Adisseo : un actif emblématique de l'approche ESG de CRISTAL Life

La SCPI CRISTAL Life met en avant l'actif Adisseo à Saint-Fons comme l'un de ses ensembles immobiliers les plus performants sur le plan ESG. Cet actif bénéficie d'une certification BREEAM Very Good et d'un score ESG global de 68 en 2025. Il figure ainsi parmi le top 5 des actifs du portefeuille de la SCPI CRISTAL Life pour sa performance ESG. 

La SCPI CRISTAL Life est présentée comme une SCPI thématique de rendement, ouverte à la collecte, bénéficiant du label ISR et affichant un taux de distribution de 6,54 % en 2025. Ces indicateurs la positionnent parmi les SCPI de rendement qui cherchent à combiner distribution attractive et démarche d'investissement responsable, dans un environnement de marché où les épargnants sont de plus en plus attentifs aux critères environnementaux et sociaux.

CRISTAL Life : un véhicule immobilier où l'ESG prend une place centrale

CRISTAL Life est une SCPI orientée vers les besoins essentiels et investissant dans des actifs liés notamment à l'alimentaire, au logement, à l'éducation, à la santé et aux activités professionnelles. Cette orientation sectorielle en fait une SCPI thématique qui cible des usages considérés comme résilients dans le temps, tout en intégrant de manière structurée les enjeux ESG. Elle s'inscrit dans une logique d'investissement responsable et affiche une stratégie compatible avec les critères du label ISR, avec un processus d'analyse qui prend en compte l'impact environnemental, social et la gouvernance des immeubles lors des acquisitions et du suivi des actifs.

Dans ce contexte, la valorisation ESG des immeubles n'est pas un simple argument de communication : elle sert à mesurer la qualité d'usage, la performance environnementale et la structuration de la gouvernance des actifs. L'actif Adisseo illustre précisément cette approche, avec des résultats élevés sur les volets environnemental et social, et une gouvernance formalisée via des clauses ESG, des plans d'action et un dialogue renforcé avec le locataire autour des enjeux de durabilité. Le positionnement d'Adisseo, qui met en avant une stratégie ESG globale intégrant la réduction de l'empreinte environnementale et le renforcement de la gouvernance, vient renforcer la cohérence de cette démarche au niveau de l'immeuble occupé.

L'actif Adisseo à Saint-Fons : une pièce maîtresse du portefeuille

L'ensemble immobilier occupé par Adisseo est situé à Saint-Fons, dans le Rhône. Il accueille le centre de recherche et d'innovation du locataire, acteur mondial spécialisé dans les additifs destinés à la nutrition animale, au cœur d'un dispositif plus large de laboratoires et de centres de R&D que le groupe met en avant pour soutenir l'innovation et la transition vers une alimentation animale plus durable.

L'actif fait partie du Top 5 des actifs les plus performants en note ESG de CRISTAL Life. Les notes attribuées à l'actif s'établissent à 74 pour l'environnement, 88 pour le social et 36 pour la gouvernance, soit un score ESG global de 68 en 2025. Ces éléments renforcent le caractère " cœur de portefeuille " de cet actif au sein de la SCPI, avec une visibilité locative soutenue par un grand compte international engagé dans une démarche de responsabilité environnementale.

Carte d'identité de l'actif

Une certification BREEAM Very Good qui renforce le profil durable

La certification BREEAM Very Good constitue l'un des marqueurs les plus visibles de la qualité environnementale de l'actif. BREEAM est l'un des référentiels internationaux les plus utilisés pour évaluer la performance environnementale des bâtiments, notamment en matière d'énergie, d'eau, de matériaux, de gestion des déchets et de confort d'usage. Dans un contexte de durcissement des exigences réglementaires en Europe, cette certification est un élément différenciant pour les immeubles tertiaires, en particulier lorsqu'ils sont occupés par des entreprises dont la stratégie climat et ESG est suivie par des organismes comme le CDP.

Sur le plan immobilier, cette certification traduit une démarche de maîtrise des impacts environnementaux du bâtiment et facilite son positionnement dans une logique de valorisation durable. L'actif est également indiqué comme conforme aux exigences du décret tertiaire, ce qui renforce sa cohérence avec le cadre réglementaire français de réduction des consommations d'énergie des bâtiments tertiaires. Cette conformité permet de limiter le risque réglementaire et de mieux anticiper les investissements futurs nécessaires pour atteindre les trajectoires de baisse de consommation fixées par les pouvoirs publics.

Une performance environnementale solide : score E de 74

Le pilier environnemental est l'un des points forts de l'actif. En 2025, l'immeuble obtient une note environnementale de 74, ce qui traduit un bon niveau de maîtrise des enjeux liés aux consommations et aux impacts d'exploitation, en ligne avec la stratégie d'Adisseo qui vise à réduire son empreinte environnementale tout au long de sa chaîne de valeur.

Les actions mises en avant pour soutenir cette performance comprennent notamment :

• la réduction de la consommation d'eau ;
• un audit énergétique ;
• l'installation d'un système de gestion technique du bâtiment ;
• des actions en faveur de la biodiversité ;
• la certification environnementale de l'immeuble.

Indicateurs environnementaux communiqués

Ces indicateurs montrent une lecture opérationnelle de la performance ESG : l'analyse ne se limite pas à une étiquette, mais intègre des éléments concrets d'usage et de sobriété. La présence d'un système de collecte des déchets conforme et de solutions hydro-économes s'inscrit dans une logique plus large de gestion responsable des ressources, cohérente avec les priorités environnementales affichées par le locataire et la SCPI.

Le social : le meilleur score du triptyque ESG

La dimension sociale ressort comme le meilleur score de l'actif, avec une note S de 88 en 2025. Cette performance s'explique par des critères de confort, d'accessibilité et de qualité d'environnement de travail, répondant aux attentes d'Adisseo qui met en avant un comportement responsable vis-à-vis de ses salariés, des parties prenantes et de la société.

Les actions mises en œuvre comprennent :

• l'amélioration du confort thermique ;
• des services de bien-être pour les occupants ;
• la proximité avec des services tertiaires et de restauration.

Ces caractéristiques sont particulièrement importantes dans l'immobilier tertiaire, où l'usage quotidien par les salariés conditionne directement la valeur d'usage du bâtiment. Dans un marché locatif de plus en plus attentif à la qualité des espaces de travail, un score social élevé contribue à la fidélisation des collaborateurs du locataire et à l'attractivité de l'actif en cas de relocation.

Critères sociaux observés

La proximité des transports en commun est un point important dans l'analyse ESG d'un actif tertiaire, car elle contribue à la mobilité durable des usagers et à l'attractivité du site. Elle s'inscrit dans une logique de réduction des émissions liées aux déplacements domicile-travail, cohérente avec les engagements climatiques de nombreuses grandes entreprises et les attentes des pouvoirs publics.

Une gouvernance ESG structurée et déjà intégrée aux travaux

Le pilier gouvernance affiche une note G de 36 en 2025, plus faible que les autres piliers mais appuyée par des mécanismes précis de pilotage ESG. Cette note reflète à la fois le travail déjà engagé et le potentiel d'amélioration dans la structuration des processus, un axe également identifié par Adisseo comme une priorité de gouvernance dans sa stratégie 2025-2030.

La gouvernance mise en avant repose sur trois éléments principaux :

• l'intégration de critères ESG aux contrats de travaux ;
• la formation des équipes aux enjeux ISR ;
• le déploiement d'un plan d'action ISR intégré au plan de valorisation de l'actif.

Indicateur de gouvernance 

Le fait que 100 % des contrats de prestataires de travaux intègrent une clause ESG est un signal fort : cela montre que la démarche ne se limite pas à une intention, mais qu'elle est intégrée aux processus de gestion de l'actif. Cette approche contractuelle permet de diffuser les exigences ESG tout au long de la chaîne de valeur immobilière (travaux, maintenance, services), ce qui est cohérent avec les meilleures pratiques observées sur le marché des immeubles responsables.

Un score ESG global de 68 en 2025

En combinant les trois piliers, l'actif Adisseo atteint un score ESG global de 68 en 2025. Cette note le place parmi les actifs les plus vertueux du portefeuille de CRISTAL Life et en fait une vitrine de la stratégie ISR de la SCPI. Elle est d'autant plus significative que le locataire lui-même progresse sur les référentiels internationaux de notation ESG, comme en témoigne sa note climat B attribuée par le CDP en 2025.

Répartition des scores ESG

Ce profil est intéressant pour deux raisons :

• il montre que la SCPI peut valoriser un actif tertiaire au-delà de sa simple rentabilité locative ;
• il illustre la manière dont les critères ESG servent désormais à hiérarchiser les actifs au sein d'un portefeuille, aussi bien pour des considérations de risque (réglementaire, obsolescence, locative) que de création de valeur durable.

Pourquoi cet actif se distingue dans l'immobilier tertiaire

L'actif Adisseo se démarque par la combinaison de plusieurs facteurs rarement réunis à ce niveau dans un même immeuble tertiaire :

• une certification environnementale reconnue ;
• des indicateurs ESG mesurables et suivis ;
• un bon niveau d'accessibilité ;
• une gouvernance ESG déjà intégrée dans les contrats et le plan de valorisation.

Dans un marché où les investisseurs accordent une attention croissante à la qualité durable des bâtiments, ce type d'actif répond à plusieurs attentes simultanées :

• la maîtrise des coûts d'exploitation ;
• la réduction des impacts environnementaux ;
• l'amélioration du confort des occupants ;
• la conformité réglementaire ;
• la création de valeur à long terme.

CRISTAL Life et l'investissement responsable : une stratégie lisible

La présence d'un actif comme Adisseo dans le portefeuille de CRISTAL Life confirme la logique d'une SCPI qui associe performance financière et logique de gestion responsable. CRISTAL Life est d'ailleurs présentée comme une SCPI ouverte à la collecte, labellisée ISR, et affichant une performance de distribution 2025 de 6,54 %. Cette combinaison de rendement et d'exigence ESG la positionne comme une solution adaptée à des épargnants souhaitant donner du sens à leur investissement tout en conservant une optique de revenus réguliers.

Dans cette logique, l'ESG n'est pas un supplément décoratif : il devient un outil de sélection, de suivi et de pilotage des actifs. L'exemple d'Adisseo à Saint-Fons montre comment une SCPI peut structurer sa stratégie autour d'immeubles capables de combiner usage, performance et durabilité, en s'appuyant sur une démarche ISR encadrée par un label reconnu et en intégrant systématiquement les enjeux ESG dans la vie des actifs (acquisition, gestion, travaux, dialogue locataire).

Conclusion

L'actif Adisseo de CRISTAL Life se distingue clairement par sa performance ESG, avec une certification BREEAM Very Good, un score global de 68 et des résultats particulièrement solides sur les volets environnemental et social. 

Au sein d'une SCPI orientée investissement responsable, cet ensemble immobilier de 3 935 m² illustre une approche où la qualité durable du bâti devient un levier de valorisation à long terme. Pour l'investisseur, il s'agit d'un exemple concret de la manière dont une SCPI thématique labellisée ISR peut articuler rendement, sécurité locative et exigence ESG dans une stratégie d'allocation immobilière diversifiée.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.