Comment les SCPI Alternatifs encouragent-elles l'innovation et la créativité dans leurs investissements ?

Les SCPI Alternatifs favorisent l'innovation et la créativité en explorant de nouveaux secteurs et en recherchant des opportunités d'investissement non traditionnelles. Elles collaborent avec des experts et adaptent leurs stratégies pour rester à l'avant-garde des tendances du marché, notamment en investissant dans des actifs innovants tels que les technologies émergentes, la santé ou les solutions durables.

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SCPI Alternatifs

1 SCPI Alternatifs

L’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) a défini une segmentation du marché des SCPI selon sept typologies prépondérantes d’investissement, afin de mieux identifier les SCPI par thématique et de faciliter la comparaison des stratégies. Concrètement, une stratégie immobilière d’un fonds d’investissement (dont une SCPI) pourra être qualifiée de diversifiée seulement si le fonds cible au moins trois typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50 % de l’allocation totale (en valeur).

À quoi sert cette segmentation ? Elle permet à l’épargnant de mieux comprendre le moteur de performance (loyers, revalorisation potentielle, cycles immobiliers) et les risques (vacance locative, concentration sectorielle, sensibilité aux taux, dépendance à un type de locataire). Elle est également utile pour construire une allocation cohérente entre plusieurs SCPI, en évitant de cumuler involontairement la même exposition sectorielle.

Pour les stratégies immobilières non diversifiées, les typologies prépondérantes identifiées par l’ASPIM sont les suivantes :

Bureaux
Commerces
Résidentiel
Logistique et locaux d’activités
Hôtels, tourisme et loisirs
Santé et éducation

Bon à savoir : la typologie « prépondérante » correspond à l’exposition principale du patrimoine (en valeur). Une SCPI peut toutefois détenir des actifs « satellites » (par exemple un peu de commerces dans une SCPI bureaux), sans changer de catégorie tant que la répartition reste dominée par une typologie. Les informations de répartition figurent généralement dans la documentation réglementaire (DIC, note d’information/visas AMF, rapport annuel, bulletins trimestriels).

Pour toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes, la SCPI sera catégorisée « alternatifs ». Cette catégorie regroupe des stratégies immobilières (ou foncières) plus spécifiques, qui ne rentrent pas dans les grands segments ci-dessus.

Aujourd’hui, on dénombre 1 SCPI « Alternatifs » : SCPI LF Les Grands Palais.

Cette SCPI vise à constituer un patrimoine foncier agricole composé de différentes propriétés viticoles, qui seront louées via un bail rural à long terme (25 ans) à des exploitants. Les zones géographiques ciblées sont situées en France et sélectionnées parmi celles bénéficiant d’un fort potentiel économique, notamment en raison de la rareté des actifs et de barrières à l’entrée (Appellations d’Origine Protégée AOP, secteur géographiquement délimité et droits à produire contingentés).

Éléments pédagogiques : quels points d’attention pour une SCPI « alternatifs » à dominante viticole ?

Nature du risque : l’exposition est moins corrélée aux cycles des bureaux/commerces, mais elle peut être davantage sensible à des facteurs propres au foncier agricole (évolution des prix des terres, attractivité des appellations, réglementation, aléas climatiques et sanitaires).
Qualité des baux et des exploitants : la solidité du locataire (exploitant), la durée ferme du bail, les modalités d’indexation et la répartition des charges/entretien sont déterminantes pour la visibilité des revenus.
Liquidité et horizon : comme toute SCPI, l’investissement doit être envisagé sur le long terme ; sur des actifs « de niche », le marché peut être plus étroit, ce qui renforce l’importance de l’horizon de détention.
Diversification interne : au sein du viticole, la diversification par régions, appellations, qualité des terroirs et typologie de domaines peut contribuer à réduire la concentration du risque.
Informations à consulter : la répartition du patrimoine, la politique d’acquisition, la méthode d’expertise des actifs, ainsi que les indicateurs de gestion (taux d’occupation, endettement, report à nouveau) tels que publiés dans les documents périodiques.

Sources et repères utiles : la segmentation des SCPI par typologies est définie par l’ASPIM et reprise dans les publications sectorielles. Pour approfondir, vous pouvez consulter les ressources de l’ASPIM (typologies et données de marché) ainsi que la documentation réglementaire des SCPI (documents d’information, rapports annuels et bulletins trimestriels) qui détaillent la stratégie, la composition du patrimoine et les risques.

SCPI ALTERNATIFS : les avantages

Accéder à un patrimoine immobilier atypique via une SCPI (par exemple des actifs viticoles, hôteliers, logistiques ou de santé), souvent difficilement accessible en direct en raison des montants d’investissement, des contraintes de gestion et de la technicité du marché.
Percevoir des revenus complémentaires potentiels : la SCPI peut verser des distributions (souvent trimestrielles) issues des loyers encaissés, après déduction des charges et frais. Attention : ces revenus ne sont ni garantis ni réguliers, et dépendent notamment du taux d’occupation, de la qualité des locataires et des conditions de marché.
Diversifier son patrimoine : investir en SCPI permet généralement de répartir le risque sur plusieurs immeubles, zones géographiques et typologies d’actifs. Cela peut aider à limiter l’impact d’un incident locatif sur un bien précis, contrairement à un achat immobilier en direct concentré sur un seul actif.
Déléguer la gestion à des professionnels : la société de gestion s’occupe de la sélection des actifs, des travaux, de la recherche de locataires, de l’encaissement des loyers et des arbitrages. Les sociétés de gestion de SCPI sont agréées et supervisées (notamment par l’Autorité des marchés financiers, AMF) et doivent fournir une information régulière aux associés (bulletins, rapports annuels, documents réglementaires).
Mieux comprendre les points de vigilance : une SCPI est un placement de long terme, avec une liquidité variable (revente des parts non instantanée) et un risque de perte en capital. La valeur des parts et le niveau de distribution peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, notamment en fonction du marché immobilier et des taux d’intérêt.
Fiscalité à anticiper : les revenus distribués sont en général imposés comme des revenus fonciers (et peuvent inclure une part de revenus financiers selon les SCPI). Il est utile d’évaluer l’impact de votre tranche marginale d’imposition, des prélèvements sociaux et, le cas échéant, l’intérêt d’enveloppes ou montages adaptés à votre situation.