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- Taux d’emprunt bas exploités : la SCPI s’endette à ~0,9 % pour acheter des actifs pro rapportant ~8–9 %, maximisant l’effet de levier pour les associés.
- Rendement élevé sécurisé : TDVM à 6 % grâce à un taux d’occupation de 100 % et des baux longs (2/3 > 8 ans) avec locataires solides comme Pôle Emploi ou Philips.
- Surinvestissement maîtrisé : trésorerie négative car la SCPI investit plus que sa collecte, mais pour capter des opportunités très rentables dans le Grand Est.
- Risque locatif limité : actifs diversifiés à Nancy, Metz, Strasbourg, Reims, loués à des grands comptes, stabilisent les revenus et réduisent le risque de vacance.
La SCPI Grand-Est finance une partie de ses acquisitions à des taux particulièrement bas
SCPI Grand-Est, une SCPI jeune et innovante
Créée en 2013 par la société de gestion Foncières et Territoires, SCPI Grand Est se spécialise dans l’immobilier d’entreprise. Elle innove sur le marché des SCPI en proposant des investissements ciblés sur les régions de l’est de la France. Cette stratégie géographique se fonde sur l’expertise territoriale développée par le management de la SCPI, qui lui permet de repérer les meilleures opportunités d’investissement.
En 2014, SCPI Grand Est a réalisé l’acquisition d’un ensemble de bureaux de 1.745m² à Nancy, pour un montant de 1,2M€. Les baux sont signés avec des locataires de premier plan, tels Pôle Emploi, Philips ou Amplifon. La SCPI a également investi à Metz dans un ensemble de bureaux de 225m² loué à Banque Palatine. Des acquisitions sont en cours pour des actifs situés à Nancy, Strasbourg et Reims.
Les rendements générés par la SCPI sont très satisfaisants : au troisième trimestre 2015, le versement d’un dividende de 3,75€ par part a porté le TDVM à 6% (vs. 4,56% au premier semestre). Cette bonne performance s’explique notamment par un taux d’occupation financier de 100%. Les deux-tiers des baux prévoient des durées supérieures à 8 ans, ce qui garantit la pérennité des revenus locatifs.
Une situation de surinvestissement fin 2015
SCPI Grand Est a mené un politique d’investissement très dynamique, avec l’acquisition de son premier actif dans les mois suivant sa création. Ceci s’est traduit par le décaissement de près de 2,3M€ depuis 2014.
La collecte nette, en forte progression au 2ème et au 3ème trimestre 2014 (respectivement 400.000€ et 537.500€), a retrouvé un rythme moyen de près de 20.000€ par mois. En tenant compte de l’apport initial des fondateurs, SCPI Grand Est a levé plus de 2M€ depuis sa création. En l’absence de cessions, la situation de trésorerie de la SCPI est négative au 3ème trimestre, à environ -280.000€.
Une bonne nouvelle pour les associés
Cette situation de surinvestissement est une bonne nouvelle pour les associés car elle illustre une situation d’effet de levier particulièrement profitable. En effet, SCPI Grand Est a recours à l’endettement pour financer des acquisitions d’un montant supérieur à sa trésorerie disponible. Or les taux d’emprunts ont considérablement diminué deupuis 2014 : le taux moyen des obligations assimilables au Trésor (OAT) à 10 ans, par exemple, est de 0,9% en 2015 (vs. 2,2% en 2013). Le produit de ces emprunts, contractés à des taux bas, permet à la SCPI de conduire des projets aux rendements très supérieurs : les locaux loués à Pôle Emploi génèrent ainsi un rendement de 8,90% et ceux occupés par Amplifon, de 8,30%. Les actifs en cours d’acquisition devraient dégager des rendements de l’ordre de 8,80%. La différence entre le taux d’emprunt et la rentabilité de l’activité de SCPI Grand Est accroît considérablement la rentabilité de ses fonds propres.
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