Acheter en nue-propriété, la solution pour investir dans l’immobilier sans fiscalité

L’investissement immobilier permet de se constituer un complément de revenu tout en sécurisant son patrimoine. Mais avec l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux, la fiscalité en la matière freine les épargnants. Pour échapper à cette fiscalité, mieux vaut acheter en nue-propriété.

La nue-propriété : un investissement immobilier sans fiscalité

Acheter en nue-propriété constitue la meilleure alternative pour éviter la lourde fiscalité sur les revenus. Cette opération consiste à acquérir la nue-propriété d’un actif avec une décote, car c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus et profite du bien au cours de la période de demembrement.

Rappelons cependant que placer en nue-propriété directe limite les opportunités pour l’investisseur, car il ne peut acheter qu’un seul bien. Il ne pourra donc pas diversifier son patrimoine. L’idéal est donc d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété.

La souscription de parts dans une SCPI en nue-propriété équivaut à investir son épargne pendant une durée établie (de 3 à 20 ans). Ce type de placement offre la possibilité de diversifier géographiquement son portefeuille tout en échappant à la fiscalité pendant la durée du démembrement.

Nue-propriété : Une durée de démembrement choisie 

En nue-propriété, la possibilité de choisir la durée de démembrement constitue un réel avantage pour l’épargnant. En effet, en choisissant lui-même la fin du démembrement, l’épargnant pourra le faire coïncider avec la date de son départ à la retraite par exemple. A l’échéance du démembrement, il pourra percevoir les dividendes puisque la pleine propriété sera reconstituée. Ce mode d’investissement permet également à l’investisseur de maximiser son rendement, puisqu’il aura acquis ses parts avec une décote sur leur prix.

Investir en SCPI en nue-propriété constitue ainsi pour l’épargnant une transaction doublement gagnante : il n’est pas assujetti à l’impôt et le prix de ses parts sera revalorisé.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété

Rappelons que pour acheter des parts en SCPI en nue-propriété, l’épargnant doit réaliser l’opération au comptant. En effet, les institutions financières ne valident pas les crédits pour ce type d’investissement. Cela s’explique par le fait que l’épargnant ne perçoit aucun revenu tout au long du démembrement. L’opération d’achat des parts s’apparente donc à une transaction sans effet de levier.

Elle offre cependant un taux de rendement plus élevé (4,45% en 2017) que celui du livret A (0,75 %) et des contrats d’assurance-vie (1,7 %). De plus, l’exonération d’impôt favorise le rendement. En pratique, le rendement de l’investissement varie en fonction de la durée du démembrement et du pourcentage de décote du prix initial de parts de SCPI. En général, sur une durée de 5 ans, cette décote est de 20 %. Sur 10 ans, elle est de 35 %.

A noter que le délai minimum de détention des parts conseillé de SCPI est de 8 ans étant donné qu’il s’agit d’un pur investissement immobilier. 

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