SCPI PF1 et PFO: des opportunités à saisir !

Les SCPI PF1 et PFO : des opportunités d'investissement pour 2015

Gérées par la société PERIAL Asset Management, Participation Foncière 1 (PF1) et Participation Foncière Opportunité (PFO) sont deux SCPI de rendement spécialisées dans l’immobilier d’entreprise. Caractérisées par une stratégie de mutualisation des risques et par la recherche d’une rentabilité élevée et sécurisée, PF1 et PFO devraient améliorer leur performance cette année, après deux années difficiles. Revenons sur le fonctionnement et les chiffres clés de ces SCPI avant de détailler les opportunités d’investissement qu’elles représentent.

PF1, une SCPI ancienne à la performance sécurisée

La SCPI PF1 fait partie des plus anciennes SCPI de France. Créée en 1966, elle gère un patrimoine de près de 300 000 m2 et sa capitalisation s’élève au 31/03/15 à 452,3 M€. Spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, elle détient très majoritairement des bureaux (86 %) et, dans une moindre mesure, des locaux d’activités (6 %) et des commerces (6 %). La plupart des actifs se situent à Paris et en Ile-de-France - respectivement 18 % et 53 % - avec également une proportion significative dans le reste du pays (29 %).

Avec un acompte trimestriel de 5,5 €, le DVM* trimestriel se situe à 5,5 %, une bonne performance dans un contexte de baisse généralisée des rendements des actifs sans risque. La société prévoit le versement d’un dividende compris entre 22 € et 23 € pour l'année 2015. Au 31/03/15, le taux d’occupation financier (TOF**) s’élève à 78,46 %. PF1 fait le choix de locataires fiables : les cinq principaux représentent 13,14 % des revenus locatifs au 1e trimestre 2015.

Au cours du 1e trimestre 2015, PF1 a fait l’acquisition, avec la SCPI PFO2, de l'immeuble Le Flavia à Ivry-sur-Seine, d'un montant de 8,5 M€.

PFO, une SCPI plus récente qui privilégie des investissements modulables et fonctionnels

La SCPI PFO, créée en 1992, est une SCPI de rendement dont la capitalisation s'élève à 253,7 M€ au 31/03/15. Son patrimoine est constitué à 88 % de bureaux, à 6 % de locaux d’activité et marginalement de commerces et de locaux industriels. Il est réparti équitablement entre l’Ile-de-France (48 %) et les régions (50 %).

PFO affiche une très bonne performance en 2014 avec un DVM de 5,68 %, un des plus élevés pour les SCPI de rendement. Au 1e trimestre 2015, le DVM trimestriel se situe à 5,77 %. La société prévoit de verser un dividende compris entre 46 € et 47 € pour l'année 2015. Le TOF se situe quant à lui à 80,07 % au 31/03/2015.

PFO a réalisé au cours du 1e trimestre, de l'immeuble Vivaldi à Bussy Saint Georges (77), pour un montant de 11,4 M€ acte en main et dont le rendement net s'élève à 8,10 %.

Des opportunités d’investissement pour 2015

Les deux SCPI, dont le rendement immédiat est déjà très satisfaisant, prennent des mesures qui devraient améliorer encore leurs résultats, et présentent donc de véritables opportunités d’investissement pour les années à venir.

PF1 et PFO affichent toutes deux des taux de distribution sur valeur immédiate supérieurs à 5 % malgré un taux d’occupation financier en-deçà de ce qui peut être attendu de SCPI spécialisées dans les bureaux et les commerces. On considère en effet que le TOF peut se situer pour ce type de SCPI entre 85 % et 90 %, un niveau significativement plus élevé que les 78,46 % de PF1.

Le gérant a entrepris de diminuer le taux de vacance afin d’améliorer le taux d’occupation de leur patrimoine. Par exemple, PFO a reloué ses actifs pour un volume de 556 000 € au premier trimestre 2015. En ce qui concerne PF1, la libération de 3 800 m2 par L’Oréal au premier trimestre 2015 devrait être largement compensée par la relocation de près de 6 000 m2 (les négociations sont en cours de finalisation) et la poursuite d’un programme de cessions des actifs peu contributeurs. Le TOF devrait donc s’améliorer pour PFO comme pour PF1, une bonne nouvelle pour les investisseurs.

PFO et PF1 présentent d’ores et déjà des opportunités d’investissement sur le marché secondaire. Comme il s’agit de SCPI au capital fixe, il n’est possible d’acquérir de nouvelles parts qu’à l’occasion d’augmentations de capital, mais les parts déjà émises peuvent s’échanger sur le marché secondaire organisé par Périal. Avec des prix acquéreur de 821 € pour PFO et 417 € pour PF1 (à la date du 5/06/2015), les rendements devraient se situer entre 5,5 % et 6 % pour les investisseurs qui se positionnent immédiatement, soit des niveaux particulièrement élevés.

Enfin, le contexte économique se montre plus favorable que l’année passée avec la baisse des prix du pétrole et la poursuite de la dépréciation de l’euro, qui devraient accompagner la reprise de l’activité prévue à 1,2 % en 2015 et 1,8 % en 2016. La croissance économique devrait contribuer à la hausse du taux d’occupation des bureaux et au maintien des loyers, deux facteurs permettant de contrecarrer le tassement des rendements immobiliers attendu en raison du plan de la BCE et de la baisse des rendements des actifs sans risque.

*DVM : taux de distribution sur valeur de marché trimestriel, c’est-à-dire le rapport entre l'acompte trimestriel versé par la SCPI et le prix moyen pondéré trimestriel.

**Le TOF se calcule comme le rapport entre d’une part, l’ensemble des loyers et indemnités perçus par la SCPI, et d’autre part, l’ensemble des loyers facturables si l’occupation physique était de 100%. Il dépasse rarement 95% et se situe généralement autour de 85%-90% pour les SCPI de bureaux.

Source : Périal