La SCPI Optimale renforce son patrimoine commercial à Belz

La SCPI Optimale, gérée par Consultim Asset Management, poursuit le déploiement de sa stratégie de diversification avec l'acquisition d'un immeuble de commerce neuf à Belz, dans le Morbihan. Cet actif, loué à deux enseignes reconnues – Espace des Marques et Action – vient consolider le patrimoine commercial du véhicule et participer à la construction d'une performance durable au bénéfice des associés.

Cette opération s'inscrit dans le positionnement d'Optimale : cibler des actifs diversifiés, de taille intermédiaire et situés en France métropolitaine, avec un objectif de rendement compétitif et une maîtrise des risques locatifs.

Présentation de la SCPI Optimale et de sa stratégie

Un véhicule diversifié, orienté rendement

La SCPI Optimale est une SCPI de rendement à capital variable, focalisée sur l'immobilier tertiaire français à taille humaine. Son objectif est de combiner :

• des actifs situés dans des zones dynamiques de France métropolitaine ;
• une diversification sectorielle entre bureaux, commerces et locaux d'activité ;
• des locataires solides, issus de secteurs résilients.

La SCPI Optimale affichait un taux de distribution de 6,50 % en 2025, supérieur à la moyenne du marché des SCPI de rendement. Ce niveau de performance repose sur une sélection d'actifs offrant un taux AEM (Acte En Main) attractif et des baux sécurisés.

La SCPI cible principalement des opérations entre environ 1 M€ et 5 M€, correspondant à des actifs de taille intermédiaire, moins exposés à la concurrence des grands investisseurs institutionnels, mais suffisamment significatifs pour structurer un portefeuille diversifié.

Une stratégie axée sur la diversification et la taille humaine

Les récentes opérations d'Optimale illustrent cette approche :

• investissements en Bretagne (Dinard) et en Île-de-France (Vernouillet/Yvelines) dans des actifs commerciaux et de services à taille humaine ;
• acquisition de locaux d'activités via des montages en sale & lease-back, renforçant la visibilité sur les revenus locatifs.

La nouvelle acquisition à Belz s'inscrit dans cette continuité, en accentuant la part de commerce au sein du portefeuille d'Optimale.

Détail de l'acquisition commerciale à Belz

Un immeuble de commerce neuf dans le Morbihan

Optimale annonce l'acquisition d'un immeuble de commerce neuf situé à Belz, dans le Morbihan, sur le littoral breton. L'actif est loué à deux enseignes reconnues : Espace des Marques et Action.

Les caractéristiques clés de l'opération sont les suivantes :

• Localisation : Belz, Morbihan, en Bretagne, dans une zone commerciale en développement ;
• Type d'actif : immeuble de commerce neuf ;
• Montant d'acquisition : 3,5 M€  ;
• Locataires : Espace des Marques et Action ;
• Taux AEM : 7,5 %.

Des locataires reconnus, facteur de visibilité des revenus

Les enseignes Espace des Marques et Action sont bien identifiées dans le paysage du commerce de détail :

• Espace des Marques : acteur spécialisé dans la distribution de vêtements et chaussures de grandes marques à prix réduits, souvent implanté dans des zones commerciales périphériques ;
• Action : chaîne de magasins " bazar " à bas prix, en forte croissance en Europe, très présente dans les zones commerciales secondaires et tertiaires.

La présence de ces locataires contribue à offrir une visibilité accrue sur les flux locatifs, compte tenu de leur implantation nationale et de la fréquentation stable généralement générée par ces concepts.

Impact sur la diversification du portefeuille Optimale

Évolution de la répartition sectorielle

L'acquisition de Belz a un effet direct sur la structure du patrimoine d'Optimale :

• la part du commerce est portée à 30 % du portefeuille ;
• la part des bureaux passe sous les 40 %.

Cette évolution illustre la volonté d'Optimale de :

• renforcer la présence dans l'immobilier commercial, en ciblant des zones régionales dynamiques ;
• éviter une trop forte dépendance au segment des bureaux, confronté à de profondes mutations (télétravail, recomposition des implantations tertiaires) ;
• maintenir une diversification équilibrée entre les principaux secteurs tertiaires : commerces, bureaux, locaux d'activité.

Un portefeuille de plus en plus équilibré

Les opérations récentes permettent de mieux comprendre la trajectoire de la SCPI :

• Locaux d'activité : renforcent le segment logistique léger et activité, souvent associé à des locataires professionnels pérennes ;
• Bureaux : restent une composante importante du portefeuille, mais avec une part désormais inférieure à 40 %, ce qui limite l'exposition aux évolutions du marché tertiaire traditionnel ;
• Commerces : la nouvelle acquisition à Belz contribue à porter ce segment à 30 %, avec des enseignes grand public dynamiques.

Cette stratégie multiplie les sources de revenus locatifs et permet de répartir les risques entre différents types d'actifs et zones géographiques.

Une opération inscrite dans la construction d'une performance durable

Rendement AEM et objectif de distribution

Avec un taux AEM de 7,5 %, l'investissement de Belz s'ajoute aux acquisitions récentes affichant des niveaux de rendement immédiat comparables ou légèrement inférieurs.

Ce type d'opération contribue à :

• soutenir l'objectif de taux de distribution brut, fixé à 6,50 % pour 2024 puis à 6,50% pour 2025 ;
• maintenir une marge de sécurité entre le rendement brut des actifs et la distribution aux associés, intégrant les frais de gestion et les éventuelles provisions.

La SCPI Optimale, en sélectionnant des actifs de taille intermédiaire avec un taux AEM élevé, cherche à offrir une performance régulière sur le long terme, sans se reposer uniquement sur la revalorisation des immeubles.

Cohérence avec les acquisitions antérieures

La nouvelle acquisition à Belz est cohérente avec les lignes directrices déjà observées :

• concentration sur des actifs en France métropolitaine ;
• orientation vers des immeubles à taille humaine, avec des montants compris entre 1 M€ et 5 M€ environ ;
• choix de locataires reconnus et présents dans des secteurs résilients (activité, commerce, services) ;
• recherche de rendements AEM élevés, souvent supérieurs à 6,5 % voire 7 % selon les opérations.

Ces éléments participent à la construction d'une performance durable, fondée sur des flux de loyers diversifiés, plus que sur une concentration d'actifs prime à faible rendement.

Tableau récapitulatif de l'acquisition de Belz

Les principales caractéristiques de l'acquisition de Belz peuvent être résumées comme suit :

Conclusion : une acquisition emblématique pour Optimale

L'acquisition d'un immeuble de commerce neuf à Belz pour 3,5 M€ , loué à Espace des Marques et Action, constitue une nouvelle étape importante pour la SCPI Optimale. En portant la part du commerce à 30 % et en faisant passer celle des bureaux sous les 40 %, cette opération illustre la stratégie de diversification du véhicule, orientée vers des actifs de taille intermédiaire en France métropolitaine.

Avec un taux AEM de 7,5 %, l'investissement de Belz vient compléter un portefeuille déjà enrichi par des acquisitions récentes toutes fondées sur la recherche de rendements attractifs et de locataires solides.

Dans un contexte de mutation de l'immobilier tertiaire, cette approche diversifiée, combinant bureaux, commerces et locaux d'activité, vise à offrir une performance durable, fondée sur des flux de loyers équilibrés et une exposition calibrée aux différentes classes d'actifs. Pour les associés, cette nouvelle opération à Belz s'inscrit clairement dans la continuité de la stratégie d'Optimale : sélectionner des actifs français à taille humaine, générateurs de revenus et porteurs de perspectives de long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il est recommandé d'envisager un horizon de placement de long terme, généralement de 8 ans minimum.