SCPI PFO2 : une première acquisition en Allemagne !

Yann Guivarc'h présente la première acquisition allemande de PFO2 [Partie 2]

Yann Guivarc'h, Directeur Général de Périal AM, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, il présente la première acquisition réalisée en Allemagne par la SCPI PFO2 (critères d'acquisition, locataires, rendements immobiliers).

La SCPI PFO2 dispose d'un patrimoine constitué principalement d'actifs immobiliers de bureaux, mais aussi des commerces, des locaux d'activité et d’enseignement, situés en France essentiellement, en Ile-de-France et en Régions, et désormais en Europe avec ce premier investissement. Cette acquisition se situe en Allemagne, dans le land de Hesse.

Retranscription de l'interview vidéo sur la SCPI PFO2

La SCPI PFO2 a réalisé une première acquisition en Allemagne. Pourquoi se positionner sur ce marché ?

La SCPI PFO2 a été créée en 2009. Après bientôt 8 ans d’investissement, ce fonds détient près d’1,6 Md d’actifs sous gestion. PFO2 est donc maintenant mature, atteint une taille critique, qui lui permet de regarder les opportunités de diversification géographique de son portefeuille, et donc de s’ouvrir à la zone euro. La SCPI PFO2 est actuellement exposé en Ile-de-France majoritairement, près de 55 % de son patrimoine, et pour le reste dans les grandes métropoles de province. 

La zone euro est donc une bonne occasion se diversifier géographiquement. Dans la zone euro, le marché allemand est le marché le plus évident, parce que le plus profond. Les volumes investis en Allemagne sont 2 fois plus importants qu’en France, c’est un marché qui est transparent, qui est résiliant. L’économie allemande, par ailleurs, est une économie forte, assez résistante, avec un taux de croissance en 2016 d’1,9 %, avec des niveaux de chômage également de 6 %, qui sont les meilleurs de la zone Euro. C’est donc un marché évident que PFO2 a commencé à explorer l’année dernière.

Après avoir analysé un certain nombre d’opportunités, nous avons identifié un portefeuille, qui nous a semblé intéressant, qui est situé dans l’Etat de la Hesse, dont la capitale est Wiesbaden. Nous avons fait l’acquisition de ce portefeuille auprès de Patridia, une plateforme d’asset management, à la fin du mois de janvier, pour une valeur d’investissement de 116 M€.

Pouvez-vous nous présenter cet ensemble immobilier ?

Ces actifs qui sont au nombre de 10, sont répartis sur l’ensemble du territoire. La particularité de ce portefeuille est qu’il est loué à un locataire unique, qui est l’Etat de la Hesse. 

Ces immeubles sont des bureaux administratifs qui logent des administrations du Land. Des tribunaux, des bureaux administratifs, des commissariats de police, sur la base de baux longs, puisqu’on est sur des baux dont la durée résiduelle est de 14 ans, et la durée ferme des baux est d’une douzaine d’années. C’est donc un investissement extrêmement défensif, avec un locataire dont le crédit est le meilleur qu’on puisse trouver sur la place, avec des cash-flows réguliers sur une base longue, qui est le cœur de la stratégie d’investissement de PFO2.

Autre avantage de cet investissement, c’est qu’il recèle intrinsèquement des possibilités de réversion, puisque, le loyer du bail de l’Etat de la Hesse sera indexé sans doute en 2018 ou 2019, de l’ordre de 7 %, ce qui va automatiquement améliorer le rendement de cette opération.

Par ailleurs, nous avons pour cette opération, et c’est une nouveauté pour PFO2, mis en place un financement bancaire, auprès de BayernLB, une banque allemande, dans des proportions qui nous permettent d’augmenter le rendement de nos fonds propres à hauteur de près de 8%. C'est un investissement extrêmement relutif pour le fonds PFO2.

Cet investissement présente-t-il d'autres spécificités notables ?

Autres caractéristiques de ce portefeuille, c’est son potentiel de réversion à terme. Comme je l’ai dit, il y a un potentiel de réversion à terme, du fait de l’indexation du loyer qui devra intervenir prochainement, avec un cliquet qui devrait augmenter le loyer de 7 %. Il y a également un potentiel de réversion à terme de ces propriétés, qui sont situés sur 10 sites différents : pour la moitié du portefeuille en valeur à Wiesbaden, la capitale de l’Etat, pour le reste des propriétés dans différentes villes réparties sur le territoire. L’ensemble des immeubles représente 80 000 m² de bureaux administratifs, sur près de 200 000 m² de terrain, soit près de 2 ha par propriété, dans des villes certes secondaires, mais en centre-ville ou à proximité immédiate des centres-villes, ce qui nous laisse la possibilité à terme, soit de conserver l’occupation actuelle en bureaux, en cas de départ du locataire bien sûr, ce qui n’est pas envisagé mais qui est possible, soit de repositionner ces actifs, en les transformant en résidentiel dans des zones dans lesquelles il y a une forte demande. 

Le loyer payé par l’Etat de la Hesse est extrêmement raisonnable, de l’ordre de 80 € par mètre carré. Le prix d’acquisition est également extrêmement raisonnable. Nous avons donc la possibilité d’exécuter des travaux d’investissement que nous avons prévu dans notre business plan, afin de repositionner les cas échéants à terme ces actifs, en réalisant une conversion dans le résidentiel ou en réalisant des travaux d’investissement de façon à présenter une offre de bureaux de bonne qualité sur des marchés dans lesquels l’offre est peu existante.

Partie 1 : la stratégie d'investissement européenne de PFO2