légal s'appliquent immédiatement.
• Une majoration supplémentaire intervient après quatre mois, selon les modalités rappelées par la pratique et la documentation professionnelle.

Anticipez donc votre financement bien en amont de l'audience pour éviter toute mauvaise surprise.

La semaine prochaine… Les formalités postérieures à l'audience d'adjudication.