Une analyse transversale de la SCPI Novapierre Allemagne

Retour sur le positionnement stratégique de la SCPI

Depuis sa création en 2012, la SCPI Novapierre Allemagne, gérée par Paref Gestion, a mené une politique d'investissement active sur le territoire allemand notamment grâce à son partenariat avec Internos Global Investors, un important gestionnaire de fonds immobiliers pan-européen spécialisé sur les commerces depuis 15 ans. De plus pour affiner sa connaissance des conditions du marché allemand, la société de gestion travaille en étroite collaboration avec BBE, une société allemande spécialisée dans la réalisation d'études de marché en immobilier d’entreprise. 

Grâce à une stratégie unique axée en commerces de petites et moyennes villes allemandes, un marché particulièrement profond et résilient dans cette économie décentralisée, Novapierre Allemagne est le seul fonds français grand public à le faire, elle se positionne comme  le leader en immobilier commercial allemand sur le marché de la SCPI. 

La spécificité de ce patrimoine d’immobilier commercial

Par ailleurs, il est indispensable de noter qu’environ 60% des revenus locataires de la SCPI sont issus de sociétés de distribution essentiellement alimentaires appartenant aux 5 plus grands groupes allemands du secteur, ce qui lui permet de sécuriser les flux locatifs. Un autre chiffre permet de comprendre l’importance de ce BIG 5, en effet ces discounters représentent 45% de la distribution alimentaire en Allemagne et ne possède aucun franchisé!

Avec la dernière vague d’acquisitions, la SCPI comptabilise 27 actifs à son patrimoine, représentant 120 000 m2 d'espaces commerciaux. Actuellement, la valeur du patrimoine est de 141,54 millions d'euros mais sera très prochainement complétée par 35 millions d'euros grâce à des actifs en cours d'acquisition. Avec 130 millions d'euros collectés en 2 ans et demi, Novapierre Allemagne atteint désormais son rythme de croisière, ce qui lui permet de bénéficier d'un accueil très favorable auprès des épargnants. Au vu de ce succès, la société de gestion a décidé de suspendre provisoirement, du 1er juin au 31 août, la commercialisation de parts afin de préserver un certain équilibre entre collecte et investissements réalisés. 

Le business-model et la gestion locative

Ce sont 130 locataires qui occupent les commerces du patrimoine, pour un excellent taux d'occupation financier de 98%. A ce jour la SCPI n'a enregistré aucun incident de paiement. Cette performance est en premier lieu le fruit d’une bonne gestion locative, or sur le marché allemands celle-ci est facilité par une règlementation souple et dynamique différente du marché français. En effet en Allemagne la durée moyenne des baux est bien plus élevé qu’en France. Face au traditionnel 3/6/9 ans en France on retrouve la combinaison 10/15/20 ans en Allemagne. Toutefois le renouvellement en libre en Allemagne ce qui permet au locataire de quitter les lieux sans contrainte si aucune clause contractuelle n’a été prévue et en contrepartie en cas de défaut de paiement du locataire, le propriétaire peut faire quitter les lieux au locataire en quelques mois ce qui est bien plus rapide qu’en France. Pour information les vendeurs d'aujourd'hui sont des fonds de private equity anglo-saxons qui se se sont positionnés il y a 7 ans au coeur de la crise économique mondiale et qui liquident aujourd’hui leurs lignes suite aux termes des baux afin de réaliser une plus-value. Aujourd’hui la moyenne des baux du patrimoine de la SCPI est de 7 ans avec 10 ans pour les dernières acquisitions.

Il est intéressant de noter l’importance qu’accorde la SCPI à la localisation de ses actifs et aux flux de population qui gravitent autour. Comme l’explique Thierry Gaiffe, Directeur Général de Paref Gestion, l’objectif est de se positionner en première périphérie des agglomérations afin de bénéficier d’un flux massif et constant de consommateur tout en ayant la possibilité d’agrandir, d’adapter voire de restructurer certains actifs en fort développement. C’est ainsi que s’explique  le positionnement de Novapierre Allemagne sur les retail-park où l’on retrouve particulièrement cette capacité d’adaptation des surfaces et des offres de produits.

Le contexte économique de l’économie allemande

Si aujourd'hui les investisseurs français se tournent vers le marché, c’est pour plusieurs raisons. L'Allemagne, 4ème puissance économique mondiale et 1ère au niveau européen, affiche un taux de chômage de quasi-plein emploi à 4,5% de la population active, largement inférieur aux 10% en France. La croissance du PIB est de +1,7 % avec un PIB de 3 milliards d’euros et enfin le pays est apprécié pour sa forte stabilité en termes de politique économique. Depuis 2012 les fondamentaux sont en constante progression. Le grand enjeu auquel le pays fait face est démographique avec le vieillissement rapide de sa population avec comme solution un solde migratoire de plus en plus élevé qui comporte son lot de problématiques (entrée +1 million d’immigrants).

Du côté des investissements, la hausse constatée en Allemagne s’explique par des taux d'intérêts qui sont particulièrement faibles, à l’image des obligations allemandes 10 ans qui ont un taux négatif. Dans ces conditions, la SCPI Novapierre Allemagne a ainsi eu la possibilité d'obtenir des conditions d'emprunt très avantageuses, dont notamment une dette contractée auprès d’établissement allemands à un taux d'intérêt inférieur à 1% sur 7 ans. 

Le volume investi du marché immobilier en Allemagne à représenté 60 milliards de transactions en 2015, soit une hausse de 40% par rapport à 2014. Cet engouement de la part des épargnants est expliqué par une abondance des liquidés et le dynamisme de l'économie allemande.

L’économie allemande est tirée par la consommation des ménages, la hausse du pouvoir d'achat  a d’ailleurs atteint 2%. Les Lenders situé au sud et à l’ouest sont les régions les plus dynamiques d’Allemagne, où l’on constate la plus forte progression du pouvoir d’achat des ménages. Or 50% des revenus des ménages allemands sont alloués au poste alimentaire.

Quel sera l’impact du e-commerce sur l’immobilier commercial?

Novapierre Allemagne cible les commerces de proximité qui au contraire d’autres actifs ne sont pas menacé par le e-commerce (dont la part de la vente alimentaire est infime) malgré un potentiel de croissance élevé d’environ 20% à horizon 2020. De plus les discounters mettent en place aujourd’hui des stratégies marketing forte notamment en termes de réorganisation et de modernisation des espaces afin de maintenir et d’élever la qualité de l’expérience client (digitalisation, toiture vitrée afin de profiter de la lumière du soleil etc).