Alta Convictions acquiert des locaux d'activité près de Limoges

Alta Convictions confirme sa montée en puissance sur le segment de la logistique avec une nouvelle opération en région, cette fois-ci aux à proximité de Limoges. La SCPI diversifiée d'Altarea Investment Managers, déjà positionnée sur la logistique, les locaux d'activité et le commerce, poursuit ainsi sa stratégie de construction d'un portefeuille résilient et orienté vers les nouveaux usages immobiliers. Cette acquisition en Nouvelle-Aquitaine illustre à la fois la sélectivité de la gestion, la recherche de revenus sécurisés à long terme et la volonté de rester fortement exposée au marché français tout en conservant une marge de diversification européenne.

Un actif logistique stratégique près de Limoges

Localisation et contexte économique

L'actif acquis par la SCPI Alta Convictions est implanté à Verneuil-sur-Vienne, au sein de la Zone d'Activité Économique du Verdoyer, à proximité immédiate de Limoges. Il bénéficie d'un accès rapide à l'autoroute A20, axe structurant qui relie Paris à Toulouse et constitue l'une des dorsales de transport du centre de la France. Cette localisation offre un bon compromis entre desserte régionale et connexion aux grands flux nord–sud.

Dans un contexte où la SCPI a déjà investi dans plusieurs corridors logistiques majeurs – Plaine de l'Ain, axe Paris–Strasbourg, périphérie lyonnaise ou encore Espagne industrielle – l'entrée en Nouvelle-Aquitaine marque une nouvelle étape dans la diversification géographique du patrimoine.

Caractéristiques de l'immeuble

L'ensemble immobilier développe plus de 7 000 m², combinant des surfaces d'entrepôt et des bureaux d'accompagnement. Construit en 2006, il est équipé pour répondre aux besoins d'utilisateurs industriels et logistiques contemporains.

Parmi les principaux atouts techniques de l'actif :

• Six portes à quai, permettant une gestion efficace des flux de chargement et de déchargement.
• 45 places de stationnement, adaptées au fonctionnement des équipes et des flux de véhicules légers.
• Une hauteur libre compatible avec les standards actuels de stockage en logistique et locaux d'activité.
• Une conformité aux objectifs en valeurs absolues du dispositif Éco Énergie Tertiaire à horizon 2050, ce qui le positionne favorablement dans la trajectoire réglementaire française de réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires.

Dans un marché où la performance énergétique et la capacité d'adaptation des actifs deviennent des critères décisifs de liquidité et de valorisation, ce positionnement environnemental est un élément clé. De manière générale, Altarea IM met en avant une montée en exigence extra-financière et un cadre ISR dans la construction de ses portefeuilles, Alta Convictions disposant d'un profil de risque modéré et d'un positionnement sur des actifs récents ou modernisables.

Une valorisation à 5,2 M€ et un rendement supérieur à 8 %

L'investissement est valorisé à 5,2 millions d'euros. Le rendement à l'acquisition ressort à plus de 8 %*, un niveau supérieur aux taux constatés sur de nombreux actifs logistiques prime en France, en particulier sur les marchés les plus tendus.

Ce niveau de rendement doit être interprété à la lumière de plusieurs paramètres :

• la localisation régionale, hors hubs logistiques les plus chers ;
• la structure de l'opération en cession-bail (sale and leaseback), qui permet d'obtenir des rendements attractifs en contrepartie d'un engagement locatif long terme ;
• la qualité du locataire, un acteur national de premier plan.

Un actif sécurisé par un locataire de référence : Groupe Paredes Orapi

Un bail ferme de neuf ans

L'ensemble immobilier est intégralement loué au Groupe Paredes Orapi (GPO) dans le cadre d'une opération de cession-bail assortie d'un engagement locatif ferme de neuf ans. Ce type de montage, déjà utilisé par Alta Convictions sur d'autres opérations logistiques (Leyment, messagerie louée au groupe Jacky Perrenot, bail ferme 12 ans), permet :

• au vendeur–occupant de dégager des liquidités tout en conservant l'usage de son outil industriel ou logistique ;
• à la SCPI d'acheter un actif immédiatement loué, avec une visibilité long terme sur les flux de loyers.

Cet horizon ferme de neuf ans renforce la stabilité des revenus attendus par la SCPI et s'inscrit dans la logique de sécurisation de la distribution, Alta Convictions ayant délivré un taux de distribution 2025 de 6,57 %  et visant une distribution régulière, désormais mensuelle depuis 2026.

Paredes Orapi : leader français de l'hygiène professionnelle

Le Groupe Paredes Orapi est présent sur le site de Verneuil-sur-Vienne depuis la livraison de l'immeuble en 2006, témoignant d'un ancrage historique sur ce site logistique. En 2024, à la suite de l'acquisition d'Orapi, le groupe est devenu le premier acteur français de l'hygiène professionnelle.

Son activité couvre la conception et la distribution de produits et services destinés à plusieurs secteurs :

• santé ;
• industrie ;
• collectivités ;
• métiers de la propreté.

Le groupe emploie près de 1 500 collaborateurs et intervient auprès de nombreux acteurs publics et privés sur l'ensemble du territoire. Ce positionnement diversifié, sur des besoins essentiels (santé, propreté, hygiène), constitue un facteur de résilience dans un environnement économique marqué par des cycles parfois volatils.

L'ancrage territorial de longue durée et l'engagement sur un bail ferme sont des éléments déterminants dans la décision d'investissement, conformément à la grille de lecture d'Altarea IM, qui met l'accent sur la qualité des locataires et la solidité des contreparties. 

À ce sujet, Grégoire de Courson, Directeur des Investissements d'Altarea IM, souligne : 

Dans un marché où la qualité des actifs ne suffit plus à elle seule, nous accordons une importance particulière à la qualité des locataires qui les occupent. Cet investissement, loué à un leader national engagé sur le long terme, illustre pleinement l’exigence de sélection qui guide la construction du portefeuille d’Alta Convictions.

Une diversification logistique déjà bien engagée

La logistique : un pilier croissant du patrimoine d'Alta Convictions

Avec cette nouvelle opération, les actifs logistiques représentent désormais plus de 15 % du patrimoine de la SCPI Alta Convictions. À l'échelle plus large de la SCPI, les dernières données publiées montrent d'ailleurs que la logistique et les locaux d'activité occupent une place croissante dans le portefeuille : au 31 mars 2026, la répartition sectorielle fait apparaître 28 % de logistique et 12 % de locaux d'activité, aux côtés des commerces et retail parks.

Au-delà de la photographie à un instant donné, la logique de gestion est claire : Alta Convictions renforce progressivement son exposition à des actifs logistiques spécialisés, des locaux d'activité et industriels, loués à des entreprises leaders de leur secteur.

Une présence sur plusieurs segments de la chaîne logistique

Altarea IM déploie pour le compte d'Alta Convictions une stratégie multi-segments dans la logistique :

• froid positif (logistique du froid, notamment pour l'alimentaire et la santé) ;
• logistique sèche (entrepôts standards et plateformes de distribution) ;
• messagerie (plateformes de tri et de distribution du dernier kilomètre ou de l'ultime segment de transport).

L'actif de Verneuil-sur-Vienne s'inscrit dans cette trajectoire : un site logistique régional, fonctionnel, adapté aux besoins de l'utilisateur et sécurisé par un bail ferme.

Une SCPI majoritairement française, avec une fenêtre européenne

Dans un marché où de nombreuses SCPI accentuent leur internationalisation, Alta Convictions a fait le choix d'une exposition majoritairement française, complétée par une diversification européenne ciblée. 

Cette ouverture contrôlée vers l'Europe se matérialise notamment par des acquisitions industrielles ou logistiques, comme une opération à Vitoria-Gasteiz (Espagne). Elle permet à la SCPI de saisir des opportunités de rendement ou de cycle différencié, tout en conservant un socle français très dominant.

Un rendement à l'acquisition supérieur à 8 % : opportunité et prudence

Un niveau de rendement élevé dans le contexte du nouveau cycle immobilier

Le rendement à l'acquisition supérieur à 8 %* pour l'actif de Verneuil-sur-Vienne se distingue dans un contexte de recomposition du marché immobilier tertiaire. La remontée des taux d'intérêt depuis 2022–2023 a entraîné :

• une revalorisation à la baisse de nombreux actifs, en particulier ceux dont les baux sont courts ou les localisations moins prime ;
• une hausse des rendements exigés par les investisseurs pour compenser le risque et la concurrence des placements obligataires.

Dans ce nouveau cycle, les investisseurs disposant de liquidités et d'une capacité d'analyse fine peuvent saisir des actifs offrant un couple rendement/risque intéressant, à condition de rester sélectifs sur :

• la qualité des locataires ;
• la durée des baux ;
• la capacité de l'actif à conserver une valeur locative dans un environnement réglementaire et énergétique plus strict.

Alta Convictions illustre cette approche opportuniste maîtrisée, en ciblant des actifs récents ou adaptés, occupés par des locataires solides et engagés sur le long terme.

Alta Convictions : une SCPI pensée pour le nouveau cycle immobilier

Une SCPI de rendement à capital variable

Alta Convictions est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Altarea Investment Managers. Elle a été conçue pour tirer parti du nouveau cycle immobilier, en misant sur des actifs :

• en phase avec les nouveaux usages (logistique, commerce de proximité, éducation, santé, actifs mixtes) ;
• récents ou adaptables aux nouvelles normes environnementales ;
• situés dans des zones dynamiques, métropoles françaises et régions à fort potentiel, avec une ouverture européenne sélective.

La SCPI a obtenu son agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF) en 2023.

Stratégie sectorielle et géographique

La stratégie d'Alta Convictions repose sur deux grands piliers :

Diversification sectorielle :

• commerces de proximité et retail parks, qui représentent encore une part significative du patrimoine ;
• logistique urbaine, entrepôts spécialisés, locaux d'activité et industriels ;
• actifs liés à l'éducation et à la santé, et plus largement à des usages porteurs de long terme.

Diversification géographique :

• une cible d'environ 80–90 % en France, contre 10–20 % en Europe ;
• une recherche d'expositions variées : grandes métropoles, zones industrielles majeures (Plaine de l'Ain, axes autoroutiers stratégiques, hubs logistiques) et, désormais, régions comme la Nouvelle-Aquitaine avec l'opération près de Limoges.

Cette diversification a permis à Alta Convictions de dépasser les 100 M€ d'actifs immobiliers dès 2025 et de se positionner comme une SCPI jeune mais déjà significative sur le marché de la pierre-papier.

Principales caractéristiques de l'acquisition

Ces éléments s'inscrivent parfaitement dans la matrice de sélection d'Altarea IM : actifs fonctionnels, ancrés dans des territoires dynamiques, loués à des locataires de premier plan et contractuellement engagés dans la durée.

Conclusion

Avec l'acquisition de cet actif logistique à Verneuil-sur-Vienne, à proximité de Limoges, Alta Convictions poursuit sa stratégie de diversification sectorielle et géographique tout en restant fidèle à son positionnement : une SCPI de rendement conçue pour le nouveau cycle immobilier, majoritairement investie en France et appuyée sur des locataires solides. Ce premier investissement logistique en Nouvelle-Aquitaine enrichit un portefeuille déjà exposé au froid positif, à la logistique sèche et à la messagerie, et renforce la dimension logistique du véhicule, qui pèse désormais plus de 15 % de son patrimoine. L'opération illustre la capacité d'Altarea IM à identifier des opportunités de rendement attractives, supérieures à 8 %, sans sacrifier la qualité des actifs ni celle des locataires.

Comme toujours en matière de SCPI, les investisseurs doivent garder à l'esprit que ces rendements ne constituent pas une garantie de performance future, mais qu'ils s'apprécient à la lumière de la cohérence globale de la stratégie, de la résilience des locataires et de la capacité de la société de gestion à piloter son portefeuille dans un environnement immobilier en recomposition.

*Le taux de rendement des actifs acquis par le fonds n'est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI.

Comme tout investissement immobilier, la SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.