Un financement des parts de SCPI facilité par la baisse des taux d'emprunt !

Baisse des taux d'emprunt : un financement de parts de SCPI facilité!

Les taux d’emprunt immobilier ont diminué de manière significative depuis 2014 sous l’effet de la chute des taux sans risque (obligations assimilables au Trésor – OAT – et Euribor). Une aubaine pour les épargnants qui peuvent financer l’acquisition de parts de SCPI à moindre coût tout en bénéficiant de rendements immobiliers résilients. Revenons sur l’évolution des taux, les modalités de financement d’un investissement en SCPI et les perspectives pour les mois à venir.

Une baisse des taux d'emprunt immobilier favorisant l'effet de levier

Les principaux taux d’intérêt sans risque (emprunts d’Etat tels que les OAT, taux interbancaire en zone euro ou « Euribor ») ont diminué depuis les années 1990, mais la chute s’est accélérée quelques années après l’éclatement de la crise financière de 2008. En effet, la politique monétaire expansionniste de la Banque centrale européenne (BCE) s’est traduite par une augmentation de la masse monétaire en circulation dans la zone euro et donc à une hausse de la demande de titres financiers (notamment les emprunts d’Etat), occasionnant une baisse des taux sans risque qui s’est répercutée sur les autres taux.

Les taux immobiliers, dont le niveau dépend à la fois des taux sans risque et de la prime de risque immobilière, ont logiquement suivi cette tendance baissière : il est donc plus facile pour les particuliers de financer leur investissement dans l’immobilier, que ce soit en direct ou en parts de SCPI.

Cette situation est propice à ce qu’on appelle « l’effet de levier ». En effet, les rendements que génèrent les actifs immobiliers résistent bien au mouvement de compression généralisée des taux : ils demeurent proches de 5% depuis plusieurs années. Il est donc possible, en finançant l’acquisition de tels actifs par des emprunts bancaires, de profiter de la différence de taux en obtenant un rendement proche de 5% par des emprunts dont les taux sont plutôt de l’ordre de 2%.

Des conditions d'emprunt différentes selon les modalités d'investissement

Il est possible de contracter un emprunt bancaire pour financer des parts de SCPI dans le cadre d’un investissement immobilier classique (immobilier en direct). Les meilleurs dossiers, qui bénéficient de la caution Crédit Logement*, ont accès à des taux particulièrement attractifs. Voici les taux applicables depuis juillet avec le Crédit Foncier :

Dans le cas d’un financement de parts de SCPI où il n’est pas possible de bénéficier de la caution Crédit Logement, la banque doit financer le prêt sur ses fonds propres, ce qui en augmente le coût. On remarque néanmoins qu’en dépit de ces surcoûts, de l’ordre de 50 points de base, les taux d’emprunt demeurent particulièrement attractifs :

La durée conseillée d’un investissement en parts de SCPI étant de l’ordre de 8-10 ans, il ressort que des épargnants peuvent se financer à cette échéance à environ 2%/2,50% tout en bénéficiant d’un rendement net proche de 5% avant impôt.

Quelles conditions de financement dans les prochains mois ?

Il est évident impossible de prédire l’évolution des taux d’emprunts, qui dépend de nombreux facteurs économiques. Trois choses, en revanche, semblent actées.

La première est la remontée des taux de la Federal Reserve enclenchée le mercredi 16 décembre. Si les taux américains continuent à augmenter, cela exercera une pression à la hausse sur les taux européens.

La deuxième est le rythme de la reprise économique en zone euro : la BCE sera réticente à augmenter ses taux directeurs si la croissance et l’inflation restent à niveaux trop faibles.

Enfin, les conditions de financement actuelles sont les meilleures depuis des années et un retour aux niveaux d’avant-crise semble assez improbable dans les prochains mois. Un investisseur prudent pourra de toute façon contracter un emprunt à taux fixe pour se couvrir des éventuelles hausses de taux.

* Crédit Logement est une société de financement qui se spécialise dans la garantie des prêts immobiliers par la gestion d’un fonds mutuel. Sont a priori éligibles à sa garantie les projets d’acquisition dans le neuf ou l’ancien ainsi que la réalisation de travaux et de constructions portant sur des résidences principales, secondaires, locatives ou mixtes.

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