Qu'attendre de l'année 2018 pour les SCPI ?

Après des records battus en 2017 par les SCPI avec une collecte de 6,3 milliards d'euros et une capitalisation à 50,3 millairds d'euros, les SCPI de rendement semble reprendre une activité plus modérée. Cependant malgré une baisse de leur collecte en début d'année 2018, les SCPI n'ont pas dit leur dernier mot. 

SCPI, un produit solide 

Pour rappel, les SCPI de rendement sont des véhicules d’investissement qui, par l’intermédiaire de leur société de gestion, ont pour but d’acquérir des actifs professionnels et de les louer via un bail commercial. Les associés de la SCPI perçoivent dès lors des revenus réguliers, en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent. Produit non coté, la SCPI n'est pas soumise aux fluctuations du marché boursier. Par ailleurs, les baux la préserve des variations du secteur immobilier, ces derniers étant souvent signé pour une durée comprise entre 6 et 9 ans mais pouvant s'étendre sur des périodes plus élevées. La pierre-papier offre de nombreux avantages aux épargnants parmi lesquels on peut distinguer un accès facile au produit avec un ticket d'entrée dès 1 000€, une gestion déléguée ou encore la mutualisation des risques. Par ailleurs, l'épargnant peut espérer faire une plus value de ses parts lors de la vente de ces dernières.  

Cependant, les premiers mois de l'année 2018 ont suivi la tendance du 4e trimestre et les SCPI ont ainsi enregistré une collecte nette de 1,2 milliards d'euros. Cela s'explique par la mise en place de l'IFI (ancien ISF) et la perspective d'une remontée des taux d'intéret, qui ont pu freiner les épargnants dans leur investissements.

Le marché des bureaux en bonne santé

Malgré un début d'année contrasté, le marché de l'immobilier d'entreprise semble reprendre son souffle. En effet, le marché des bureaux s'est montré dynamique au cours du 4T 2017 avec 760 000 m2 de bureaux loués dont des surfaces supérieures à 5 000 m2 à 55%. D'après Knight Frank, l'immobilier d'entreprise devrait continuer  à suivre cette tendance et annonce donc de belles perspectives pour 2018. Toujours d'après Knight Frank, près de 4 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier tertiaire, au cours du premier trimestre 2018. Le marché enregistre en conséquence une hausse de près de 25 %, comparé à la moyenne de la dernière décennie. Du côté du marché locatif de bureaux, le début de l'année 2018 marque le meilleur départ depuis 2007, avec environ 750 000 m² placés en Île-de-France. Cette conjoncture s'annonce ainsi favorable à la revalorisation des loyers des occupants des SCPI. 

Par ailleurs afin de maintenir un niveau de rendement élevé, les SCPI devront augmenter les risques lors de leurs investissements. Par exemple en optant pour des lieux au taux de vacance élevé, et où la location des actifs n'est pas garantie de façon optimale. 

Des investissements diversifiés pour resister

Afin de maintenir des rendements élevés ou d'augmenter ces derniers, les SCPI privilégient des investissements en 1ere ou 2eme couronne de Paris ou encore en province où les reconductions de baux ne sont pas garanties à leurs termes. 

Le capital des SCPI n'est pas garanti, dès lors la diversification des actifs sur un plan géographique et typologique semble dès lors indispensable pour protéger l'épargne. C'est déja le parti pris de plusieurs SCPI qui ont commencé à diversifier leur patrimoine en investissant en zone euro. Par ailleurs, un choix des acquisitions plus sélectif s'impose, d'autant plus dans la perspective où les SCPI de rendement sont des produits d'épargne à moyen ou long terme. En effet, la conservation des parts est conseillée au moins 8 ans avant une eventuelle revente. Dès lors, il est recommandé aux épargnants de diversifier leur portefeuille de parts de SCPI. 

Afin de selectionner de manière optimale les actifs, certaines SCPI s'appuient sur' les nouvelles technologies. En effet, au cours des dernieres années, la digitalisation du secteur immobilier constitue une précieuse aide dans la selection des batiments à acquerir. C'est notemment le cas de la SCPI MyshareSCPI lancée par AXA dont la selection des actifs s'effectue par le biais d'un outil couplé à un modéle prédictif. Ce dernier s'appuie sur les données publiques économiques passées et futures pour prédire la valorisation des actifs.