Immobilier d’entreprise : amorcer les changements d’usage pour prévenir le risque

Ils sont asset manager, property manager ou encore expert en évaluation immobilière et sont au cœur de la transition de tout un segment : l’immobilier d’entreprise. Habituellement chargés de répondre à des problématiques plus ou moins immédiates et historiquement focalisés sur les qualités intrinsèques des actifs, ces acteurs ont désormais un nouveau rôle, celui de s’attarder sur ce qu’on appelle “les besoins utilisateurs''.  Explication.

Besoins utilisateurs : quid est ?

Derrière ce terme quelque peu ubuesque - car oui, vous comme nous savons que les entreprises et leurs besoins ne sont pas apparus subitement - se cache en réalité une réelle demande, une tendance déjà bien ancrée et renforcée par les derniers évènements sanitaires. Fini le temps où les locataires recherchaient uniquement des locaux capables d'accueillir leurs locataires, leurs recherches portent désormais sur des locaux aptes à répondre aux différents évènements qui rythment leur vie : recrutement, télétravail, travaux, sous-location, etc. C’est ainsi que nous assistons au délaissement de l’approche fonctionnelle au profit de l'approche utilisateur (et son environnement de travail). Précisons tout de même qu’il ne s’agit pas d’un “recentrage” complet sur l’utilisateur, mais plutôt d’un “décentrage” de la vision unique et historique qui reposait sur les seules qualités du bâti. Rappelons que les qualités dudit bâti restent essentielles notamment en période de transition énergétique. Ces nouvelles façons de travailler doivent ainsi permettre l’obtention d’un environnement plus créatif, flexible, collaboratif et in fine plus productif que ce soit dans des locaux privatifs ou dans un tiers-lieu.

Souplesses et flexibilité : les mots d’ordre 

La flexibilité et l’approche utilisateur sont aujourd’hui à un point de bascule : l’orientation “besoin utilisateur” est sur le point de ne plus être considérée comme une stratégie de gestion, mais bien comme un indicateur essentiel qu’il conviendra de regarder attentivement. La souplesse est un élément attractif, à même de générer un flux locatif plus important et in fine, une meilleure valorisation des actifs. La prise en compte de ces éléments concerne donc à la fois les bailleurs, qui peuvent investir en direct ainsi que des épargnants susceptibles d’acquérir de l’immobilier indirect en achetant par exemple, des parts de SCPI. Pour ces derniers, il conviendra donc de s’intéresser à l’exploitation des actifs par le ou les gérants de vos SCPI.

Vers un immobilier de bureaux de plus en plus serviciel

Finalement, pouvons-nous dire que l’immobilier de bureaux est mort ? Peut-être pas complètement mais il tend à disparaître pour laisser place à un immobilier de plus en plus serviciel avec des espaces de travail flexibles dont les aménagements laissent une grande souplesse aux occupants. Si les start-up tenaient, il y a peu encore, à travailler en open-space, l’heure est désormais au “flex office”. Un aménagement des espaces repensé comprenant à la fois des espaces propices au travail personnel dans des bureaux fermés et à même d'accueillir des collaborateurs nomades ainsi que des salles de réunion partagées à même de favoriser le travail d’équipe et d'organiser le travail en coworking. Face à ce réel besoin exprimé pour ces nouvelles conceptions du monde du travail, les promoteurs immobiliers répondent avec des constructions en plateaux de bureaux entièrement aménageables et aptes à évoluer sur le plus ou moins long terme avec des cloisons modulables. L’objectif : passer rapidement d’espaces ouverts à espaces individuels, d’espaces de travail collaboratifs à espaces de travail privatifs. Une réorganisation complète du secteur qui tend à rendre les espaces intelligents et déjà particulièrement retenue par les centres d’affaires.

Un exemple : WELLCOME par La Française REM

Parmi les exemples à même d’illustrer cet article, nous pouvons citer le service WELLCOME mis en place par la société de gestion La Française REM. Présenté officiellement le 8 mars 2022, WELLCOME permettra aux preneurs des locaux gérés par la Française REM de bénéficier de clauses de bail particulières. Le traditionnel bail commercial, autrement appelé bail 3-6-9 laisse ainsi place à des baux dérivés baptisés Bail Partage et Bail Agile.

Bail partage : 

Légalement soumis au régime des baux commerciaux, ce bail intègre une option « avance sur travaux de réaménagement » qui permet au locataire de réaliser des changements d’organisation et de réaménagement de ses espaces tout en  bénéficiant d’une avance sur le montant des travaux (6 mois de loyer maximum). Avance qui ne sera remboursée qu'à hauteur de 90 % des sommes avancées et en contrepartie de laquelle le locataire s'engagera à un allongement de la durée du bail.

Bail agile :

Le second, également soumis au régime des baux commerciaux donnera au preneur la possibilité de quitter les locaux en donnant congé à tout moment, grâce à un simple préavis glissant de 6 mois. Le preneur se libère donc des dates fixes traditionnelles fixées selon des échéances triennales. L’objectif : offrir de la souplesse et garantir une visibilité business favorable à la croissance des entreprises locataires.