La crise de l’immobilier redéfinit la hiérarchie des classes d’actifs

Une réévaluation des actifs traditionnels

Investir dans l'immobilier repose sur la recherche d'un rendement locatif stable. Historiquement, les investisseurs ont souvent privilégié des actifs comme les bureaux et les commerces de pied d'immeuble, réputés pour leur caractère « prime » et leur stabilité. Toutefois, la crise des usages et la hausse des taux d'intérêt ont profondément bouleversé cet équilibre.

Selon Daniel While, Directeur Recherche et Stratégie chez Euryale Asset Management : 

Les actifs réputés peu risqués ont subi les plus fortes corrections

Ce constat souligne une remise en question des stratégies d’allocation patrimoniale, où certains actifs perçus comme sûrs se retrouvent en difficulté.

Les bureaux : un marché en déclin

Le marché des bureaux franciliens a été particulièrement touché par la crise. Les bouleversements provoqués par la pandémie de Covid-19, notamment l'essor du télétravail, ont fait évoluer les besoins des entreprises. Des formats de bureaux, comme les bureaux campus, ont progressivement cédé la place à des solutions plus flexibles, comme les bureaux nomades. Cette transformation rapide, combinée à la hausse des taux directeurs entre 2022 et 2023, a freiné la revalorisation des actifs immobiliers.

La montée des actifs acycliques : le secteur de la santé

Contrairement aux actifs cycliques comme les bureaux et les commerces, les actifs de santé ont prouvé leur résilience. « Dans ce contexte de retournement de marché, seuls certains actifs, à l’instar de la santé, se sont montrés structurellement résilients », explique Daniel While. Ces actifs, autrefois considérés comme alternatifs, occupent désormais une place centrale dans les stratégies d’allocation.

Les actifs de santé bénéficient d'une faible sensibilité aux fluctuations économiques. En effet, les besoins croissants liés au vieillissement de la population, notamment en France, où 2 millions de personnes seront dépendantes en 2024, soutiennent cette classe d’actifs. Le besoin d'hébergement et de soins crée un marché en constante croissance, où les investisseurs peuvent anticiper une stabilité à long terme.

L'immobilier de santé : une opportunité internationale

Les actifs immobiliers de santé offrent également des opportunités d’investissement à l’international. Contrairement à la France, où les baux sont généralement de 3 à 9 ans, certains marchés étrangers proposent des baux fermes de 30 ans. Avec sa SCPI Pierval Santé, Euryale accompagne les investisseurs dans cette dynamique, en combinant diversité géographique et résilience.

Un tableau récapitulatif des avantages des actifs de santé :

Conclusion : un nouvel équilibre dans l'allocation patrimoniale

La crise immobilière a redéfini la hiérarchie des classes d’actifs. Les actifs de santé, autrefois perçus comme alternatifs, sont désormais au cœur des stratégies patrimoniales. Cette tendance s’appuie sur leur résilience et leur capacité à offrir une stabilité à long terme, même en période d’incertitude économique.

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