Quelles sont les SCPI qui investissent en Allemagne?

Stabilité du marché allemand : une opportunité d'investissement pour les SCPI

Dans une logique de diversification de son patrimoine, il peut être opportun d'investir dans l'économie allemande. Les supports d’investissement dans l’immobilier européen se sont multipliés ces dernières années. En particulier, les SCPI Actipierre Europe, Actipierre Allemagne, LFP Europimmo et Corum Convictions effectuent des acquisitions en Allemagne, à titre exclusif ou dans l’objectif de diversifier leur portefeuille avec des actifs très sécurisés et au rendement intéressant (entre 5 % et 6 %). Revenons sur le détail de leur offre et l’intérêt d’un investissement dans l’immobilier allemand.

Les SCPI de rendement : Actipierre Europe, Novapierre Allemagne et LFP Europimmo

Actipierre Europe, créée en 2007 et gérée par la société Ciloger, investit dans l’immobilier commercial. Elle a notamment fait l’acquisition d’un centre commercial à Herdecke, en Westphalie. Ses objectifs principaux sont la sécurité patrimoniale et la récurrence des revenus. Cette prudence explique la conclusion de baux de longue durée (en général supérieure à 12 ans), le choix de locataires sûrs et donc un rendement légèrement inférieur à la moyenne des SCPI : 4,70 % hors crédit d’impôt sur les revenus fonciers allemands. Propriétaire de 70 immeubles, dont 80 % en France et 20 % en Allemagne, sa capitalisation atteint 222,91 M€.

Novapierre Allemagne a été lancée en janvier 2014 par la société Paref Gestion. Elle a pour objectif d’investir dans l’immobilier de commerces de périphérie en partenariat avec un acteur local, Internos Global Investors. Elle acquiert des ensembles de quatre à six cellules dans des retails parks (centres commerciaux à ciel ouvert) dans les moyennes et petites villes allemandes. Elle prévoit de limiter son capital à 100 M€ et affiche un objectif de rendement de 5 %.

La Française REM a lancé la SCPI LFP Europimmo le 1er août 2014, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise européen. Elle a récemment acheté un immeuble à Offenbach, dans la Hesse, qu’elle loue à Saint-Gobain. Le rendement brut de ce bien, mesuré par le rapport entre le loyer annuel hors charges et le prix d’acquisition, est de 6 %. Dotée d’un capital initial de 760.000 € statutairement limité à 100 M€, elle prévoit des investissements en Allemagne, puis éventuellement en France, aux Pays-Bas et en Belgique. Elle recommande des placements d’une durée de 9 ans.

Corum Convictions, une SCPI opportuniste qui investit en Allemagne

Créée en avril 2012, Corum Convictions est une SCPI dite opportuniste. Elle prend des positions plus opportunistes que les autres, ce qui lui assure une espérance de rendement supérieure. En l’occurrence, Corum Convictions a effectué des placements en Espagne et au Portugal, suivant ainsi des investisseurs comme W. Buffet et C. Slim qui anticipaient une reprise du marché immobilier dans ces pays. Cette stratégie lui a permis de dégager le meilleur taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : 6,31 % en 2014 pour les SCPI à capital variable. Poursuivant sa stratégie de diversification de portefeuille, elle a fait l’acquisition en septembre 2014 d’un immeuble à Francfort, une zone économique dynamique bénéficiant d’une fiscalité attractive. Cette actif a été largement revalorisé depuis sa récente acquisition.

Les avantages d’un investissement dans l’immobilier allemand

Les SCPI dites « allemandes » constituent une solution de placement à la fois sûre et attrayante pour les investisseurs français. Ceci tient d’abord à la stabilité de la croissance allemande, qui devrait se situer entre 1,3 % et 1,5 % en 2015, contre moins de 1 % en France. L’économie outre-Rhin est aussi plus décentralisée : les villes moyennes sont nombreuses et constituent des pôles économiques dynamiques, multipliant ainsi les opportunités d’investissement. La demande sur le marché de l’immobilier commercial et de bureaux assure également une liquidité appréciable sur ce type de placement. A ces fondamentaux économiques s’ajoute l’avantage d’une fiscalité attractive résultant de la convention fiscale franco-allemande de 1959 : en effet, les revenus locatifs et les plus-values de cessions de source allemande sont soumis à un impôt de 15,825 % libératoire de toute imposition en France.

D’une manière générale, des placements hors France permettent de diversifier le risque, car les cycles économiques et des marchés immobiliers sont différents d’un pays à l’autre.

L'économie allemande en 5 points clés (au 31/12/14) :

• Nombre d'habitants : 81,1 millions
• PIB/ habitant : 38 291,62 €
• Taux de chômage : 4,8 %
• Croissance 2014 : 1,5 %
• Hausse des salaires en 2014 : + 1,7 %

(Source : Destatistis, statistiques-mondiales)