SCPI : Les chiffres clés du premier trimestre 2023

Ce mercredi 07 juin 2023, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Business, présentée par Guillaume Sommerer. Un échange exclusif pour parler du dynamisme de l'investissement des SCPI et plus précisément des chiffres clés du premier trimestre 2023.

Dynamisme de l'investissement des SCPI : Les chiffres clés du premier trimestre 2023

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Business

Guillaume : Parlons biens, parlons pierre. Chaque jour, le rendez-vous de la pierre et de l’immobilier.

Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre pour parler des SCPI.

Bonjour Jonathan,

Jonathan : Bonjour Guillaume,

Guillaume : Fondateur de MeilleureSCPI.com. Nous sommes en pleine crise de l’immobilier, nous avons eu les annonces gouvernementales qui déçoivent l’ensemble du secteur de l’immobilier depuis maintenant 48 heures. Cela se traduit aussi pour les SCPI en baisse des investissements, en baisse des acquisitions ou pas vraiment ?  

Jonathan : Chaque trimestre, nous aimons regarder dans le détail, dans le moteur et le réacteur des SCPI et de voir ce qu’elles achètent.

Au premier trimestre, 1,44 milliard d’euros. C’est quasi équivalent en termes de volume au premier trimestre de l’année 2022. Il n’y a donc pas de signaux alarmants.

Il est intéressant de voir qu’il y a des SCPI qui ont acheté de manière paneuropéenne, un peu plus de 106 acquisitions, 800 000 m². Ce qui fait à peu près 1 850 € du mètre carré. Il y a de la logistique, il y a du bureau, il y a de la santé et plein d’autres typologie, mais nous avons un prix d’acquisition au mètre carré qui est quand même très décorrélé du prix de l’habitation.

Guillaume : Effectivement, sur quel type d’immobilier, les SCPI se positionnent-elles encore parce que l’offre’ est en train de se transformer ? Nous construisons en France de moins en moins, ce qui peut peut-être poser des problèmes pour certaines SCPI. Avant, nous investissions également sur des futurs projets, mais là, il y en a de moins en moins donc nous ne savons peut-être pas quoi faire de la collecte. Bref, où devons-nous investir aujourd’hui quand nous sommes une SCPI ?

Jonathan : Il est vrai qu’historiquement, les SCPI achetaient beaucoup de bureaux.

Au premier trimestre, il y a un élément fort à noter. C’est que 41 % des investissements ont été réalisés dans des actifs dits de santé. C’est un signal qui est quand même assez fort. Cela montre également l’agilité des gérants. Ensuite, se positionnent les bureaux à 26 % uniquement alors qu’une SCPI classique en moyenne, elle a 65 % de bureaux. Vous voyez donc que c’est un élément qui montre que les choses bougent. Des actifs de logistique, de manière significative 23 %. Mais l’élément le plus important et le plus intéressant, ce sont les investissements à l’étranger.

50 % des investissements réalisés par les SCPI ont été réalisés à l’étranger.

Quand nous regardons dans le rétroviseur, généralement, nous sommes compris entre 25 et 35 %. Vous voyez que c’est énorme.

Guillaume : Spectaculaire

Jonathan : Pourquoi ?

Guillaume : Parce que les prix ont d’avantage baissés à l’étranger, en Europe qu’en France.

Jonathan : Bien sur

Guillaume : Donc nous allons chercher des décotes.

Jonathan : Oui, nous allons chercher des décotes. Nous allons chercher des opportunités.

À l’étranger, les investisseurs qui achètent de l’immobilier d’entreprise sont généralement endettés avec des taux variables. Quand vous avez une remontée des taux aussi spectaculaire que celle que nous avons eue, cela fait le bonheur des investisseurs qui sont Equity player.

Guillaume : Donc une part d’investissement à l’étranger qui atteint des records au premier trimestre. Nous allons chercher les principales décotes. Elles sont peut-être encore pour l’instant, plus à l’étranger qu’en France et nous en voyons aussi arriver en France ou le marché ne baisse pas tant que cela, la valeur des parts ne baisse pas encore tant que cela ?

Jonathan : Il y a deux sujets : il y a la valeur de l’immobilier et il y a la valeur des parts.

Nous répondrons déjà sur la valeur de l’immobilier d’entreprise en France. Nous sommes un peu dans le cyclone. C’est un peu compliqué de vous dire. Oui, il y a un repricing qui est en cours dans l’immobilier d’entreprise. C’est une évidence. Mais est-ce un mauvais signal sur la valeur des parts ?

Non, parce qu’il y a un effet buffer sur les parts et puis nous détenons des parts pendant 20 ans.

Si demain, notre SCPI baisse de 3 % et que nous avons un rendement qui est bonifié pendant les vingt prochaines années, ce n’est pas problématique.

C’est logique de se dire : aujourd’hui, la SCPI qui collecte, parce qu’il faut être dans une SCPI qui collecte, saisit de bonnes opportunités.

Nous avons quelques idées d’acquisition qui ont été réalisées :

Pierval Santé qui a acheté un actif au Canada. Vous voyez que les SCPI sont capables d’être mobiles.

C’est la deuxième SCPI à se positionner au Canada.

Guillaume : Nous n’avons pas peur des risques de change ?

Jonathan : Il faut y aller. Aujourd’hui, à un moment, il y a une fenêtre qui est intéressante sur le dollar canadien.

Sur PFO, une autre SCPI, un grand complexe hôtelier a été acheté en Espagne. Le tourisme est quand même reparti de façon significative.

Et puis un petit clin d’œil pour une ville qui s’appelle Mouillerons le Captif où nous avons la SCPI Iroko Zen qui a acheté un retail park avec un magasin de bricolage à 9 % de rendement.

Guillaume : 9 % de rendement 

Jonathan : Oui, 9 % de rendement en France.

Vous voyez donc que pour le gérant qui est capable de saisir de bonnes opportunités, qui est capable d’attendre, aujourd’hui, nous pouvons laisser notre argent sur la trésorerie d’une SCPI parce que vous êtes rémunérés dans de bonnes conditions, c’est plutôt pertinent.

Guillaume : Mouillerons le Captif, nous sommes en Vendée. 4 996 habitants. C’est la France des territoires aussi.

Jonathan : 12 000 actifs en France qui sont détenus par les SCPI. L’ensemble des Français passent au moins une fois par jour sur un actif qui appartient à des SCPI.

Guillaume : Comment s’appellent les habitants de Mouillerons le Captif ?

Jonathan : Allez-y Guillaume !

Guillaume : Je ne sais pas. La hausse des taux, parce qu’elle est là quand même pour tous, est-ce qu’elle va finir par peser sur la capacité des SCPI à continuer d’acheter et à procéder à des acquisitions ?

Jonathan : La hausse des taux, c’est un moment qui va être parfait pour les SCPI, pour celles qui vont collecter.

Pourquoi ? Vous avez un monde des investisseurs institutionnels qui achètent du bureau, du commerce, de la logistique, de la santé, etc.

Ces investisseurs aiment bien prendre du crédit. Dans un contexte de taux qui augmente de façon significative, ils sont moins en mesure de prendre du crédit.

Les SCPI sont des Equity player. En 2009, nous vendions des actifs de bureaux à Paris intra-muros dans le quartier central des affaires à 6 % de rendement. Qui les achetait ?

C’était des Equity player, dont des SCPI. 

C’est compliqué à distiller mais vous êtes sur la plage. L’année dernière, il y avait un monde fou. Cette année, il y a beaucoup moins de monde et les bonnes affaires vont venir.

Guillaume : Vous êtes optimiste.

Jonathan : C’est une évidence. 

Guillaume : Pendant que le reste du marché immobilier est en train de crier famine. 

Jonathan : Bien sûr.

Guillaume : Et vous seriez seul à vous en sortir dans les SCPI.

Jonathan : Je ne pense pas mais nous nous donnerons rendez-vous dans deux ans.

Guillaume : Mouillerons le Captif que vous nous avez fait découvrir tout à l’heure, la commune voisine s’appelle Genétouze. Nous sommes en Vendée. Merci beaucoup. Nous en apprenons tous les jours. Jonathan Dhiver qui nous a accompagné, Fondateur de MeilleureSCPI.com. Salut Jonathan