SCPI Alternatifs

L’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) a défini une segmentation du marché des SCPI selon sept typologies prépondérantes d’investissement, afin de mieux identifier les SCPI par thématique et de faciliter la comparaison des stratégies. Concrètement, la stratégie immobilière d’un fonds d’investissement (dont une SCPI) peut être qualifiée de diversifiée seulement si le fonds cible au moins trois typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50 % de l’allocation totale (en valeur).

À quoi sert cette segmentation ? Elle aide l’épargnant à mieux comprendre les moteurs de performance (revenus locatifs, revalorisation potentielle, cycles immobiliers) et les risques (vacance locative, concentration sectorielle, sensibilité aux taux, dépendance à un type de locataire). Elle est également utile pour construire une allocation cohérente entre plusieurs SCPI, en évitant de cumuler involontairement la même exposition sectorielle.

Pour les stratégies immobilières non diversifiées, les typologies prépondérantes identifiées par l’ASPIM sont les suivantes :

• Bureaux
• Commerces
• Résidentiel
• Logistique et locaux d’activités
• Hôtels, tourisme et loisirs
• Santé et éducation

Bon à savoir : la typologie « prépondérante » correspond à l’exposition principale du patrimoine (en valeur). Une SCPI peut toutefois détenir des actifs « satellites » (par exemple, une part minoritaire de commerces dans une SCPI bureaux), sans changer de catégorie tant que la répartition reste dominée par une typologie. Les informations de répartition figurent généralement dans la documentation réglementaire (DIC, note d’information et visa AMF, rapport annuel, bulletins trimestriels).

Pour toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes, la SCPI est catégorisée « alternatifs ». Cette catégorie regroupe des stratégies immobilières (ou foncières) plus spécifiques, qui ne s’inscrivent pas dans les grands segments ci-dessus.

Sur le périmètre des SCPI — rendement, le segment « alternatifs » couvre 1 fonds et représente une capitalisation cumulée de 5,2 M€ au 30/06/2025. Ce premier repère permet de situer la taille du segment avant d’entrer dans le détail du patrimoine et des indicateurs de suivi.

À ce jour, on dénombre donc 1 SCPI « Alternatifs » : SCPI LF Les Grands Palais.

Cette SCPI vise à constituer un patrimoine foncier agricole composé de différentes propriétés viticoles, louées via un bail rural à long terme (25 ans) à des exploitants. Les zones géographiques ciblées sont situées en France et sélectionnées parmi celles bénéficiant d’un potentiel économique identifié, notamment en raison de la rareté des actifs et de barrières à l’entrée (Appellations d’Origine Protégée AOP, secteur géographiquement délimité et droits à produire contingentés). D’un point de vue pédagogique, cela signifie que la logique d’investissement se rapproche davantage d’un immobilier d’exploitation (capacité du locataire à exploiter et à payer le loyer sur la durée du bail) que d’un immobilier tertiaire classique, même si le mécanisme de revenus reste fondé sur des loyers.

Pour apprécier la qualité d’exploitation du patrimoine, un indicateur fréquemment suivi est le taux d’occupation financier (TOF). Il mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers facturables (en pratique, il renseigne sur l’impact financier de la vacance et des franchises). Sur ce segment, le taux d’occupation financier moyen, pondéré par la capitalisation, s’établit à 100,00 % au 31/12/2023, ce qui signifie qu’à cette date les loyers étaient intégralement facturés au regard des loyers théoriquement facturables.

Éléments pédagogiques : quels points d’attention pour une SCPI « alternatifs » à dominante viticole ?

• Nature du risque : l’exposition est généralement moins corrélée aux cycles des bureaux et des commerces, mais elle peut être davantage sensible à des facteurs propres au foncier agricole (évolution des prix des terres, attractivité des appellations, cadre réglementaire, aléas climatiques et sanitaires). Cela peut se traduire par des dynamiques différentes en matière de valorisation du patrimoine et de stabilité des exploitations.
• Qualité des baux et des exploitants : la solidité du locataire (exploitant), la durée ferme du bail, les modalités d’indexation et la répartition des charges et de l’entretien sont déterminantes pour la visibilité des revenus. Il est utile de vérifier, dans les documents de la SCPI, la logique de sélection des exploitants et les principales clauses des baux (indexation, travaux, assurances).
• Lecture du TOF : un TOF élevé renseigne sur la facturation des loyers, mais il ne résume pas à lui seul la qualité de l’investissement. Pour une analyse plus complète, il convient de le rapprocher de la stratégie (type d’actifs, durée des baux), des modalités de relocation et des informations disponibles sur la gestion locative.
• Liquidité et horizon : comme toute SCPI, l’investissement s’envisage sur le long terme ; sur des actifs « de niche », le marché peut être plus étroit, ce qui renforce l’importance de l’horizon de détention et de la capacité à conserver ses parts en cas de conjoncture moins favorable.
• Diversification interne : au sein du viticole, la diversification par régions, appellations, qualité des terroirs et typologie de domaines peut contribuer à limiter les risques de concentration. L’objectif est d’éviter qu’un aléa local (climatique, sanitaire ou économique) n’ait un poids disproportionné sur l’ensemble du patrimoine.
• Informations à consulter : la répartition du patrimoine, la politique d’acquisition, la méthode d’expertise des actifs et les indicateurs de gestion publiés dans les documents périodiques (bulletins trimestriels, rapport annuel). Ces éléments permettent de comprendre comment la SCPI met en œuvre sa stratégie et comment elle encadre les risques.

Sources et repères utiles : la segmentation des SCPI par typologies est définie par l’ASPIM et reprise dans les publications sectorielles. Pour approfondir, vous pouvez consulter les ressources de l’ASPIM (typologies et données de marché) ainsi que la documentation réglementaire des SCPI (DIC, note d’information et visa AMF, rapports annuels et bulletins trimestriels), qui détaillent la stratégie, la composition du patrimoine, les indicateurs de gestion et les risques.

• Comprendre le périmètre : cette page traite des SCPI de rendement. La catégorie suivie ici regroupe 1 fonds, pour une capitalisation cumulée de 5,2 M€ au 30/06/2025, ce qui donne un repère sur la taille du segment observé.
• Accéder à un patrimoine immobilier atypique via une SCPI (par exemple des actifs viticoles, hôteliers, logistiques ou de santé), souvent difficilement accessible en direct en raison des montants d’investissement, des contraintes de gestion et de la technicité de ces marchés.
• Percevoir des revenus complémentaires potentiels : une SCPI de rendement peut verser des distributions (souvent trimestrielles) issues des loyers encaissés, après déduction des charges et frais. Attention : ces revenus ne sont ni garantis ni réguliers, et dépendent notamment du taux d’occupation, de la qualité des locataires et des conditions de marché. À titre d’indicateur de fonctionnement du patrimoine, le taux d’occupation financier moyen (pondéré par la capitalisation) est de 100,00 % au 31/12/2023.
• Diversifier son patrimoine : investir en SCPI permet généralement de répartir le risque sur plusieurs immeubles, zones géographiques et typologies d’actifs. Cela peut contribuer à limiter l’impact d’un incident locatif sur un bien précis, contrairement à un achat immobilier en direct concentré sur un seul actif.
• Déléguer la gestion à des professionnels : la société de gestion s’occupe de la sélection des actifs, des travaux, de la recherche de locataires, de l’encaissement des loyers et des arbitrages. Les sociétés de gestion de SCPI sont agréées et supervisées (notamment par l’Autorité des marchés financiers, AMF) et doivent fournir une information régulière aux associés (bulletins, rapports annuels, documents réglementaires).
• Mieux comprendre les points de vigilance : une SCPI est un placement de long terme, avec une liquidité variable (revente des parts non instantanée) et un risque de perte en capital. La valeur des parts et le niveau de distribution peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, notamment en fonction du marché immobilier et des taux d’intérêt.
• Fiscalité à anticiper : les revenus distribués sont en général imposés comme des revenus fonciers (et peuvent inclure une part de revenus financiers selon les SCPI). Il est utile d’évaluer l’impact de votre tranche marginale d’imposition, des prélèvements sociaux et, le cas échéant, l’intérêt d’enveloppes ou montages adaptés à votre situation.