Immobilier d'entreprise : retour sur 2025 et perspectives 2026

L'immobilier d'entreprise français aborde un moment charnière : 2025 marque un tournant d'ajustement après trois années de secousses, tandis que 2026 ouvre une nouvelle phase de normalisation et de recomposition des stratégies. Dans ce contexte, les bureaux franciliens, la logistique et l'investissement immobilier d'entreprise occupent une place centrale, à la fois comme baromètres de l'économie et terrain de jeu privilégié des investisseurs les plus avertis.

L'analyse qui suit s'appuie sur les dernières notes de conjoncture tertiaire, les études des grands conseillers (BNP Paribas Real Estate, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE, Knight Frank, BPCE…), ainsi que sur les chiffres de marché disponibles à fin 2025 et début 2026.

Un marché des bureaux franciliens en transition contrôlée

Une demande placée en recul, mais conforme au scénario attendu

Sur le marché des bureaux en Île-de-France, 2025 apparaît comme une année d'ajustement maîtrisé plutôt que de rupture.

• Selon JLL, la demande placée de bureaux en Île-de-France pour l'ensemble de l'année 2025 s'établit à 1 638 100 m², en baisse de 9 % sur un an et inférieure de 25 % à la moyenne décennale hors 2020.
• BNP Paribas Real Estate converge avec un volume de 1,63 million de m², soit un niveau inférieur de 14 % à la moyenne post‑pandémie.

Sur les neuf premiers mois de 2025, la demande placée s'établissait autour de 1,19‑1,2 million de m², en repli de 8 % par rapport à 2024, ce qui en faisait déjà le plus bas niveau depuis 2020. Le quatrième trimestre, traditionnellement déterminant, a permis un léger rattrapage sans pour autant inverser la tendance : la performance annuelle reste historiquement faible (hors année Covid), confirmant l'idée d'un marché en phase de transition plutôt que de crise ouverte.

Ce recul est en phase avec ce que les grands conseils annonçaient pour 2025 : un marché de bureaux qui " tourne plus lentement ", mais sans rupture brutale, dans un environnement macroéconomique plus lisible même si toujours contraint par des taux élevés et une croissance modérée.

Deux marchés, deux dynamiques : grandes vs petites surfaces

La segmentation entre grandes surfaces et petites/moyennes surfaces se renforce.

• Grandes surfaces (> 5 000 m²)
  Les grandes opérations restent le maillon faible du marché. BNP Paribas Real Estate recense seulement 44 transactions de plus de 5 000 m² en 2025, contre une moyenne décennale de 62, illustrant la difficulté des très grandes signatures à se concrétiser dans un contexte de télétravail stabilisé et de rationalisation des coûts.
• Petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²)
  À l'inverse, les PMS montrent une réelle résilience. Les études de CBRE et Knight Frank soulignent un intérêt constant, avec une activité portée par les surfaces intermédiaires (1 000‑5 000 m²), en hausse notable au début de l'année 2025. Ce dynamisme reflète l'appétit d'entreprises à taille intermédiaire cherchant des surfaces optimisées, bien localisées et compatibles avec des modes de travail hybrides.

Les études de JLL, BNP Paribas Real Estate et Cushman & Wakefield confirment cette transformation accélérée des portefeuilles : une majorité d'entreprises cherchent à adapter leurs surfaces, à réduire les mètres carrés inutiles, à densifier l'occupation et à monter en gamme sur les immeubles bien situés et performants.

Des géographies contrastées : Paris, 1ère couronne, La Défense

Les disparités géographiques s'accentuent.

• Paris et Paris QCA
  Paris intra‑muros conserve des fondamentaux solides, mais le marché se recompose. Paris hors QCA connaît un rattrapage notable, retrouvant sa moyenne quinquennale, tandis que Paris QCA enregistre une forte hausse de son offre (+80 % en un an au T3 2025), ce qui pourrait peser sur des loyers qui s'étaient nettement tendus depuis 2024.
• Croissant Ouest et 1ère couronne
  Neuilly / Levallois continue de capter une part importante de l'activité transactionnelle, avec plus de 30 000 m² traités au premier semestre 2025. La 1ère couronne Sud bénéficie d'opérations significatives et de loyers inférieurs à ceux de Paris intra‑muros.
• La Défense
  Le quartier demeure fragilisé par le manque de grandes signatures et la nécessité de moderniser les tours les plus anciennes. Les enjeux de requalification ESG et de mixité des usages y sont centraux.

En toile de fond, le mouvement reste le même : les bureaux prime et biens très bien situés concentrent la demande, tandis que les actifs obsolètes ou mal desservis voient leur vacance s'installer, voire se transformer en vacance structurelle.

Vacance élevée, offre abondante : un rapport de force favorable aux utilisateurs

Un taux de vacance à deux chiffres, loin d'un marché tendu

À fin 2025, le taux de vacance moyen en Île-de-France se rapproche durablement de la barre des 10 %. Les notes de marché publiées au T1 2025 évoquent un taux d'environ 10,5 %, en hausse par rapport à 2024, avec une progression jugée " inexorable " par les grands conseils.

Les écarts restent très marqués :

• Paris intra‑muros : vacance nettement plus faible, portée par la rareté foncière et la demande pour des bureaux centraux de qualité, malgré une hausse significative des disponibilités à Paris QCA.
• Périphérie et certaines zones de 1ère/2e couronne : excédent d'offre, notamment sur les immeubles plus anciens, aux standards techniques et environnementaux insuffisants.

Une offre encore en hausse malgré le ralentissement des chantiers

Au 31 mars 2025, l'offre immédiate de bureaux en Île-de-France atteint près de 5,8 millions de m², en hausse d'environ 17‑18 % sur un an. Cette hausse se poursuit au fil des trimestres, avec une barre des 6 millions de m² franchie au T3 2025, portant l'absorption théorique à 3,6 années en moyenne, et jusqu'à 7 ans dans certains secteurs de seconde couronne.

Les mises en chantier se ralentissent sensiblement : la production neuve et les opérations en blanc sont revues à la baisse afin de ne pas alimenter davantage un stock déjà abondant. L'augmentation de l'offre résulte principalement des libérations de surfaces par les utilisateurs, plus que d'un afflux massif de neuf.

Cette combinaison – vacance élevée, stock disponible en hausse – renforce clairement le rapport de force en faveur des utilisateurs :

• Négociation à la baisse des loyers faciaux sur les actifs non prime ou mal situés ;
• Hausse des mesures d'accompagnement (franchises de loyers, participation aux travaux, contributions aux aménagements) ;
• Exigence croissante en matière de qualité et performance environnementale (énergie, carbone, labels HQE, BREEAM, taxonomie européenne).

Les propriétaires sont incités à rénover, repositionner, voire reconvertir leurs actifs pour rester dans le " bon segment " : bureaux performants, bien desservis, adaptés au travail hybride et conformes aux normes ESG. Cette logique de requalification est également au cœur des stratégies des véhicules d'investissement collectif, notamment des SCPI de bureaux et diversifiées, qui doivent arbitrer les actifs obsolètes pour préserver la performance.

Logistique : un usage stratégique, une collecte de capitaux plus prudente

Une demande placée toujours robuste

Le secteur logistique confirme en 2025 son rôle de colonne vertébrale de l'économie française, porté par l'e‑commerce, la réorganisation des chaînes d'approvisionnement et le besoin de stocks de proximité.

• Les transactions de plus de 5 000 m² restent nombreuses, illustrant un marché très actif sur les entrepôts de taille significative, avec des utilisateurs en quête d'actifs modernes, bien desservis et compatibles avec les nouvelles normes environnementales.
• Les plateformes XXL proches des grands corridors logistiques et les hubs urbains/multi‑étages à proximité des métropoles continuent d'attirer une demande soutenue.
• Certaines zones arrivent à un niveau de maturité qui ralentit mécaniquement la croissance des m² commercialisés, sans remettre en cause le besoin structurel du secteur.

Un investissement en retrait, reflet d'une prudence globale

En miroir, les volumes d'investissement en logistique reculent nettement en 2025, dans un mouvement cohérent avec celui observé sur l'ensemble de l'immobilier d'entreprise. Les études ImmoStat et des grands broker‑dealers montrent une contraction des montants engagés sur les entrepôts et locaux d'activités, liée avant tout à l'ajustement des taux et des primes de risque.

Cette contraction est moins un désaveu du secteur qu'un effet mécanique :

• Remontée puis stabilisation des taux d'intérêt, obligeant les investisseurs à re‑précer leurs acquisitions.
• Attentisme politique et budgétaire, avec des décisions d'investissement décalées dans un contexte de fin de cycle.
• Recalage des valeurs d'expertise, qui incite certains vendeurs à attendre des conditions plus favorables.

Les acteurs restent convaincus du caractère stratégique de la logistique, mais exigent désormais des prix ajustés, des baux sécurisés, des locataires de qualité et des actifs pleinement alignés avec les exigences ESG. Les SCPI spécialisées en logistique ou en locaux d'activités doivent intégrer cette prudence dans leurs politiques d'acquisition, en évitant les actifs sur‑valorisés et en privilégiant ceux offrant un couple rendement/risque attractif.

Investissement immobilier d'entreprise : le retour progressif de la confiance

Volumes 2025 : sous la moyenne historique, mais en rebond

En 2025, les volumes d'investissement en immobilier d'entreprise en France se redressent mais demeurent en deçà de leur moyenne historique.

• Sur le seul périmètre Île-de-France, ImmoStat chiffre le montant global des investissements à 2,4 milliards d'euros pour le premier trimestre 2025, soit une hausse de +158 % sur un an, traduisant un début de normalisation après le creux de 2024.
• Au niveau national, les volumes 2025 repassent au‑dessus des niveaux de 2024, portés par un quatrième trimestre plus actif, mais restent nettement sous les sommets des années 2017‑2019.
• Les données BPCE confirment ce redressement progressif : les montants investis sur les neuf premiers mois de 2025 sont en hausse vs 2024, mais nettement en dessous de la moyenne 2020‑2024, reflétant un marché encore en convalescence.

Les segments les plus dynamiques

La reprise est très hétérogène selon les classes d'actifs.

• Bureaux
  Les bureaux représentent toujours la première classe d'actifs en termes de volumes investis. Le rebond est net par rapport à 2024, avec des investisseurs qui se repositionnent sur les marchés prime en Île-de-France (Paris QCA, Paris hors QCA en rattrapage). La stratégie privilégiée est celle des actifs core et core+, bien loués, offrant une visibilité sur le cash‑flow et un emplacement défensif.
• Commerces
  Les commerces bénéficient d'un regain d'intérêt, porté par quelques transactions exceptionnelles (portefeuilles, retail parks, grandes centralités) et par la meilleure tenue des commerces de centre‑ville prime et des formats résilients (alimentaire, santé, services).
• Hôtellerie
  L'hôtellerie profite de la reprise du tourisme et des voyages d'affaires, avec un appétit particulier pour les actifs bien situés dans les grandes métropoles ou les destinations touristiques fortes, capables de maintenir des taux d'occupation élevés dans un contexte inflationniste.

À l'inverse, logistique et locaux d'activités voient leurs volumes d'investissement reculer par rapport aux pics des années précédentes, sans remise en cause du potentiel à long terme de ces segments.

2026 : vers une nouvelle normalité immobilière

Stabilisation des taux prime et resserrement des primes de risque

Le début 2026 se caractérise par une stabilisation des taux de rendement prime :

• Dans le QCA parisien, le taux prime de bureaux se situe légèrement au‑dessus de 4 %, après le mouvement de revalorisation des années 2022‑2024, tandis que la prime de risque se resserre progressivement dans un environnement de taux directeurs plus lisible.
• Dans la logistique, les taux prime se sont ajustés à la hausse depuis leurs points bas 2021‑2022, mais tendent eux aussi à se stabiliser, condition préalable au retour des grands investisseurs core/core+.

Cette stabilisation est un pré‑requis majeur pour que les investisseurs puissent à nouveau se positionner avec visibilité sur les prix, que ce soit en direct ou via des SCPI, des OPCI ou des fonds européens.

Les moteurs d'un marché en phase de consolidation

Les analyses de BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield convergent sur plusieurs facteurs de soutien au marché à partir de 2026 :

• Amélioration graduelle des perspectives économiques, avec un environnement de taux plus prévisible.
• Retour progressif des investisseurs internationaux, en quête de rendement réel positif dans les grandes métropoles européennes.
• Stabilisation des conditions financières après la phase de hausse rapide des taux 2022‑2024.
• Montée en puissance des impératifs ESG (décarbonation, performance énergétique, résilience des bâtiments), qui structurent les stratégies d'arbitrage et de gestion des portefeuilles.

Dans ce cadre, 2026 apparaît comme une année de consolidation :

• digestion du choc de revalorisation des actifs,
• tri entre immeubles " à standardiser " et actifs obsolètes voués à une lourde requalification ou à une reconversion,
• repositionnement des portefeuilles sur les segments et localisations jugés gagnants à moyen terme.

Les premières données 2026 confirment que la reprise ne sera pas linéaire : Cushman & Wakefield signale au T1 2026 une demande placée de 367 740 m², en recul de 15 % par rapport au T1 2025, montrant que le marché francilien des bureaux reste en recherche de dynamique.^[16] L'horizon d'une reprise plus marquée à partir de 2027‑2028 reste cohérent avec les cycles habituels de l'investissement immobilier.

Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs

• 2025 est une année d'ajustement, pas de rupture. Les volumes de demande placée et d'investissement sont en retrait par rapport aux années fastes, mais la mécanique de marché se rééquilibre, notamment sur les bureaux franciliens.
• Les bureaux se rééquilibrent avec des écarts croissants entre Paris centre, certains pôles de couronne dynamique (Neuilly / Levallois, 1ère couronne Sud) et les territoires en difficulté (certaines zones de seconde couronne, parcs vieillissants).
• La logistique demeure stratégique, soutenue par une demande d'usage solide, même si les volumes d'investissement reculent temporairement sous l'effet de la remontée des taux.
• L'investissement immobilier se stabilise, porté par le retour progressif de la confiance, la normalisation des taux prime et la montée en puissance des stratégies core et core+ ciblant des actifs bien loués et alignés ESG.
• 2026 s'annonce comme une année charnière, marquée par la consolidation, la sélection des actifs et l'ouverture de nouvelles fenêtres d'opportunités pour les investisseurs capables de travailler finement la qualité des immeubles.

Conclusion : où se nichent les meilleures opportunités en 2025‑2026 ?

Du point de vue d'un investisseur, le moment présent est paradoxalement riche en opportunités. Les marchés restent complexes, les financements plus sélectifs, et la vacance élevée dans plusieurs segments. Mais c'est précisément dans ces phases d'ajustement que les equity players – investisseurs cash ou faiblement endettés – disposent d'un avantage décisif :

• Ils peuvent négocier les prix et les conditions dans un marché où les vendeurs doivent parfois arbitrer sous contrainte, notamment sur les actifs non prime ou nécessitant des travaux de mise à niveau environnementale.
• Ils ont la capacité de financer des capex de requalification (ESG, restructuration, changement d'usage) que les vendeurs n'ont pas toujours la volonté ou les moyens d'assumer.
• Ils peuvent se positionner sur des actifs bien situés mais momentanément dépréciés par le cycle, en visant l'horizon 2027‑2028, lorsque la reprise sera plus franche et que les taux auront définitivement trouvé leur nouveau point d'équilibre.

En synthèse, 2025 marque le tournant entre crise et normalisation, et 2026 ouvre une nouvelle phase de marché, plus sélective, mais potentiellement très créatrice de valeur pour les investisseurs capables de lire finement les cycles, de travailler la qualité des actifs et de mobiliser des fonds propres importants. Les véhicules collectifs comme les SCPI, en particulier les SCPI diversifiées et les SCPI de rendement exposées aux bureaux prime et à la logistique urbaine, peuvent jouer un rôle central dans cette stratégie, à condition que les sociétés de gestion démontrent leur capacité d'arbitrage et de requalification.