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- Comprendre si votre ville est concernée : hausse des loyers limitée dans 1500 communes où les loyers ont trop augmenté et dépassent 11,1 €/m².
- Savoir de combien un propriétaire peut augmenter le loyer : uniquement à hauteur de l’IRL, sauf travaux importants ou loyer clairement sous-évalué.
- Anticiper après des travaux : vous ne pouvez relever le loyer qu’à hauteur de 15 % du montant TTC des travaux, même en cas de relocation.
- Prouver un loyer sous-évalué : il faut des références de loyers voisins pour justifier une hausse supérieure à l’IRL.
- Mesurer l’impact sur vos SCPI fiscales : revalorisations futures limitées si les loyers sont décorrélés du marché, surtout pour les SCPI fermées.
Les grandes lignes du projet de décret d'encadrement des loyers du 04/07/2012
Zone concernée
Le projet devant être voté à a fin du mois a été déposé le 04 juillet 2012 au gouvernement. Ce projet prévoit une limitation de la hausse des loyers dans le cas de relocations et de renouvellement de bail d'habitation pour 1500 villes de France métropolitaine et en DOM dont la croissance des loyers a été supérieure à 3,2% sur l'année 2011-2012 et où le prix moyen au m2 est supérieur à 11,1 €.
Fonctionnement
L'évolution des loyers suivra celle de l'indice de référence des loyers (IRL), qui est indexé sur l'inflation. Ainsi le propriétaire ne pourra pas louer son bien à un loyer trop élevé par rapport au loyer précédent. Le loyer pourra également être réévalué s'il est considéré comme sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ou si le propriétaire réalise des travaux (pour un montant au moins égal à la moitié de l'année de loyer).
Deux exceptions
Si le propriétaire a effectué des travaux, le loyer annuel à la relocation pourra augmenter dans une limite de 15% du montant des travaux TTC.
Si le loyer est sous évalué par raport au voisinage, le bailleur devra démontrer que le loyer est bien inférieur à ce qui est loué dans le voisinage.
L'impact probable de ce projet pour les SCPI Fiscales
Pour les SCPI fiscales (fermées à la collecte)
Lors des libérations d'un bien d'habitation appartenant à une SCPI fiscales (fermée à la collecte), le nouveau loyer sera limité à une hausse correspondant à celle de l'IRL. Cela risque d'impacter les valorisations des expertises de biens immobiliers. Les biens immobiliers sont expertisé avec un taux de capitalisation et un loyer de marché. Or pour les biens immobiliers loués dont le loyer est décorélé du marché, les revalorisations futures (lors des nouvelles locations) seront donc réduites (à moins de prouver une décorélation manifeste...).
Pour les SCPI fiscales (en cours de collecte)
L'impact sera moins important pour les SCPI fiscales en cours de collecte, puisqu'elles louent les biens immobiliers dont elles sont propriétaires à des valeurs de marchés. L'impact sera à plus long terme lors des libérations et relocations.
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