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Kyaneos AM : un asset management internalisé !
MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, Président fondateur de la société de gestion Kyaneos AM. Une interview exclusive autour de l'asset manegement et les compétences internalisées de Kyaneos Asset Management, véritable acteur de la rénovation immobiliÚre en France.
Kyaneos Asset Management : des expertises entiÚrement internalisées
Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Jérémie Rouzaud
Ce qui est unique sur le marchĂ©, et je tiens Ă vous fĂ©liciter, parce que câest vous qui aviez mis en place ce systĂšme de âcapâ sur une SCPI Ă capital variable.
Aujourdâhui, vous ĂȘtes le seul Ă avoir mis ce systĂšme en place, dans lâintĂ©rĂȘt des Ă©pargnants.
Merci Jonathan !
Je sais que câest un peu un serpent de mer. Il y a certaines SCPI qui en ont parlĂ©, qui lâappliquent de maniĂšre plus ou moins soft close, comme nous le disons dans le jargon.
Nous, effectivement, nous lâavons mis carrĂ©ment de maniĂšre statutaire. Câest-Ă -dire que nous avons une Ă©volution du capital social qui ne peut pas dĂ©passer un certain palier. Une fois que nous avons atteint le palier, câest bloquĂ© et les souscriptions basculent sur le mois dâaprĂšs.
Cela peut ĂȘtre un peu de dĂ©sagrĂ©ments pour les nouveaux investisseurs qui doivent attendre un ou deux mois supplĂ©mentaires pour entrer dans la SCPI Kyaneos Pierre. Mais je pense que câest une garantie pour les investisseurs existants.
Nous, cela nous a permis de vraiment consolider notre base, Ă la fois sur la partie ressources humaines oĂč nous avons quasiment doublĂ© nos effectifs. Câest-Ă -dire que nous sommes passĂ©s de 17 personnes Ă plus de 35 personnes, donc plus que doublĂ© nos effectifs.
Mais surtout, et câĂ©tait le sujet de votre question, sur la partie travaux. Nous sommes passĂ©s de quatre maĂźtres d'Ćuvre. Câest que chez nous, nous avons des Ă©quipes de maĂźtres d'Ćuvres qui sont lĂ pour trouver des artisans, encadrer les chantiers, etc. Et dĂ©sormais nous en avons 14, et bientĂŽt 15 maĂźtres d'Ćuvre.
Donc, nous avons triplĂ©, presque quadruplĂ© les effectifs de suivi des travaux, qui Ă©tait vraiment le sujet sur lequel il fallait que nous puissions aller suffisamment rapidement, pour rĂ©aliser les travaux dans le laps de temps qui nous Ă©tait incombĂ©, par rapport Ă ce que je disais tout Ă lâheure. Câest-Ă -dire, le dĂ©lai de jouissance.
Nous voyons que l'expertise est en interne. Vous faites travailler des entreprises, mais vous avez la compĂ©tence du chef dâorchestre, qui va permettre de bien suivre les travaux et rĂ©aliser des travaux dans lâintĂ©rĂȘt des Ă©pargnants.
Exactement !
Les maĂźtres d'Ćuvre qui sont capables de vĂ©rifier que lâartisan plombier a parfaitement fait la plomberie. LâĂ©lectricien a parfaitement fait lâĂ©lectricitĂ©, etc.
Et mĂȘme, dâavoir des connaissances aussi sur des aspects qui touchent aujourdâhui le marchĂ© rĂ©sidentiel. Câest-Ă -dire quâil y a lâhygiĂšne du logement, la sĂ©curitĂ© du logement. Il y a des garde-corps, des systĂšmes dâaĂ©ration qui sont des choses aujourdâhui, qui sont obligatoires dans le marchĂ© rĂ©sidentiel.
Nous voyons une compétence travaux.
Et vous vouliez me parler de votre compétence énergétique, parce que c'est aussi un des socles de démarrage de votre entreprise sur cet aspect écologique-environnementale.
Quâest-ce que vous voulez nous dire JĂ©rĂ©mie ?
Je pense que notre plus forte expertise aussi, câest lâefficience Ă©nergĂ©tique des bĂątiments.
Câest vrai que les travaux de rĂ©novation, câest un sujet dont tout le monde parle, mais finalement il y a peu dâacteurs.
Je me demande mĂȘme si nous ne sommes pas un des principaux acteurs dans le privĂ©.
Et par rapport aux exemples que nous avons vu, dâailleurs ces immeubles que nous avons fini de rĂ©nover, ce sont ceux de la premiĂšre SCPI Denormandie, qui a dĂ©marrĂ© en 2020. Qui a fait des travaux de rĂ©novation sur 2021 et un peu sur 2022, et qui commence Ă distribuer fin 2022, 2023.
Nous allons voir tout Ă lâheure - si vous ĂȘtes dâaccord - le calendrier de la SCPI Denormandie.
Les exemples de Cavaillon et Pamiers, qui sont deux exemples que nous venons de voir en photo. Vous voyez que nous arrivons Ă des niveaux dâĂ©conomie dâĂ©nergie.
Pour calculer les Ă©conomies dâĂ©nergie, câest simple. Nous demandons un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique, avant les travaux et aprĂšs les travaux.
Certes, le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique nâest pas parfait, il y a certaines approximations. Mais au-delĂ du chiffre sonnant trĂ©buchant qui est, par exemple, 82 % de rĂ©duction dâĂ©nergie et 51 % sur Pamiers et Cavaillon que nous venons de voir.
Nous pouvons nous dire que câest un ordre de grandeur. Câest-Ă -dire quâil y a de trĂšs fortes Ă©conomies dâĂ©nergie, et qui dâailleurs se retrouvent sur le montant en euros pour nos locataires.
Encore une fois, prenons lâexemple de Cavaillon, qui est lâexemple le plus criant. Pamiers peut ĂȘtre un peu moins marquĂ©.
Toutes choses Ă©gales par ailleurs, nous aurions plus de 5 000 euros par an, dâĂ©conomie sur les factures Ă©nergĂ©tiques, Ă rĂ©partir sur quatre logements.
Vous vous rendez compte que câest une Ă©conomie de plus de 100 euros par locataire, et par mois.
Sur Pamiers, câest un peu moins marquĂ©. Nous avons quasiment 4 900 euros rĂ©partis sur sept logements.
Cela ferait en moyenne, en sachant que tous les logements nâont pas bĂ©nĂ©ficiĂ© du mĂȘme niveau de performance Ă©nergĂ©tique. En moyenne, cela reprĂ©sente 700 euros par locataire, et par an, donc 55 euros par mois. Et tous les logements sont Ă peu prĂšs dans cet ordre de grandeur, câest-Ă -dire entre 50 et 100 euros dâĂ©conomie sur les factures Ă©nergĂ©tiques.
Ce sont donc des locataires qui restent plus longtemps. Câest moins de turn over et dans le contexte du coĂ»t Ă©nergĂ©tique, cela va dans la bonne direction.
Et surtout, mettons cela en perspective, avec des lois qui sont passées récemment.
Le gouvernement a bloqué les hausses de loyer à 3,5 % pour les locataires.
Donc, par exemple, sur un loyer moyen, câest le cas sur la SCPI Kyaneos Pierre, nous avons des loyers autour de 500 euros, Denormandie cela devrait ĂȘtre Ă peu prĂšs la mĂȘme chose. 3,5 % dâaugmentation des loyers, cela fait 17,50 euros.
Vous voyez quâici, les travaux qui font bĂ©nĂ©ficier entre 50 et 100 euros, nous sommes vraiment dans une logique dâavoir un impact financier qui est assez fort.
Et encore une fois, nous parlons en kilowattheure, mais nous pouvons aussi parler en Ă©mission de gaz Ă effet de serre.
LĂ , câest le mĂȘme calcul, câest-Ă -dire le DPE avant les travaux et le DPE aprĂšs les travaux. Les rĂ©ductions se calculent en kilo de CO2 par mĂštre carrĂ© par an, oĂč si nous multiplions par la surface.
Au total sur ces dix premiers bĂątiments que nous avons rĂ©novĂ© sur Kyaneos Denormandie 1, nous avons 56 tonnes de CO2 en moins, dans lâatmosphĂšre chaque annĂ©e, avec une rĂ©duction â encore une fois dâaprĂšs le DPE â entre 80 et 90 % de rĂ©duction de lâĂ©mission de gaz Ă effet de serre.
Encore une fois, il faut garder en tĂȘte que ces rĂ©sultats sont plutĂŽt un ordre de grandeur. Il y a plein de composantes quâil faudrait rajouter.
Le fait quâun locataire vit dans un logement mieux isolĂ©. Au lieu de se chauffer Ă 19°, il va peut-ĂȘtre se chauffer Ă 21°, ce que nous appelons lâeffet rebond dans le jargon des gens qui se posent ce type de question.
Mais quoi quâil en soit, nous voyons que les efforts faits en termes de performance Ă©nergĂ©tique sont trĂšs importants sur cette SCPI.
Nous voyons que câest pertinent.
Les points importants pour la SCPI Kyaneos Denormandie | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Pinel SCPI de fiscale | Minimum de souscription 10 parts ⏠|
DĂ©couvrez Kyaneos Denormandie |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !