SCPI Immo Placement : interview de Jean-Christophe Antoine

Jean-Christophe Antoine, Président de la Société de Gestion VOISIN, revient en exclusivité pour MeilleureSCPI.com sur les performances de la SCPI Immo Placement ainsi que sur ses perspectives de développement.

Immo Placement, une stratégie ancrée dans les métropoles régionales

Bonjour Jean-Christophe Antoine. VOISIN gère une des SCPI historique du marché, Immo Placement, qui a été créée en 1968. Pouvez-vous nous rappeler la stratégie d’investissement de cette SCPI ?

Avec plus de 50 ans d’existence, la SCPI Immo Placement est la résultante de la fusion de plusieurs SCPI. De petites SCPI ancrées dans les régions : une à Lyon, une à Grenoble et une à Dijon.

Constitué d’un patrimoine de qualité, elles ont décidée de fusionner pour une meilleure mutualisation de leurs actifs et donc une meilleure solidité de leurs résultats. 

Aujourd’hui Immo placement poursuit cette stratégie de patrimoine ancré dans les métropoles régionales puisque plus de 90 % de son patrimoine est situé en régions et son orientation bureaux à plus de 65 %.

Immo Placement possède aujourd’hui plus de 200 actifs et plus de 400 locataires. Dans une de nos études, nous avons constaté que plus le patrimoine de la SCPI est réparti en actifs et locataires, plus le risque est dilué. Comment adaptez-vous la gestion avec autant de lignes ?

La gestion est effectivement plus coûteuse pour la société de gestion mais elle répond au postulat de départ de cette SCPI. À savoir : avoir la plus grande mutualisation pour une moindre volatilité du résultat.

200 lignes pour une capitalisation de 220 millions c’est un actif moyen qui fait un million d’euros.

Par contre, la concentration des actifs en région Rhône-Alpes et Bourgogne-Franche-Comté à plus de 60 % et la présence de nos équipes à Dijon, nous permet d’avoir à la fois une proximité de nos actifs et de nos locataires. 

Enfin, la stabilité de nos équipes, nous permet d’avoir conservé la mémoire de ses actifs et de ses locataires pour une gestion plus optimale du patrimoine.

Immo Placement, un bilan positif pour l’année 2019

Parlons chiffres à présent. Quel est votre bilan des 3 premiers trimestres 2019 ?

Le bilan est globalement positif pour cette année. 

Pour premier élément, nous pouvons noter l’augmentation de capital qui a été ouverte à la fin du mois du juin et qui est couverte à ce jour à hauteur de 65 % (ndlr : fin octobre). Cette dernière devrait être clôturée d’ici la fin de l’année. 

De plus, le taux d’occupation est supérieur à 94 % pour l’année 2019. Un plan de cession qui a été poursuivi et qui a généré plus d’un million net de plus-value nette fiscale par rapport à un prix global des cessions de 9 millions d’euros.

Et enfin des acquisitions qui ont porté sur 17 millions d’euros sur l’exercice 2019, concentrées à 75 % à Lyon et son agglomération et qui ont porté sur 6 actifs (avec plus de 33 locataires). Ce qui illustre la mutualisation que l’on recherche avec un taux de rendement net moyen des acquisitions de l’ordre de 6,5 %.

Quel TDVM visez-vous en 2019 ?

L’augmentation de capital en cours s’est faite sur la base d’un prix de 870 € qui est en hausse de 3,5 % par rapport au dernier prix moyen de la part. 

À noter qu’il est en retrait par rapport à la valeur de reconstitution qui est de 916 €. Ce qui est un avantage pour les nouveaux associés qui souhaitent souscrire.

Sur l’exercice 2019, le résultat est excellent et reflète la bonne santé de cette SCPI. 

Il est d’ores et déjà possible d’annoncer que le dividende sera en augmentation par rapport à 2018 : il s’établira à 48 € par part pour cet exercice sans distribution de plus-value et avec une ponction minime sur le report à nouveau. 

Ce dernier après cette distribution s’établira à plus de 100 jours de distribution ce qui pérennise bien entendu les résultats futurs.

Immo Placement, quelles perspectives pour 2020 ?

Et pour 2020 ?

Pour l’exercice 2020, l’augmentation de capital va dans un premier temps être clôturée. 

Immo Placement poursuivra cette cession des actifs qui sont non contributeurs au rendement moyen de la SCPI et qui sont porteurs de risques à terme mais dans des volumes limités de l’ordre de 5 à 7 millions. 

Nous finaliserons également la politique d’investissement avec des investissements de l’ordre de 10 millions sur l’année 2020.

Tout cela devrait la conduire à avoir un dividende quasi identique à celui de 2019, qui est estimé entre 47 et 48 € pour l’exercice 2020.

VOISIN et la thématique du label ISR

Au-delà d’Immo Placement, comment voyez-vous la thématique ISR pour vos SCPI en général ?

Jusqu’à présent pour les FIA Immobiliers, les diverses pratiques associées à L’ISR et la diversité de ces pratiques ne permettaient pas pour les investisseurs de faire la différence entre une gestion traditionnelle et une stratégie dite responsable.

Aujourd’hui un élément nouveau apparaît : c’est l’apparition par décret d’un label ISR immobilier qui est parfaitement adapté aux FIA immobiliers.

Ce label ISR immobilier donne un cadre et des méthodologies très claires, qui vont permettrent aux différents FIA immobiliers de relever les défis environnementaux et sociétaux, de donner du sens à leurs actions et effectivement de donner du sens à l’épargne des investisseurs.

Dans ce cadre là, VOISIN va s’engager dans la labellisation ISR d’une de ses SCPI dès 2020.

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