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Épargne Foncière : Performances de la SCPI au 3e trimestre 2025
Le 3e trimestre 2025 confirme une phase de repositionnement actif pour la SCPI Épargne Foncière, avec des arbitrages soutenus, une activité locative encore vive et une distribution maintenue à 7,50 € par part. Malgré un marché immobilier d'entreprise resté contrasté, la société de gestion met en avant un niveau de loyers de 38,9 M€ et un taux d'occupation financier de 90,0 %.
Les données du trimestre témoignent d'une gestion rigoureuse, centrée sur la pérennité du patrimoine, la maîtrise de la vacance et la poursuite du désendettement via les cessions d'actifs.
Conjoncture et environnement immobilier
Des signaux contrastés en Europe et en France
Le contexte de marché demeure prudent, avec un redémarrage de l'immobilier d'entreprise encore inégal et un regain de sélectivité des utilisateurs. Le bulletin indique que les comptes prévisionnels 2025 devraient permettre le maintien de la distribution annuelle annoncée en début d'exercice.
Dans un climat économique marqué par :
- Tensions politiques et sociales de la rentrée,
- Prudence accrue des utilisateurs,
- Renégociations de baux,
- Optimisation des surfaces,
- Recherche de flexibilité,
Les grandes transactions reculent, et le taux de vacance francilien dépasse désormais 10 %. La stratégie d'Épargne Foncière reste centrée sur l'ajustement du patrimoine, la maîtrise de la vacance et la poursuite du désendettement via les cessions d'actifs.
Une activité d'arbitrage soutenue au 3T 2025
18 actifs cédés pour 64,8 M€
La stratégie d'arbitrage se poursuit avec la cession de 18 actifs représentant :
- 10 144 m² au total (quote-part),
- 64,8 M€ hors droits de montant immobilier (QP).
Ces ventes ont permis de :
- Financer des travaux de mise aux normes environnementales,
- Soutenir la commercialisation,
- Rembourser une partie de la dette,
- Alimenter le fonds de remboursement prévu au 4e trimestre.
Aucune acquisition ce trimestre
Aucun investissement n'a été réalisé sur la période, confirmant un recentrage sur la valorisation et le repositionnement du patrimoine existant.
Activité locative et occupation
Une activité locative intense mais un solde commercial négatif
La surface en exploitation atteint :
- 1 164 973 m²
Plusieurs libérations majeures marquent le trimestre :
- Véolia à Nanterre (92)
- Les Nouveaux Constructeurs à Boulogne-Billancourt (92)
- Sodexo – bâtiment Dockside – à Issy-les-Moulineaux (92)
- Dumez à Nice (06)
Parallèlement, des reprises positives ont été enregistrées :
- Renouvellement du bail de Randstad France dans l'immeuble Axialys (Saint-Denis, 93)
- Location complète du 15 rue de Musset à Paris 16e
Malgré cela, le solde reste négatif :
- Surface libérée : 21 113 m²
- Surface relouée : 11 426 m²
- Variation du stock vacant : +9 687 m²
Le stock total de locaux vacants s'établit à 150 706 m².
Taux d'occupation en repli
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 90,0 %
- Taux d'Occupation Physique (TOP) : 87,1 %
La structure du parc au 3T affiche :
- 85,5 % de locaux occupés
- 3,9 % sous franchise ou mis à disposition
- 0,3 % vacants en restructuration (intégrés au TOF sous conditions)
- 0,3 % vacants sous promesse de vente
- 10,0 % vacants en recherche de locataire
Durée résiduelle des baux (WALB)
- 3,4 ans
Loyers et revenus au 3e trimestre 2025
Le montant des loyers du trimestre atteint 38,9 M€, un niveau présenté comme solide dans un contexte de marché encore sous tension. Il reflète la résilience locative du patrimoine malgré les pressions sur le marché immobilier d'entreprise.
Distribution maintenue à 7,50 € par part
La distribution trimestrielle demeure stable :
- 7,50 € par part
- 0,45 € de produits financiers
- Montant après prélèvements sociaux : 7,42 €
- Montant après fiscalité + sociaux : 7,37 €
Le bulletin précise que les comptes prévisionnels 2025 devraient permettre de maintenir le niveau de distribution annoncé sur l'ensemble de l'année.
Marché des parts
Collecte en recul dans un marché tendu
La collecte brute du trimestre atteint 1,2 M€.
Les souscriptions du trimestre (1 726 parts) compensent les retraits.
Les éléments clés :
- 456 842 parts en attente de retrait
- Valeur des parts en attente de retrait : 283,1 M€
- Capitalisation : 4 173 675 220 €
- Capital nominal : 953 092 998 €
- Associés : 58 281
- Valeur IFI 2025 préconisée pour les résidents français et les non résidents : 619,75 €
Déploiement du fonds de remboursement (T4 2025)
Le fonds de remboursement doit être doté de 30 M€ au 4e trimestre 2025, permettant :
- Traitement de 55 762 parts
- Prix d'exécution : 538 €
- Limite de 45 parts par associé
Patrimoine et répartition du portefeuille
Répartition sectorielle (valeur vénale)
- 70,68 % Bureaux
- 19,37 % Commerces
- 6,00 % Hôtels – Tourisme – Loisirs
- 3,53 % Santé – Éducation
- 0,42 % Logistique et locaux d'activités
Répartition géographique
- 37,15 % Île-de-France
- 32,43 % Régions
- 21,89 % Paris
- 5,61 % Allemagne
- 1,52 % Pays-Bas
- 0,98 % Royaume-Uni
- 0,42 % Irlande
Évolution des expertises à périmètre constant
- -2,07 % France
- -0,60 % Paris
- -4,30 % Ile-de-France
- -0,80 % Régions
- -2,20 % Europe
- Variations par pays : Allemagne : +0,10 %, Royaume-Uni : -0,50 %, Pays-Bas : -0,70 %, Irlande : -1,50 %
Valeurs patrimoniales (30 juin 2025)
- Valeur de réalisation : 597,31 €
- Valeur de reconstitution : 724,19 €
- Prix de souscription : 670,00 €
- Positionnement : 7,5 % sous la valeur de reconstitution
Tableau récapitulatif du 3e trimestre 2025
Indicateur | Donnée |
|---|---|
Loyers du trimestre | 38,9 M€ |
Distribution | 7,50 € / part |
TOF | 90,0 % |
TOP | 87,1 % |
Arbitrages | 18 actifs – 64,8 M€ HD |
Surface libérée | 21 113 m² |
Surface relouée | 11 426 m² |
Variation de locaux vacants | +9 687 m² |
Collecte brute | 1,2 M€ |
Parts en attente | 456 842 |
Capitalisation | 4,17 Md€ |
597,31 € | |
Prix de souscription | 670,00 € |
Données financières
Performance annuelle 2024 (rappel)
- Taux de distribution : 4,52 %
- Performance globale annuelle : –15,24 %
Répartition :
- Distribution de résultat : 3,62 %
- Distribution de plus-values : 0,60 %
- Distribution de Report à nouveau : 0,18 %
Endettement
- Taux moyen : 1,74 %
- Durée moyenne résiduelle pondérée : 2,98 ans
Conclusion
Le 3e trimestre 2025 montre une SCPI Épargne Foncière engagée dans un repositionnement méthodique, appuyé par une politique d'arbitrage soutenue et une gestion prudente du patrimoine. Malgré une hausse du stock vacant et un environnement immobilier encore complexe, la SCPI conserve :
- Un niveau de loyers élevé à 38,9 M€,
- Un TOF solide à 90,0 %,
- Une distribution stable à 7,50 € par part,
- Un patrimoine diversifié et valorisé.
La mise en œuvre du fonds de remboursement au 4e trimestre et la poursuite des cessions confirment une stratégie de continuité, fondée sur la discipline financière, l'adaptation du patrimoine et une visibilité encore encadrée sur la liquidité des parts.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, et des risques liés aux marchés immobiliers.
📌 À retenir
- La SCPI Épargne Foncière affiche 38,9 M€ de loyers au 3T 2025, avec un TOF de 90,0 % malgré un marché sous tension.
- La distribution trimestrielle est maintenue à 7,50 € par part, confirmant la stabilité du revenu pour les associés.
- 18 actifs ont été cédés pour 64,8 M€, finançant désendettement, travaux et le futur fonds de remboursement.
- Le fonds de remboursement de 30 M€ prévu au T4 2025 permettra de traiter 55 762 parts à 538 € chacune.
- Le stock de locaux vacants progresse à 150 706 m², reflet d'un marché locatif encore sélectif en Île-de-France.
Sources
- Bulletin trimestriel Épargne Foncière – 3e trimestre 2025 (La Française REM)
- Comptes prévisionnels 2025 – La Française REM
- Données de place et supports spécialisés – valeur de réalisation 2025 (à lire avec prudence)
- Données de capitalisation et de marché des parts – 3T 2025
💡 Conseil de l'expert
La SCPI Épargne Foncière traverse une phase de transition que les investisseurs doivent appréhender avec lucidité. La distribution maintenue à 7,50 € par part est rassurante sur le court terme, mais le volume important de parts en attente de retrait (456 842 parts) et la progression du stock vacant méritent une attention particulière. Le fonds de remboursement de 30 M€ au T4 2025 constitue un signal positif de la part de la société de gestion, mais il ne couvrira qu'une fraction des demandes en attente. Dans ce contexte, Épargne Foncière reste un actif de patrimoine à conserver pour un investisseur long terme, mais ne convient pas à ceux qui anticipent un besoin de liquidité à court terme. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer la cohérence de cet investissement avec votre situation personnelle.
| Les points importants pour la SCPI Epargne Foncière | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Diversifiée SCPI de rendement | Minimum de souscription 1 part 670.00 € |
| Epargne Foncière - Prix de part | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
