Le marché des commerces reste contrasté en 2026

Le marché des commerces en mutation profonde

Selon les dernières analyses du marché retail français, le marché des commerces demeure engagé dans une phase de profonde recomposition. Entre consommation encore contrainte, multiplication des procédures collectives et poursuite sélective des projets d'expansion, le secteur présente des dynamiques contrastées, mais toujours déterminantes pour les stratégies d'investissement immobilier. Les tendances observées en 2025 se confirment désormais à l'échelle de 2026 : sélection plus stricte des emplacements, recentrage sur les zones prime et la périphérie la plus dynamique, et montée en puissance des formats mêlant commerce, loisirs et restauration.

Au premier trimestre 2026, la consommation des ménages en France ne progresse que de +0,1 %, après +0,4 % au quatrième trimestre 2025, tandis que les ventes du commerce de détail restent toujours inférieures de 3,3 % à leur niveau de fin 2019.

Recul de la consommation et hausse des procédures

Une consommation toujours fragile en 2026

Dans un environnement économique encore incertain, marqué par une croissance modérée du PIB de +0,2 % au premier trimestre 2026 et une inflation remontée à +1,7 % en mars sous l'effet notamment des carburants, la consommation des ménages reste atone.

Le commerce spécialisé en magasin a reculé d'environ 0,8 % sur l'ensemble de 2025, tandis que les ventes du commerce de détail ont évolué de façon très limitée. La Banque de France et le ministère de l'Économie soulignent qu'au premier trimestre 2026, les ventes du commerce de détail progressent seulement de +0,5 %, ce qui confirme une reprise fragile et encore insuffisante pour compenser les tensions sur les marges des enseignes et le chiffre d'affaires des indépendants.

Cette consommation contrainte s'explique aussi par un climat de prudence persistant chez les ménages. L'INSEE indique que l'inflation moyenne annuelle s'est établie autour de +0,9 % en 2025, avec un reflux plus net des prix en fin d'année, sans pour autant provoquer un redémarrage franc des achats.

Des enseignes en grande difficulté

Dans ce contexte tendu, les procédures collectives se sont poursuivies en 2025 et au début de 2026, s'ajoutant à un total de 102 procédures recensées depuis 2023, soit environ 7 200 magasins impactés, dont 36 % ont fermé définitivement.

Les secteurs les plus fragilisés restent l'équipement de la personne et certaines enseignes de milieu de gamme, confrontés à la fois à la concurrence du e-commerce, au discount et à la montée en gamme de certains acteurs plus résilients. Le segment du prêt-à-porter a particulièrement souffert, avec un recul de 32 % de la demande en 2025.

2 000 ouvertures prévues malgré le contexte

Des projets d'expansion multiples mais sélectifs

En parallèle de ces fermetures, le marché recense environ 130 plans d'expansion, représentant plus de 2 000 ouvertures potentielles de magasins. Ce volume reste inférieur à celui des années de forte expansion, mais il confirme la résilience d'une partie du secteur.

La sélection des emplacements est toutefois plus stricte : les enseignes privilégient les artères prime des grandes métropoles, les retail parks performants et les zones périphériques en renouvellement. Le marché immobilier commercial se polarise fortement : les actifs prime et le format boutique de petite surface concentrent l'essentiel de la demande et des investissements, tandis que l'attractivité des zones secondaires s'affaiblit.

La restauration – en particulier la restauration rapide – demeure en tête des segments dynamiques, représentant près des deux tiers des nouveaux concepts en 2025, devant l'alimentation, la santé-beauté, l'optique-audition, les loisirs indoor et le discount. Ces secteurs tirent parti de tendances structurelles :

• recherche d'expérience en point de vente ;
• montée du " mieux manger " accessible ;
• arbitrages de pouvoir d'achat vers des offres perçues comme essentielles ou ludiques.

Nouvelles enseignes étrangères et dynamique du e-commerce

L'attrait de la France pour les enseignes internationales se confirme, avec une part croissante d'enseignes venues d'Asie et de nouvelles marques premium.

Dans ce paysage morose du retail physique, le commerce en ligne constitue l'exception majeure. Selon la FEVAD, le e-commerce français a généré 196,4 milliards d'euros de chiffre d'affaires en 2025, en hausse de 7 % sur un an. Cette progression demeure nettement supérieure à celle du commerce physique.

Le e-commerce pèse environ 12 % du commerce de détail et représente désormais près de 3,2 milliards de transactions annuelles, ce qui confirme son rôle structurel dans la consommation en France.

Paris, moteur du commerce en France

Une fréquentation stabilisée après les JO

Après le ralentissement observé pendant les Jeux Olympiques de 2024, les flux commerciaux à Paris se sont redressés. Les dépenses touristiques ont dépassé leurs niveaux pré-Covid, portées par le retour des clientèles internationales et par la montée en gamme de l'offre hôtelière et commerciale.

Paris apparaît ainsi moins dépendante de la seule mode et davantage portée par une diversification des concepts : food halls, loisirs indoor, concept-stores, luxe expérientiel.

Une pression sur les loyers dans les zones prime

Sur les 24 artères prime parisiennes, le taux de vacance moyen s'est établi à 4,4 %, contre 5 % un an plus tôt. Ce niveau déjà faible illustre une offre limitée et une tension persistante sur les meilleurs emplacements, qui soutient les loyers, voire les tire à la hausse sur certaines artères centrales.

Les signatures restent sélectives, mais les grandes marques internationales, le luxe et certaines enseignes de restauration ou de beauté continuent de se positionner sur ces emplacements rares.

Le secteur de la mode, en pleine transformation

3 000 magasins disparus en cinq ans

Le commerce d'habillement demeure le secteur le plus touché par les fermetures. Entre 2019 et 2025, plus de 3 000 points de vente ont disparu en France, soit une contraction d'environ 16 % du parc.

Cette baisse se concentre sur les segments entrée et milieu de gamme, souvent positionnés en centre-ville secondaire ou dans des galeries commerciales vieillissantes, plus exposés à la concurrence du e-commerce, de la seconde main et des enseignes de fast fashion mondialisées.

Un repositionnement stratégique

Face à ces mutations, les grands groupes réorganisent leurs réseaux. Le groupe Inditex a ainsi réduit de 26 % le nombre de ses points de vente dans le monde tout en augmentant la taille moyenne de ses boutiques de 24 %.

L'objectif est de transformer les magasins en véritables flagships omnicanaux, intégrant stock élargi, services digitaux, click & collect optimisé et expérience client renforcée. Dans le même temps, les ventes du groupe ont progressé de près de 40 %, et celles en ligne de 162 %, illustrant la pertinence de ce repositionnement vers des formats plus grands, mieux situés et plus rentables.

Exemple emblématique : Zara poursuit l'extension de ses flagships parisiens, avec des surfaces accrues et une mise en scène renforcée des collections, démontrant la valeur immobilière stratégique des très grands emplacements dans la capitale.

Une différenciation selon les segments

Les marques premium comme Sézane, Balzac Paris ou Rouje poursuivent une stratégie de rareté maîtrisée, avec un nombre restreint de boutiques physiques, principalement à Paris et dans quelques grandes métropoles régionales, complétées par un puissant canal digital. Cette combinaison leur permet de préserver leur image de marque, de maîtriser leurs coûts immobiliers et de concentrer l'expérience physique sur des lieux à forte valeur ajoutée.

À l'inverse, le segment du haut de gamme affiche une croissance de 4 % depuis 2019, tandis que le milieu de gamme recule de 26 %, accentuant la polarisation du marché.

La périphérie s'affirme comme terrain d'innovation

Un boom des loisirs commerciaux

Les zones commerciales de périphérie s'imposent comme un laboratoire de nouveaux concepts, en particulier autour des loisirs. Les zones périphériques accueillent un nouveau type d'offre : les complexes de loisirs.

De nouvelles structures de plus de 5 000 m² doivent ouvrir, représentant une surface significative. Ces équipements – parcs indoor, espaces immersifs, complexes de jeux, loisirs familiaux – visent à compléter l'offre commerciale traditionnelle et à rallonger le temps de présence des visiteurs.

Ces opérations illustrent la tendance lourde à la requalification de grandes boîtes commerciales obsolètes en destinations de loisirs, avec une offre expérientielle forte, souvent couplée à de la restauration et à quelques enseignes retail ciblées. Elles contribuent à redonner de l'attractivité à des sites périphériques vieillissants et à capter des clientèles plus jeunes et familiales.

Un marché de l'investissement contrasté

Des volumes en retrait en 2026

Du côté de l'investissement, les volumes sur le segment commerce restent sous pression. Au premier trimestre 2026, l'investissement en commerce en France atteint 0,8 milliard d'euros, en baisse de 35 % sur un an. Plus largement, l'investissement immobilier d'entreprise en France s'établit à 2 milliards d'euros au premier trimestre 2026, soit une baisse de 46 % par rapport à la même période de 2025, dans un climat de prudence prolongée.

Les investisseurs se concentrent sur les actifs aux meilleurs fondamentaux : emplacement, qualité locative, résilience des usages. Le reste du marché demeure animé par des opérations de petite taille, portées majoritairement par des investisseurs privés et des SCPI, souvent focalisés sur des commerces de pied d'immeuble bien situés ou des retail parks performants.

Une reprise progressive attendue

Le marché des commerces reste peu fluide, dans un climat marqué par les incertitudes politiques, les évolutions réglementaires et la transformation rapide des comportements de consommation.

Néanmoins, les fondamentaux du segment sont jugés solides sur certains créneaux : offre limitée dans les zones prime, résilience de la restauration et des loisirs, montée en gamme de certaines artères, et capacité des grandes métropoles à attirer des enseignes internationales.

En 2026, le marché s'annonce moins comme une année de rebond que comme une phase de stabilisation progressive. La normalisation de l'inflation constitue un prérequis indispensable, mais elle ne suffira pas, à elle seule, à relancer durablement la consommation. Tant que les incertitudes économiques et sociales continueront de peser sur la confiance, les comportements d'achat devraient rester prudents, imposant aux commerces d'évoluer dans un environnement encore contraint, marqué par une reprise lente et inégale selon les secteurs.

Tableau récapitulatif : Chiffres-clés 2026

Conclusion : Adaptation et sélectivité comme maître-mots

Le marché des commerces en 2025-2026 reste caractérisé par une double dynamique : d'un côté, un retrait structurel dans certains segments, notamment la mode milieu de gamme et les emplacements secondaires ; de l'autre, une expansion ciblée dans la restauration, les loisirs, le discount, le luxe et les concepts premium à forte dimension omnicanale.

Dans ce contexte, les SCPI de commerces et les autres véhicules d'investissement spécialisés dans le commerce affinent leurs stratégies : arbitrage des actifs les moins résilients, concentration sur les artères prime et les périphéries les plus dynamiques, et montée en puissance des actifs mixtes combinant commerce, services et loisirs. Trois notions ressortent particulièrement du lexique spécialisé : retail park, flagships et pied d'immeuble.

Pour les investisseurs, cette phase de transition offre des opportunités sélectives, à condition de bien maîtriser les nouveaux équilibres du marché locatif, de privilégier la qualité des emplacements et des locataires, et d'intégrer pleinement la dimension expérientielle et omnicanale du commerce de demain.