SCPI diversifiées : le classement des meilleurs TDVM au 2T 2018

Chaque trimestre, MeilleureSCPI.com analyse les chiffres communiqués par les sociétés de gestion de l'ensemble des SCPI de rendement du marché. Cette étude permet d'établir le classement des SCPI les plus performantes et de suivre l'évolution des indicateurs de référence publiés par l'ASPIM, sous le contrôle de l'AMF, dans un contexte de normalisation des taux d'intérêt et de réajustement des valorisations immobilières.

Les meilleurs TDVM des SCPI diversifiées au 2T 2018, replacés dans le contexte 2025

Notre analyse des chiffres trimestriels de l'ensemble des SCPI de rendement du marché nous permet d'établir le classement des SCPI diversifiées les plus performantes à une date donnée, tout en les replaçant dans la dynamique plus récente du marché. Au 2e trimestre 2018, MeilleureSCPI.com présentait les meilleurs TDVM* (taux de distribution sur valeur de marché) des SCPI diversifiées, sur la base des données glissantes des quatre trimestres précédents.

Le TDVM moyen pour l'ensemble des SCPI diversifiées s'établissait alors à 4,83 %. À cette époque, le TDVM constituait l'indicateur de référence utilisé par le marché pour comparer les rendements. Depuis, la méthodologie de place s'est précisée : l'ASPIM publie désormais le taux de distribution, calculé à partir du dividende brut versé au titre de l'année rapporté au prix de la part. Selon les statistiques ASPIM, le taux de distribution moyen de l'ensemble des SCPI s'est établi à 4,72 % en 2024, puis 4,91 % en 2025, témoignant d'un rebond progressif du rendement malgré un environnement immobilier encore sous contraintes. Par catégorie, les SCPI diversifiées ont signé la meilleure performance du marché, avec un taux de distribution moyen autour de 6 % en 2025 et une performance globale d'environ +6,3 %, intégrant à la fois le rendement courant et l'évolution des valeurs de parts.

Dans ce cadre, l'Autorité des marchés financiers (AMF) reste l'autorité de référence pour le cadre réglementaire et la surveillance des marchés financiers en France. Les sociétés de gestion de SCPI doivent être agréées et respecter des règles strictes en matière d'information, de gouvernance et de gestion des risques, ce qui contribue à structurer le marché de la " pierre-papier " autour d'indicateurs harmonisés (taux de distribution, taux d'occupation financier, niveaux de revalorisation des parts).

Pour rappel, le TDVM correspond au Taux de Distribution sur Valeur de Marché. C'est le rapport entre le dividende versé au titre de l'année n (en pleine jouissance) et le prix moyen de la part au titre de l'année n. Aujourd'hui, la communication de marché s'appuie surtout sur le taux de distribution annuel, défini comme le dividende brut versé au titre de l'année rapporté au prix de la part au 1er janvier de l'année, mais la logique reste similaire : il s'agit de mesurer le rendement courant servi aux associés.

Top 3 des SCPI Diversifiées au 2T 2018

Ce classement historique illustre la capacité des SCPI diversifiées à délivrer des rendements supérieurs à la moyenne du marché, grâce à une allocation d'actifs flexible et à une gestion opportuniste des portefeuilles. Depuis, de nouveaux véhicules sont apparus, et la hiérarchie des meilleurs taux de distribution s'est étoffée, avec l'arrivée de jeunes SCPI de rendement affichant des taux à deux chiffres en 2025. Mais ces performances doivent toujours être appréciées à la lumière du risque, de la stratégie (rendement vs plus-value) et de la politique de revalorisation des parts.

Le seul choix du TDVM ne doit pas guider votre investissement en SCPI.

Pour enrichir ce panorama, trois notions clés méritent d'être rappelées :

• SCPI à capital variable : la souscription et le rachat de parts sont possibles en continu, ce qui offre une plus grande liquidité théorique et permet aux épargnants d'ajuster plus facilement leur exposition au marché immobilier. La souscription désigne l'acte par lequel un investisseur acquiert des parts de SCPI en contrepartie d'un apport en capital, lors de la création, de l'augmentation de capital ou sur le marché secondaire.
• Dividende : il correspond aux revenus distribués périodiquement aux associés, issus des loyers encaissés par la SCPI. Ces loyers reposent notamment sur des baux commerciaux, contrats de location conclus entre le propriétaire et le locataire pour l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel, et structurent la stabilité des flux de revenus.
• Prix de part : valeur à laquelle l'investisseur souscrit ou cède ses parts, déterminante dans le calcul du taux de distribution et dans l'appréciation de la performance globale. À côté du rendement, le suivi du Loan-to-Value (LTV) — c'est-à-dire le niveau d'endettement rapporté à la valeur du patrimoine immobilier — permet de mesurer la sensibilité du véhicule à l'effet de levier et au cycle de valorisation.

Les SCPI diversifiées, aussi appelées SCPI classiques diversifiées, investissent majoritairement en immobilier d'entreprise et répartissent leurs actifs entre plusieurs typologies : bureaux, commerces, logistique, locaux d'activité, et parfois santé ou hôtellerie. Cette diversification sectorielle — complétée par une diversification géographique entre régions françaises, zone euro et parfois au-delà — constitue l'un de leurs principaux atouts en termes de résilience. Par convention de marché, une SCPI réellement diversifiée doit détenir au moins trois classes d'actifs différentes, sans qu'aucune ne dépasse environ 50 % de la valeur totale du patrimoine, ce qui permet de mutualiser les risques et de lisser les cycles.

*TDVM trimestriel : (acompte trimestriel / prix moyen pondéré) x 4

** TDVM glissant sur les 4 derniers trimestres (3T 2017, 4T 2017, 1T 2018, 2T 2018) rapporté au PMP moyen au 2T 2018