PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ : Ouverture des marchés secondaires

Dans un contexte où la liquidité des parts de SCPI reste un enjeu majeur pour les épargnants, les SCPI PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ ont franchi une étape décisive au printemps 2026. Leurs marchés secondaires ont officiellement ouvert le jeudi 2 avril 2026, marquant une évolution structurante pour la gestion des parts et la manière dont les investisseurs peuvent organiser leurs sorties. Cette bascule vers un marché secondaire régulé s'inscrit dans un environnement où la collecte ne compense plus suffisamment les demandes de retrait, malgré des dispositifs antérieurs comme la stimulation de la collecte ou la mise en place de fonds de remboursement.

À l'origine de ce changement, PERIAL Asset Management a décidé, le 25 février 2026, de suspendre temporairement la variabilité du capital de PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂, afin de protéger l'équité entre associés et d'éviter que les retraits ne pénalisent durablement la structure financière des SCPI. Conformément aux pratiques encadrées par l'AMF en matière de liquidité, cette suspension s'accompagne de la mise en place d'un marché secondaire organisé, où les parts s'échangent selon la loi de l'offre et de la demande, via un carnet d'ordres centralisé.

Un dispositif déjà anticipé par certains investisseurs

Avant même l'ouverture officielle, plusieurs associés proactifs ont anticipé ce nouveau fonctionnement. Des clients souhaitant céder leurs parts ont ainsi pré-rempli un ordre de vente via leur espace épargnant, dans la perspective de la mise en route du marché secondaire. À compter du 2 avril 2026, ces ordres de vente sont devenus visibles dans l'espace partenaire, offrant un suivi centralisé des intentions de cession, à la manière d'un véritable carnet d'ordres, c'est‑à‑dire un registre électronique qui recense les ordres d'achat et de vente à un instant donné.

Cette anticipation illustre l'intérêt croissant pour ces mécanismes dans l'univers des SCPI, où la confrontation des ordres – le processus qui met en relation les ordres de vente et d'achat pour déterminer un prix d'exécution équilibrant au mieux offre et demande – devient un outil clé de gestion de la liquidité. Elle marque aussi la montée en puissance du marché secondaire, qui, selon la définition retenue par MeilleureSCPI.com, désigne l'espace où les parts de SCPI peuvent être échangées entre investisseurs après leur émission initiale, sans passer par la création de nouvelles parts par la société de gestion.

Signature électronique : une étape indispensable

Dans ce nouveau cadre, la signature électronique s'impose comme étape centrale du processus de cession de parts. PERIAL AM a choisi de s'appuyer sur une solution de signature dématérialisée pour sécuriser juridiquement les ordres et tracer les engagements des associés.

Processus de validation

Les associés reçoivent, à partir de 9h30 le 2 avril 2026, un email émis depuis " PERIAL ASSET MANAGEMENT via Docusign ". Cet email permet de :

• Signer électroniquement l'ordre de vente.
• Valider officiellement la demande de cession.

Point essentiel : un ordre n'est enregistré dans le carnet d'ordres qu'après cette signature électronique, ce qui garantit la traçabilité, la sécurité juridique de l'opération et la conformité avec les exigences de l'AMF en matière de conservation des ordres et de preuve de consentement. Le carnet d'ordres, tel qu'il est défini dans le lexique de MeilleureSCPI.com, joue ici un rôle de registre central des ordres, indispensable pour l'organisation de la confrontation et la transparence vis‑à‑vis des investisseurs.

Cas spécifique des indivisions

Pour les parts détenues en indivision, une procédure adaptée – et plus formelle – s'applique, afin de respecter les exigences légales et de prévenir les litiges entre indivisaires.

Étapes à suivre

• Télécharger l'ordre de vente depuis l'espace épargnant (onglet " Mes opérations ").
• Imprimer le document.
• Faire signer l'ensemble des indivisaires.
• Scanner l'ordre signé.
• Déposer le document dans l'espace épargnant.

Ce processus, plus contraignant qu'une signature électronique unique, assure la validité juridique de l'opération et la cohérence avec le droit des biens, en évitant que la cession de parts ne soit contestée par un co‑indivisaire. Dans le cadre d'investissements en parts de SCPI – des titres de propriété qui matérialisent la quote‑part d'un associé dans le patrimoine immobilier géré –, cette rigueur procédurale est indispensable.

Fonctionnement du marché secondaire

Le marché secondaire de PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ repose sur une confrontation périodique des ordres, organisée par PERIAL Asset Management. Depuis avril 2026, les échanges de parts ne se font plus par création ou rachat direct de parts par la SCPI, mais entre associés via ce mécanisme de confrontation, conformément aux bonnes pratiques du marché secondaire des SCPI.

Principe de fonctionnement

• Les ordres d'achat et de vente sont collectés tout au long du mois, via les espaces épargnants et partenaires.
• Une confrontation est réalisée en fin de mois : la première a eu lieu le 30 avril 2026, puis les suivantes interviennent chaque dernier jour ouvré du mois, à heure fixe (par exemple 14h dans le cas de PERIAL Grand Paris, selon ses bulletins officiels).
• Un prix d'équilibre – ou prix d'exécution – est déterminé automatiquement, en cherchant à maximiser le volume d'échanges et à rapprocher au mieux l'offre et la demande.

Ce mécanisme de confrontation périodique correspond à la définition de la confrontation dans le lexique de MeilleureSCPI.com : un processus d'appariement des ordres de vente et d'achat, aboutissant à un prix qui équilibre au mieux le marché. La fréquence mensuelle apporte une régularité au dispositif, aligne le fonctionnement de PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ sur celui des SCPI à capital fixe et s'adapte à la loi de l'offre et de la demande, dans un marché où les flux de retraits restent élevés mais mieux maîtrisés qu'en 2023‑2024.

Exécution des ordres : quelles possibilités ?

Tous les ordres ne trouvent pas nécessairement preneur lors d'une session de confrontation. Selon les premiers retours de marché publiés par la communauté des investisseurs, la première confrontation du 30 avril 2026 aurait abouti à un prix d'exécution d'environ 250 € pour PERIAL Grand Paris, tandis que PERIAL O₂ a connu par la suite des prix d'exécution bien inférieurs à son dernier prix de souscription officiel, illustrant la réalité des décotes sur le marché secondaire.

• Si un ordre n'est pas exécuté : il peut être conservé pour la session suivante ou modifié à tout moment via l'espace épargnant (prix, quantité, durée de validité).

Cette flexibilité permet aux investisseurs d'ajuster leur stratégie en fonction de l'évolution des prix d'exécution, des volumes échangés et des décotes observées par rapport à la valeur de reconstitution des parts.

Il reste toutefois primordial de rappeler que la liquidité demeure non automatique : la vente dépend de la présence d'acheteurs au même niveau de prix, de la position de l'ordre dans le carnet d'ordres et, plus largement, de la profondeur du marché secondaire. Comme le souligne MeilleureSCPI.com dans ses analyses, le marché secondaire est aujourd'hui un espace où la liquidité est gérée de manière plus transparente, mais où les décotes peuvent être significatives et où les échanges restent conditionnés à la rencontre effective entre acheteurs et vendeurs.

Frais applicables sur le marché secondaire

Les transactions sur le marché secondaire de PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ engendrent des frais spécifiques, entièrement à la charge de l'acquéreur. Ces frais doivent être intégrés dans le calcul du rendement global et dans l'arbitrage entre différentes solutions d'investissement immobilier.

Ces frais, qui s'ajoutent au prix de cession, sont reversés par PERIAL AM à l'administration fiscale pour le compte de l'acheteur, conformément au régime applicable aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières. Ils s'inscrivent dans le cadre plus large des frais d'accès au marché secondaire des SCPI, où le prix acquéreur – prix payé par l'acheteur – intègre souvent ces coûts de transaction et peut différer sensiblement de la valeur de reconstitution ou du dernier prix de souscription.

Synthèse des principales caractéristiques

Enjeux pour les investisseurs

Cette ouverture du marché secondaire renforce la gestion dynamique des parts, avec pour objectifs :

• Faciliter les arbitrages entre investisseurs, en permettant la cession de parts existantes sans création de nouvelles parts, conforme à la logique du marché secondaire.
• Offrir une visibilité accrue sur la liquidité, grâce à la publication de prix d'exécution et, pour certaines plateformes spécialisées, de carnets d'ordres détaillés permettant de suivre les niveaux de décote et les volumes échangés.
• Permettre une allocation patrimoniale plus agile en immobilier indirect, en faisant des parts de SCPI un outil d'ajustement fin de la stratégie patrimoniale plutôt qu'un actif totalement illiquide.

Cette souplesse nouvelle nécessite toutefois une compréhension fine du carnet d'ordres et un choix judicieux des prix. Dans un contexte de suspension temporaire de la variabilité du capital depuis le 25 février 2026, les investisseurs doivent intégrer le fait que le prix d'exécution peut s'écarter fortement du dernier prix de souscription et refléter les tensions du marché immobilier (notamment sur les bureaux franciliens) et les exigences des acheteurs en termes de rendement attendu. Les analyses récentes montrent ainsi des décotes marquées sur certaines confrontations, en particulier pour PERIAL O₂, où le prix d'exécution constaté à la fin du 1er semestre 2026 se situe nettement en dessous de la valeur de reconstitution.

Conclusion

L'ouverture du marché secondaire des SCPI PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂, le 2 avril 2026, représente une avancée clé pour la liquidité des parts et l'organisation des échanges entre associés. Basé sur une confrontation mensuelle et un prix d'équilibre, ce dispositif vise une fluidité accrue des transactions, tout en préservant les spécificités structurelles des SCPI et en respectant le cadre réglementaire de l'AMF en matière de transparence et de protection des épargnants.

La réussite des opérations repose néanmoins sur la présence d'une contrepartie effective et sur la capacité des investisseurs à appréhender la logique du marché secondaire : confrontation des ordres, prix d'exécution potentiellement décoté, frais d'acquisition et rôle central du carnet d'ordres. Dans ce nouvel environnement, le marché secondaire doit être abordé comme un outil de gestion et d'ajustement patrimonial, plus que comme une source de liquidité immédiate.

Avertissements : Les produits commercialisés par PERIAL AM restent des investissements de long terme (il est généralement recommandé de détenir ses parts au moins 8 ans) qui n'offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus potentiels ne sont pas garantis et dépendront de l'évolution du marché immobilier et financier, des taux d'occupation, ainsi que du versement des dividendes, lui‑même conditionné au vote préalable de l'assemblée générale des associés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, il convient de consulter les notes d'informations et les DIC de chaque SCPI, ainsi que les communications officielles de PERIAL AM.